郭英成儿子 佳兆业徘徊在破产边缘 创始人郭英成回归收拾烂摊子
佳兆业集团控股有限公司(01638.HK,以下简称“佳兆业”)仍在努力摆脱最糟糕的境况。这家公司的创始人郭英成正打算离开香港贝沙湾的豪华公寓,去设法挽救这家正在破产边缘徘徊的地产公司。
4月13日早6点,佳兆业发布董事会成员变更公告,宣布:郭英成已获委任为执行董事,并任命为董事会主席。同获任命的还有郑毅,他此前是郭英成的秘书,此后将出任佳兆业执行董事。而之前的联席主席孙越南和叶列理,则调任为董事会副主席,其中叶列理是其第二大股东生命人寿派驻佳兆业的代表。
现年50岁的郭英成,1999年开始在深圳经营佳兆业。但去年12月,佳兆业的这位创始人与大股东辞去了在该公司的一切职务,理由是“因健康原因”。而从2014年下半年开始,郭英成传出涉及一桩官员腐败案件并受到询问,去年12月佳兆业在深圳的几个主要住宅开放项目,被政府禁止出售房屋。
去年至今,中国多位地产商因为涉及一些官员的腐败案件而被协助调查,比如雅居乐董事局主席曾被地方检察院要求“指定居所居住”,但在数月后即被接触措施。
郭英成的“原路折回”,或许能让佳兆业在短期内避免破产。但实现这一目的的路径,是通过他的回归完成债务重组、为融创(融创中国控股有限公司,01918.HK,简称“融创”)的顺利入主铺路,还是让佳兆业重回郭氏时代?这目前仍是未知数,同时变成未知数的,还有融创是否能顺利收购佳兆业?
今年2月6日,融创和佳兆业联合发布公告表示,已经于1月30日签订购买/出售郭氏家族所持佳兆业49.25%的股权,每股价格为1.8港元,现金总计为45.52亿港元。若对比两个月前的股价,这个收购价格折让了约60%。
短短几个月内,佳兆业的股价已经跌去了一半以上。佳兆业于2009年登陆港交所,一度曾是投资人追捧的绩优股。根据公开资料,凯雷集团(The Carlyle Group)、淡马锡控股(Temasec Holdings)、华人首富李嘉诚等都是佳兆业的早期投资人。
但这家以擅长重新开发烂尾楼闻名的房地产公司,此后却陷入了债务违约的危机中。继去年12月,其位于深圳的一些楼盘被禁之后,今年1月佳兆业未能偿还英国汇丰银行(HSBC)一笔5000万美元的贷款。截止今年2月,其公开资料显示,佳兆业的债务估值约为104亿美元,是此前估值的2倍。
债务难解,重组搁浅
按照佳兆业最新的公告,郭英成的任期为3年。但他当下或许并没有心思去考虑那么长远的问题。因为,债权人的不合作与紧张的现金流,留给他的时间已经不多。
截至2014年年底,佳兆业背负的在岸和离岸带息债务总额约合650亿元人民币,其中境内涉及的债务为两笔贷款总计为479.7亿元,境外涉及的债务包括5笔高息票据、1笔可转换债券及境外贷款,合计约170亿元人民币。
按照佳兆业2月16日披露的公告,该公司计划在3月底以前与离岸债权人达成重组协议,并在2015年4月完成相关重组。佳兆业方面此前一直在努力说服债权人接受重组协议,这似乎是个很容易达成的事情,按照佳兆业的公开表述,一旦因为无法重组而破产,债权人每一美元的投资可能只能收回2.4美分。
对于境内债务,在今年2月16日和3月2日,佳兆业已与境内债权人举行了两次会议,从会后展露的信息来看,方案通过的可能性较高。
境外债务重组计划则遭到了逾50%以上的境外债权人的反对。截止目前,债权人仍在努力为自己争取更好的条件。佳兆业的海外债权人包括贝莱德(Black Rock)和富达投资(Fidelity Investments)这样的大型基金管理公司,它们持有佳兆业约25亿美元的债权。
据公开信息,佳兆业给予这些海外债权人的债务重组方案是,债务延期到2021-2025年,年利率降至3.1%-6.9%;可转换债券的到期日延迟至2020年,年利率降至2.7%。
唯有债务重组方案顺利通过,融创才能顺利完成取代郭氏家族,扮演真正的“白武士”。
但债务问题的迟迟无法解决,也可能逼退这个白武士。“债权人不配合,我们肯定放弃,再大的生意也是个生意,债权人不答应,会毫不犹豫地离开”。融创中国董事长孙宏斌此前曾对外界明确表示,佳兆业的状况比预期的复杂,部分债权人的不理性导致收购成功的可能性只有50%,而且可能性还在下降。
如果融创退出,佳兆业还能撑到下一个白衣骑士的出现么?
最近佳兆业好消息频传。4月9日,佳兆业发布公告称,深圳8个项目部分房源已经解锁,项目状态变为司法查封,行政封锁正式解除。如当初锁定这些房源时一样,深圳当地政府部门未给出任何采取这些行动的原因。成百上千的佳兆业房主在过去几个月进行了长时间的街头示威。
回归:谁的佳兆业?
佳兆业的这份公告,无法判断:郭英成的回归,是融创的主动邀约,还是郭的一记回马枪。同样难以判断的是,在离开133天之后,郭英成这次回来的目的,是要放弃和融创的协议、让佳兆业重回郭氏家族世代?还是来完成债务重组、来为融创的进入铺路?
然而如果郭英成只是为融创来铺平入主的道路。那么一旦债务问题解决,他又将何去何从?是功成身退么?届时正式入主佳兆业的孙宏斌自然不愿意把董事长职务交给他人来担任。
目前从程序上看,佳兆业与融创的有条件股权收购并未完成,郭英成家族仍持有佳兆业49.25%的股份。因此如果他要反悔,也仍有操作的空间。如果这是郭英成回归的真正动机,那么融创可能将再次面对收购绿城不成的命运。今年5月22日,融创与绿城中国(03900.HK)发布公告称,融创将以约63亿港元收购绿城24.313%的股权。此后这桩联姻因为绿城毁约而不欢而散。
截至发稿,孙宏斌未回复腾讯财经对此事的咨询,该公司一位对外负责人则称,他们也是看到公告后,才知悉郭英成回归佳兆业一事。
两个月前,郭英成的“退休”以及郭氏家族试图从佳兆业中抽身而出,似乎是对自己的境况做了悲观的预测。但从佳兆业在深圳的8处房产项目解锁看,政府释放微妙的信号,似乎表明郭英成家族已经不必再担心政治因素的困扰。深圳的房产项目被禁止出售,是触发佳兆业一系列危机的第一块多米诺骨牌。
而这样的安排,在佳兆业出售上海四个优质项目时也出现过。尽管这笔交易已经完成,但或许在当时,佳兆业对解决自身的债务危机仍抱有希望。那么这种想法,是否也隐含在郭氏家族出售股权过程中?
在收购佳兆业49.25%股权之前,2月1日,融创也曾出价23.75亿元收购佳兆业在上海的四个优质项目,总面积接近30万平方米。按照当时的公告,佳兆业当时对于这笔交易提出了4项先决条件,甚至还提出了赎回条款,即佳兆业可以在签署合约起12个月内赎回,代价是额外付出10%资金。
然而,如果没有融创的资金支持,谁为佳兆业注入足够的流动性?这个问题,仍然没有答案。但根据佳兆业的最新公告,显然其第二大股东生命人寿还是在力挺这家公司。叶列理的退居董事会副主席,或许也是其支持郭英成回归的一个信号。就在最近,生命人寿全资子公司富德资源为佳兆业输血13.77亿元,这笔资金以贷款的方式给予,年利率12%。
既然佳兆业能支付生命人寿12%的年化利率,该公司的海外债权人怎么可能接受最高不过7%的债券利率?既有债权方案谈不拢,即便郭英成是为融创而来,融创又能再等得起新一轮的债权人谈判么?
