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2018-01-14

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文章简介：在座的各位对今年一季度以来的市场,觉得都比较复杂,先坦率的谈个人对市场的分析.去年年末的时候,我有过一次访谈,曾经谈到,2013-14年间,

在座的各位对今年一季度以来的市场,觉得都比较复杂,先坦率的谈个人对市场的分析。去年年末的时候,我有过一次访谈,曾经谈到,2013-14年间,市场可能会有一个比较大的分化,个人曾在多个会上谈过,从现在重点关注的50个城市看,已明显出现分化的特征,50个城市的背景:(国家从2003年实施政策性调控以来,到去年,整整10年,2014年没有实施政策性调控,在过去10年强政策性调控下,一共有过43次政策性调控,其中颁布了179份四部委以上的文件,这179份文件,个人受任志强(微博)影响较大,喜欢分析,个人将179份文件全部找到,并拼到一起看过(嘲笑个人有病),发现:179份文件前言不搭后语,各种事情也有很多没落实;但是这179份文件给我一个启示:再一次印证了中国房地产有房地产问题的地方,从这个国家有4部委以上文件开始,他的每个文件都有一段,叫做这个文件的指向:从30多个城市,到70多个城市,最多情况下提到都是50-60个城市,其实,再仔细看,这个50-60个城市标志了中国房地产比较明显的各种各样特征,万科长时间以来,我们的研究院和研究机构,自己的研究部门分析的比较多的,其实也就是36—50个城市之间的状态)。

这50个城市从13年底—14年初,出现了两个情况:一个是以二线城市为代表的,出现了较为明显的特征:由于土地供应过多,带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支,这些城市比较明显的代表,就是沈阳,有明显性的代表,一些三线城市就不举了,比如:营口、鞍山、唐山之类的。

像沈阳这样的城市大概有30来个(在50个城市里面),基本由于市场供应过量带来的影响;二是还有一些城市,以北京为代表,就是市场还在,需求也还挺多,但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨的过快,我们以斜率来表示,13年斜率非常的斜,是过去好几年的斜率总和,带来了对市场价格上涨空间的透支,所以基本上两类城市都出现了透支的情况;造就了今年1季度,再加上国家对于银行的贷款、政策的收紧,这三点(两个透支加一个收紧),使得今年我们普遍意义的市场出现了比较消极、比较观望、悲观的的这样一个状态,可能这样一个情况可以涵盖大多数的城市。