宋晓明成功案例 颜宇丹律师团队成功案例‖按房屋差价损失增加违约金全获支持

最高人民法院民二庭原庭长宋晓明认为:在违约损害赔偿方面,合同法确立的是完全赔偿原则,包括积极损失的赔偿和可得利益的赔偿。积极损失是当事人现有财产的损失,包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。

可得利益损失是指在合同得到履行后,当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失,通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。

之所以在积极损失之外还要赔偿可得利益损失,是因为如果只赔偿积极损失而不赔偿可得利益损失,就只能使守约方的利益恢复到合同订立前的状态,这对守约方不公平,而且也纵容了违约方。但是另一方面,违约损害赔偿不仅是要保护守约方,还应该为当事人从事交易活动提供鼓励,谋求社会共同生活的增进。

而过于沉重的赔偿责任不利于当事人积极从事交易,有必要对完全赔偿原则进行一定的限制。在认定可得利益的赔偿额方面,应当采取如下几个限制性规则:一是可预见性规则。

可得利益不应超过违约方在订立合同时预见或应当预见的损失。在这里,可预见的主体是以违约方为准。预见的时间是双方订约时而不是违约时。预见的内容中,一个合理人可以预见到的损失是一般损失,违约方应当赔偿,守约方在特殊情况下产生的损失是特殊损失,这只有在违约方订立合同时知道或应当知道时,才能够获得赔偿。

可预见性的举证方面,违约方的预见能力可能高于社会一般人的话,可以按违约方的实际预见能力来确定赔偿范围,但该特殊预见能力应该由守约方来举证。

二是减轻损害规则。按照诚实信用原则的要求,守约方不得就其本可以采取合理措施予以避免的损失获得赔偿。对于守约方采取的措施是否合理,首先应根据守约方采取减损行为时的情况加以判断;其次要看行为人的主观方面,而不应拘泥于客观结果。

守约方为采取合理的减损措施所支出的费用应由违约方承担。三是损益相抵规则。守约方因对方的违约行为而获得利益时,其所能请求的实际赔偿额为损失减去该利益的差额。

在计算损失时可以扣除的利益通常有两种,其一是因标的物的毁损而发生的新生利益,其二是原应支出,即因损害事故的发生而免予支出的费用,如税收等。这些不能计人赔偿范围。

四是过失相抵原则。指受损方对损失的发生也有过错时,他应对由其自己过错行为所造成的损失部分承担责任,法院应在该范围内减轻违约方的赔偿责任,但是受损方的过失行为必须是损害发生或扩大的共同原因。

所以,总的说来,在具体案件中,确定可得利益损失赔偿额一般要经过如下步骤:第一步,确定受害人的可得利益损失额,受损人对此负举证责任;第二步,确定这些可得利益损失哪些是违约方在订约时可以预见的,对此法院可酌情裁量;第三步,确定受损人对损失是否有过错,对此违约方负举证责任,如果受损人有过错,则应承担相应的责任;第四步,确定受损人是否因违约而获有不当得利,如有,则应从损失中扣除;第五步,确定受损人有没有采取合理措施减少损失,对此,违约方负举证责任;第六步,考察受损人获取可得利益的能力和条件,确定合理的赔偿额,对此法院有自由裁量权。

    参见《 聚焦合同法律适用问题 推动商事司法审判发展 ――就合同法司法实务问题访最高人民法院民二庭庭长宋晓明》(注:2009年)     三、违约金系补偿性还是惩罚性?    最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

增加违约金以后,当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持。”司法实践中,不少学者和司法从业者认为这表明司法解释不支持超过实际损失之外的违约金或损失赔偿金,也表明不支持惩罚性违约金。

在二手房买卖合同中当事人往往约定了违约金条款,除适用该条款外,是否追究违约方的赔偿责任,取决于如何看待违约金的性质(属于补偿性质还是惩罚性质)。如果认定违约金系补偿性的合同补救措施,当事人违约后就不再追究其赔偿责任;如果认定违约金系惩罚性的合同补救措施,除追究违约责任外,还将要求违约方承担损失赔偿责任。

《合同法》第一百一十二条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

”该条表明,赔偿损失与其他违约责任方式可以并用,也就是说,我国法律实际采纳了违约金系惩罚性的合同补救措施一说。

【参见最高人民法院民二庭《再审程序中恶意违约者约定违约金比例一般不予调整,且违约金与赔偿金可同时并用――雷彦杰与鞠自全、鞠炳辉股权转让纠纷再审案件》】四、违约金与损害赔偿二者是可否并用?守约方如何提出诉讼请求?关于违约金与损害赔偿二者是可否并用的问题。

《合同法》第114条第一款规定了约定损害赔偿的计算方法,对其与违约金之间的关系如何理解?二者都是事先约定的,合同中约定的违约金一般来说应当视为约定的损害赔偿,但二者是有区别的。

前者仅为计算损失的方法,后者是一个具体数额;前者需守约方对对方是否违约、损失大小、赔偿范围、因果关系进行举证,后者只要对方违约就可按约定违约金主张权利;前者不可请求法院调整,后者约定的违约金低于或过分高于实际损失时可请求法理增加或酌减。

《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定损失赔偿额的计算方法。

” 从立法的表述看,使用的是“可以……,也可以……”是一种选择,即当事人选择一种承担违约责任方式,不可并用,而且违约金就是损失赔偿金,两者虽有区别但都是对守约方进行补偿,其本质是一回事。因此,不得判违约方既承担违约金又赔偿损失。

关于违约金与损害赔偿二者是否可以并用的问题上素有争议,这关系到违约案件中当约定的违约金不足以弥补房价上涨的损失时是否可以要求增加要求赔偿房屋差价的问题。在案件中也常遇到双方当事人在合同中既约定违约金又约定损失赔偿金,这个问题如何处理?一种观点认为应尊重当事人的意思,从其约定作出判决。

但学术界和实务界主流的观点是当事人虽然可以既约定违约金又约定损失赔偿金,但要受到国家法律的干预,不能既判支付违约金又判支付赔偿金。

梁慧星教授谈到违约金是赔偿性的,就不能与赔偿金和实际履行并用。王利明教授认为如果合同双方当事人明确约定违约金具有惩罚性,不具有赔偿性,违约金与赔偿金可以并用;如果违约金的性质约定不明的,不得两者并用。

最高人民法院原副院长李国长、奚晓明认为,一方未给对方造成损失或没有超过违约金的,只适用违约金,不适用赔偿金;如受损害一方有证据证明损失大于违约金的,按约定的损失计算方法计算出的实际损失赔偿;没有约定或无法定违约的,只适用损失赔偿金。

当约定的违约金低于或过分高于实际损失时,法院是直按实际损失判,还是调高或酌减违约金判?对此有不同观点。笔者颜宇丹律师认为,在实际损失和违约金并存时,一方当事人应申请法院调整违约金较妥。

在某个案例中,法院认为被告的违约行为致使原告未能及时签订合同,丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会,造成原告房价差价损失,该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额,故原告要求被告返还定金并赔偿房价上涨损失的诉讼请求,符合法律规定,应予支持。

上海高院2006年颁布的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第五条明确规定:预定协议约定有定金条款及其它违约条款的,当事人不履约的,应适用定金罚则和其它违约条款。

若协议中没有定金条款(违约金条款),或者定金数额(违约金数额)低于实际损失,相对方主张其它损失的,应予支持。可见,上海高院的观点是违约金和赔偿金可以并用。

笔者颜宇丹律师认为,我国合同法上规定的违约金具有以补偿性为基础、以惩罚性为补充、以担保性为实际效果的特点,守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的,应当予以支持,具体数额应综合考虑守约方的履约情况、合理的成本支出,并结合守约方的损失、预期利益、违约方的过错程度、因违约行为所获利润情况综合审查予以确定。

在二手房买卖合同纠纷中,卖方因房价上涨或买方因房价下跌毁约,不但应当赔偿合同约定的违约金,还应赔偿房价上涨或下跌造成的损失。

违约方造成守约方的损失应完全赔偿,包括既存利益因违约行为而减少的直接损失,也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。从法律的诚信原则出发,应当对违约方的盈利和守约方的损失予以平衡。

当违约金不足以弥补房价上涨或下跌的损失,守约方起诉要求解除合同时是要求违约金以外赔偿损失,还是直接要求赔偿损失,或者要求增加违约金呢?笔者颜宇丹律师认为,第一种方法关于违约金和损失赔偿是否可以并用存在争议,第二种方法如果不支持赔偿损失由于没有要求违约金就有风险,相对来说最稳妥的办法还是第三种,即请求判令被告按评估机构对房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失增加违约金为实际损失额。