时寒冰牛刀对话网友:中国房价向何处去
时寒冰答:当房屋作为居住需求即消费需求时,决定房价的是居民的实际购买力,通常用房价与家庭可支配收入比来表示。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高,说明居民家庭对住房的支付能力越低;比值越小,说明居民家庭对住房的支付能力越高。
当房屋作为投资需求时,决定房价的力量是房屋租金,国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1:200-1:300。
而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例,其租售比基本是在1:500-1:700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息,甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明,房屋的投资价值是非常低的。
当房屋作为投机需求时,取决于买进者除去费用后能够获得的价差,而这往往由预期决定,即在预期房价上涨时,投机需求大增,反之,则下降。
2.怀旧,中不问:请教第二位专家,中国房价究竟是谁说了算:政府、房企、专家,抑或百姓?
时寒冰答:我们的房地产市场是一个高度垄断的市场,权力与资本的结合非常紧密。在这种情况下,价格是扭曲的,政府与开发商等既得利益集团长期操纵价格,鱼肉购房者,但这种操纵是有一定限度的,一旦突破临界点,价格仍将由购买力决定,将实现理性回归。
3.怀旧,中不问:专家们会不会出老茅那样的言论?怕不怕圈友的炮轰?
时寒冰答:在政府容忍范围内,中圈言论自由。茅老那样的言论不是谁想讲就能讲出来的,如果那样,全国闻名的恐怕就不是茅老了。
4.片云滴雨问: 辣姜先生,身边的美女多了,是不是也想买个二套房、三套房呀?
辣姜答:真是这样的话,可就帮了开发商们解决了房子卖不出的问题了!
牛刀答:粤15条在这次小阳春中,助长了楼市的投机行为,将老百姓逼出了市场,这看上去是坏事,其实也是好事:一,香港炒家和境外炒家没来,表明周边市场因金融风暴,已经丧失了在珠三角炒楼的能力;二是一些有背景的大炒家已经出逃,仅深圳三月份就在二级市场出逃了100亿,表明他们本身对后市是看空的;三是楼市假象正在被揭开,越来越多的人已经看清了成交量上升的本质问题,现在只要成交量上不去,房价就会重新回归。
开发商不把中国经济逼上绝路是死不甘心,我们要做的就是把真实市场状态告诉大家。
6.有一个人123问:很好的活动,希望以后多多举行。请问两位老师,未来几年二三线城市的房价走势如何。
时寒冰答:如果经济环境维持现状,房价下跌;如果发生通货膨胀,房价横盘;如果发生严重通货膨胀,房价上涨。总体而言,由于现在的房价中包含着较多泡沫,即使发生通货膨胀,房价的名义价格出现上行,实际价格也是向下的。
7.不误正业问:1)、上海的保障性住房建设到底进行的怎样了,有没有真正按照计划落实,具体数据如何,有没有水分来忽悠百姓?2)、现在似乎进入了短暂的通缩(个人感觉),但货币的滥发肯定会带来大规模的通胀,这个转折何时发生,对房价有何影响?
时寒冰答:上海的保障性住房相对而言是比较落后的,主要表现在光说不练,制定的保障性住房计划用地有的转成了商品房用地。但由于保障性住房欠账太久太多,中央已经认识到了问题的严峻性,地方政府在中央的压力下,不得不有所行动,上海也一样。
同意您的观点。现在是通缩阶段,将来必然是大规模的通货膨胀,这个转折的发生需要具备一系列条件,当最后一个条件具备之时,也就是通缩向通胀快速过渡之时。这个问题我今后专门撰文论述,由于是个大课题,几句话很难说清楚。不过,在这个时期临近时,首先会表现为粮肉价格的上涨。请注意这个信号。
辣姜答:小城市的房价相对于大的城市,泡沫相对小,但不等于没有,值得注意的是:小城市的贪腐现象更加严重;小城市房子的配套、物业以及质量都有待于提高,还应该有20%的降幅,即2500的将会在2000之下比较合理。
9.东方塑问:请问北京的房价什么时候能够下降到合理的区间,因为北京的刚性购房需求很强,近期房价并无太多改变。
时寒冰答:北京的房价这些年来由于上涨过快,它累积的泡沫已经超出了市场的承受力。另外,所谓刚性需求, 我需要多讲一点。许多人把潜在需求当成了刚性需求。潜在需求,又称隐性需求,就是指对某类产品或服务客户会因为产品或市场的某些波动会随时拒绝或使用别的替代品的情况下产生的需求行为。
刚性是相对弹性而言,刚性需求是指商品供求关系中受价格影响较小的需求,或者,对价格不敏感的需求。当价格高到一定程度,刚性需求赖以存在的基础就不复存在,因为刚性需求需要在一定条件下成立:可容忍范围内。
简言之,就是购买力。北京的刚性需求在目前的情况下,显然被开发商歪曲并夸大了。事实上,包括任志强这些人,根本没有弄明白到底什么是刚性需求。
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