王桂英福州 王福仁与被上诉人沈学刚、王桂英确认合同无效纠纷案二审民事判决书
上诉人(原审原告、反诉被告)王福X,男,1947年11月10出生,汉族,农民,现住梨树县。
委托代理人:张X,女,1973年1月10日出生,汉族,现住四平市。
委托代理人:杨晓贤,吉林至均律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)沈学X,男,1964年8月13日出生,汉族,工人,现住梨树县。
委托代理人:晁占家,梨树县法律援助中心律师。
委托代理人:王桂X,女,1968年2月9日出生,汉族,农民,系沈学X妻子,现住梨树县。
被上诉人(原审第三人)王桂X,女,1970年10月9日出生,汉族,农民,现住梨树县。
上诉人王福X因与被上诉人沈学X、王桂X确认合同无效纠纷一案,不服吉林省梨树县人民法院作出的(2013)梨民一重字第9号民事判决,向本院提出上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人王福X的委托代理人张X、杨晓贤,被上诉人沈学X的委托代理人晁占家、王桂X,被上诉人王桂X,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告(反诉被告)王福X一审时诉辩称:2005年6月2日,原、被告签订房屋买卖合同,王福X将自有的四间房屋卖给沈学X。后王福X要再建房屋,而村里因王福X已将房屋卖给了城镇户口的沈学X,不再给王福X宅基地。故诉至法院,请求判令王福X与沈学X的房屋买卖无效,沈学X返还王福X房屋。王福X辩称沈学X的反诉请求没有依据,不同意赔偿。
原审被告(反诉原告)沈学X一审时诉辩称:双方签订《卖房文契》后,沈学X支付1.9万元全部购房款,王福X亦将房屋及相关产权证书交给沈学X,已实际履行多年。如果法院确认《卖房文契》无效,王福X应返还我支付的购房款1.
9万元,并赔偿房屋差价款9.8万元,新建房款175500元,维护装潢费用6315元,以及果树、经济作物损失32415.80元,合计331230.80元。王福X自愿卖房,多年后又反悔,明显存在过错。
沈学X购买房屋后,为生活和居住新建117平方米房屋,并种植了大量果树和经济作物,同时对房屋、果树进行了多年维护、装潢和管理,并经吉林华通房地产评估有限公司及四平天诚信资产评估有限公司依法评估。请求:王福X赔偿上述损失,总计331230.80元。
原审第三人王桂X一审时称:新建的117平方米房屋是以王桂X名义申请建房的,出资人是沈学X,所有权归沈学X,王福X应赔偿沈学X新建房屋的损失。
原审法院审理查明:王福X与沈学X于2005年6月2日签订了《卖房文契》,王福X将座落在南杏山村瓦盆窑屯的四间房屋以1.9万元的价格卖给沈学X。沈学X是非农业人口,争议房屋的土地性质是农村集体所有的土地。
沈学X购买房屋后,以王桂X的名义在院内新建了117平方米房屋,并栽植了大量果树和经济作物,同时对房屋、果树进行了维护、装潢和管理。经吉林华通房地产评估有限公司及四平天诚信资产评估有限公司依法评估,原房屋现价值为11.7万元,新建的117平方米房屋价值为17.55万元,维护装潢费用为6315元,果树及经济作物价值为32415.80元。新建的117平方米房屋是由沈学X投资建的,王桂X只有居住权。
原审法院认为,国务院关于深化改革严格土地管理的决定第(十)条已规定:禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体用于非农业建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款也规定,农村的住宅不得向城市居民出售。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于王福X与沈学X签订的《卖房文契》违反了法律的强制性规定,因此,该卖房文契无效。
订立契约的双方均有过错。原告在出卖房屋时,应当知道农村房屋不能出售给城镇居民,以买卖房屋违反法律规定为由主张契约无效,有悖诚信原则,故原告应承担主要责任。
被告在购买房屋时,未严格验证原告的房屋产权状况,盲目购买亦负次要责任。沈学X接管房屋后进行了维护装修、投资建房并栽植了多种果树。沈学X接管房屋后的各项经济损失已经吉林华通房地产评估有限公司及四平天诚信资产评估有限公司依法评估,对评估报告书中的评估价值本院予以采信。
现双方签订的《卖房文契》被确认无效,沈学X应将座落在南杏山村瓦盆窑屯的四间房屋返还给王福X。王福X应返还沈学X购房款,并赔偿房屋增值的差价款及新建房款、维护装修费及果树损失。
对本案中房屋的升值部分9.8万元应按9∶1的比例进行分割,对原告申请评估的费用亦按9∶1的比例分担。新建的117平方米的房屋归王福X所有,第三人王桂X从新建的117平方米房屋中迁出。
原告诉请沈学X院内的树木果树价值是32415.80元,其中10年以上生树木共计11860元是王福X所栽种,这部分应予扣除。但原告王福X没能提供证据证明其主张成立,驳回原告王福X该项请求。
原审判决:1、原告王福X(反诉被告)与被告沈学X(反诉原告)于2005年6月2日签订的《卖房文契》无效;2、被告沈学X(反诉原告)将座落在南杏山村瓦盆窑屯的房屋四间返还给原告王福X(反诉被告)。
(在本判决生效后1个月内搬出);3、原告王福X(反诉被告)返还被告沈学X(反诉原告)购房款1.9万元,赔偿房屋增值差价款(9.8万元×90%)即88200元,新建房款17.55万元,维护装修费6315元,果树损失32415.
80元,鉴定费4988元,合计331230.80元(此款于本判决生效后十日内给付);4、新建的117平方米的房屋归原告王福X(反诉被告)所有,第三人王桂X从新建的117平方米的房屋中迁出,将房屋交付给原告王福X(在本判决生效后1个月内搬出)。案件受理费100元由被告沈学X负担,反诉费3134元由原告(反诉被告)王福X负担。
上诉人王福X二审时上诉称:1、被上诉人沈学X明知自己是非农业户口,在农村购买宅基地及住房,又以第三人王桂X名义建房,规避非农业户口的事实,存在严重过错,对造成的损失至少应承担一半的过错责任。原判认定上诉人与被上诉人按照9∶1的比例承担过错责任,显示公平。
2、争议房屋因违法买卖一直不能办理过户手续,房屋所有权没有发生转移。购买时房屋价款与现评估价值的差价款9.8万元是房屋本身的自然增值,属于孳息部分,应一并返还给上诉人。
3、被上诉人沈学X新建的117平方米房屋,审批手续违法,没有取得房产执照,故其请求赔偿17.55万元不应受法律保护。吉林华通房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告书》是有假设和限制条件的,新建房屋没有满足条件,且该房屋不在《梨树县政府关于印发梨树镇前进大街和经开大路建设项目征收集体土地及房屋拆迁安置方案的通知》的规定范围内,故该《房地产估计报告书》不应作为定案依据。
4、10年以上生树木是上诉人所栽种,这部分树木的评估价值为11860元,应予扣除。请求:撤销原判,依法改判。由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人沈学X二审时辩称:本案争议的房屋不可能原价返还,它经过修缮、管理、增建、植树等,增添很多附加值,2005年该房屋价值1.9万元,2012年该房屋价值331230.80元,现在评估该房屋价值还会更高。
因为此房所在地已在梨树镇开发范围内,将被征用,补偿金额应在50万元以上,所以上诉人反悔,要求解除已经履行了七年的合同,有悖诚信,应对被上诉人的损失承担全部责任,被上诉人要求按2012年房屋价值返还已经作出让步。
沈学X新建的117平方米房屋经过审批,不是违法建房。吉林华通房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告书》确定的房屋价值是客观公正的,上诉人虽有异议,却没有提供足够证据支持。请求:驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。
被上诉人王桂X二审时辩称:新建的117平方米房屋是以我名义建的,我没有房就向村里申请,村里同意我在我姐姐(沈学X妻子)那建房,而且是诉讼前申请的,该房屋建房时有审批手续,应受法律保护。
经本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。
本院认为,本案诉争房屋建设的地块系农村宅基地,王福X在处分房屋的同时也处分了宅基地,擅自转让土地给非农业户口的沈学X有损农村集体经济组织的利益。原审法院认定王福X与沈学X签订的《卖房文契》无效,本院依法予以维持。
合同无效后,双方依据合同各自取得的财物应当相互返还。王福X交付房屋给沈学X已多年,后又主张房屋买卖无效,造成沈学X因需重新购置房屋的巨大财产损失。原审法院考虑到沈学X返还房屋存在的损失,故依据现评估价值及沈学X原支付的购房款之间差额,在区分过错程度的情况下给予沈学X一定的经济补偿,并无不妥。
由于现有房屋已包括添附,即沈学X对房屋的装修、扩建加盖部分,因此在沈学X返还房屋时,王福X应就房屋的装修、扩建加盖部分的应予对价补偿。
因新建的117平方米房屋已有相关部门的审批,故补偿数额按吉林华通房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告书》中评估价值为17.55万元,以及按四平天诚信资产评估有限公司对房屋维护装修费用的评估价值为6315元来确定。
虽然《资产评估明细表》中载明10年以上生树木的价值为11860元,但王福X无证据证明10年以上生树木即为其所有,且在其转让房屋宅基地后,也未对树木进行维护和管理。因此上诉人王福X认为这部分树木的价值款项应从整体树木赔偿款项中扣除的主张,本院不予采纳。
原审判决理由中确定了双方当事人对评估费用按9∶1的比例进行分担,但在判项中没有体现,且原审判决第三项计算上有误,本院依法予以调整。
综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,但数额计算有误,本院依法予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)、(二)项之规定,判决如下:
一、维持原审判决第(一)、(二)、(四)项,即:1、王福X与沈学X于2005年6月2日签订的《卖房文契》无效;2、沈学X将座落在南杏山村瓦盆窑屯的四间房屋返还给王福X(在本判决生效后1个月内搬出);4、新建的117平方米房屋归王福X所有,第三人王桂X从该房屋迁出,将该房屋交付给王福X(在本判决生效后1个月内搬出)。
二、变更原审判决第(三)项,即:王福X返还沈学X购房款1.9万元,赔偿房屋增值差价款88200元(9.8万元×90%),新建房款17.55万元,维护装修费6315元,果树损失32415.80元,鉴定费4988元,合计331230.
80元(此款于本判决生效后十日内给付)。变更为:王福X返还沈学X购房款1.9万元,赔偿沈学X经济损失88200元(9.8万元×90%),新建房款17.55万元,维护装修费6315元,果树损失32415.80元,鉴定费4489.20元(4988元×90%),合计325920元(此款于本判决生效后十日内给付)。
