孙宏斌为什么坐牢 融创股东大会纪要 孙宏斌不理解为什么大家要买这么贵的地
在出席乐视网沟通说明会后,5月22日,他又携高管出席融创中国(01918.HK)年度股东大会。在会议中,针对融创的财务指标、市场行情、调控政策,以及投资乐视、金科的想法,孙宏斌与融创中国CEO汪孟德进行了详细回答。
值得关注的是,孙宏斌对于调控背景下的楼市行情依然看好。一位股东问到融创是否能够抵御房价下跌30%的风险,而孙的直接回答是:"我们看好的城市,没有降的可能性。"
孙宏斌认为,"现在房价不涨的话,能挣钱的就是‘好活’。如果我们判断房价会跌,我们就是另一个打法。但我们不觉得总体会跌。"
以下为参加股东大会的股东做的会议纪要,内容未经融创审核。
1、今年40%的现金派息比率会否持续?
汪孟德:分红绝对值会稳定上升。
孙宏斌:我相信分红会稳定、提升。虽然我说不借钱,但去年借了20几个亿做定增,我不希望卖股票还钱,我也希望用分红的钱来还钱,也希望分红能提升。
2、融创会否增加自持型商业物业比重?
孙宏斌:自持对我们来说,需要考虑两件事。
一、我们资金还是少,还是有很多快速增加市场份额的并购机会,不想把资金压在这上面,自持可以往后放放;二、算账的话不划算,利息5%、6%,回报率只有3%、4%,这是我们不愿做的事,而且也看不到回报率未来会明显提升。自持的租金需要交30%-40%的税,剩下的回报率很低。
上海在2018、2019年有大量写字楼入市,租金大涨可能不大。北京还好,但疏解人口。深圳将来有太多的写字楼供应出来,看不到自持物业回报率会大涨。另外,我不认同电商会把商业颠覆掉,但是商业的增速已远高于商品零售总额的增速,这两个完全不匹配,这个账也算不过来。
按租金,算不出价值,按销售物业,增值税吃掉了,也算不出价值来。持有物业比较重的公司,这几年发展都吃亏了。三五年以后也许会不一样,但这几年不想被拖累速度,这两年集中度提升还是比较快。
3、目前4%的净利润率何时能恢复到7%、8%的行业水平?
汪孟德:从2010年到现在,融创的规模在快速增长,复合增长率80%以上,土地储备大增,当期需要消化未来增长带来的财务费用,造成当前净利润率水平偏低。
到未来三五年,规模增长率降低,复合增长率也许降到30%已很了不起,财务报表才能反映真实情况。从我们现在的管理口径,净利润率在9%-10%,当然还会受到一些因素影响。
4、加权融资成本今年会否继续降低?
汪孟德:近年主要是公司规模、实力、品牌等提升导致公司融资成本下滑,未来两年还会继续下滑。去年四季度到今年上半年(可能还会持续很长时间),包括地产融资在内的地产调控政策导致行业整体融资成本是上升的。去年我们新增融资成本在6%,今年会在6%-6.5%。
5、公司回购股票的回报很高,孙总怎么看?
汪孟德:所有选项都在考虑范围之内。融创还在快速成长的阶段,能够在行业中到一个很有竞争力的地位,这是核心目标。
回购股票肯定是合适买卖,在三四年前我们就有这个判断,但我们要实现大的战略目标,这对股东都有利。
6、这轮调控周期有多长?公司怎么应对?
孙宏斌:去年930调控,我的预判是比较准确的,这轮调控激烈程度超过以往任何时候。去年调控之后,土地价格还在涨,这是毫无逻辑的。唯一逻辑是预判房价继续暴涨,但这是不成立的。
也许预期被彻底打掉,就不涨了。我不理解为什么大家要买这么贵的地。最后会发现,怎么控制风险?如果买块地,怎么调控都不亏钱,就没有风险。
如果买块地,调控不放松已经赔钱,只有调控放松房价暴涨才能赚钱,那风险太大了。风险控制就是对地价的控制,真的合适的话,什么都不是问题。
去年买地,我们没有额度限制,确实有比较好的地就买。比如说星耀股份这个项目,谈判到签约就一两周,楼面价五六千,现在八线城市都一万多了。
连云港什么都不通,也有9000多。天津我们绝对看好,京津冀一体化最大的受益者。
我们一直判断这次调控比以往严峻,下半年行业现金流会比现在紧很多。因为没有开发贷,销售又限制,回款差,这个叠加对现金流影响会很大。
最近货币有松的迹象,但是房地产还在紧的时候。我们的战略,这次调控怎么紧都不为过,但肯定有机会。就是拿的那种任何时候都没有风险的地,哪怕不挣钱、能快速卖都不叫风险。
一卖就赔钱,不卖就转不动,这是最大的风险。我们现在看的土地,能快速卖,哪怕赚一点钱,未来放松后会赚多一点。但是指望未来房价暴涨,这是不现实的。
当然未来十年房价可能暴涨,但两三年转不动就可能要你命。不用担心我们买地多还是少,风险控制跟买地多少没关系。买一块地买错了,压力也很大的,买三块地都合适,压力也不大。
不管一二三四线城市,比如我们在北京(买地),北京人能去就行,这是我们的判断标准。上海也是,上海人能去就行,不管几线城市。不管以北上等谁为中心,中国一定会形成超级繁荣的大城市,香港、纽约不可能人口大规模增长,但中国的大城市能达到,是超级繁荣。现在大家搞小镇,在偏僻的地方,搞50%的产业,50%的住宅,这算不过账。
7、投资乐视的意义?
孙宏斌:媒体的解读有些断章取义。我在3月份已经说得很清楚了,5月份媒体又拿出来炒一遍。但我们也理解媒体。
我们投资乐视的逻辑没有变,看好这个行业,看好上市这一块,影业、大屏、小屏。小屏与腾讯竞争有难度,但内容与大屏绝对是巨牛的一块。
我们看好老贾,他的前瞻性很好。我们和老贾有很多沟通,也提了不少建议。老贾人厚道,无偿给每个团队不少股权。
老贾的团队干了这么多年,积累了非常多的经验,干得很好。我为什么取代老贾?我取代不了他,我也没工夫。未来消费升级主要在娱乐。
中国家庭剧院,一个会员一年500元,四家都买一年才2000元。这个前景是没有任何问题的。我们看三年、五年甚至更长,看半年算不过来账。
乐视每个单元都有逻辑,但需要资源太多了,管理跟不上,但乐视在调整。
我说过,乐视有没有前途,要看老贾有没有变化。你好的时候会听到很多吹捧,其实是因为大势好,你不好的时候能听到真话。
老贾有很大变化,再做件事还能做好。他有前瞻性、有投入,是一个很稀缺的、有企业家精神的企业家。我看好老贾,看好乐视团队,他们有很好的基础,坚信他们能成功。
我的特点是,我不干别人的活。你不能干别人的活,你干别人的话他就不干了。在乐视,我们也不是没活。
乐视上市体系,是老贾的半条命,也是我的半条命,我必须管。我管什么?治理结构,要有CEO、决策委员会等等,这是写在合同里的,没超过合同半点。
好的治理结构对乐视、融创、股东都好。任何合作我都希望大家发挥合力,大家都开心,都卖力气。希望大家放心,我们该做的会做,不该做的不做,我们看好乐视,这是非常好的投资。
8、乐视汽车投不投?
孙宏斌:现在不投。我们已经有这么多投资了,要把它弄好,让大家放心。找我投资的人很多,但重要的是能力在哪里,我们会一个个把事做好。汽车这块,我们不考虑。但我不能承诺永远。
9、投资金科是否会借此回归A股?
汪孟德:我们没有任何借投资金科回归A股上市的打算。就是以投资价值来衡量。至于后面怎么走,唯一的是价格合不合适,合适就买,不合适,合规后就给卖了。就是投资一个项目。
孙宏斌:我们没有任何回A股的计划。我相信港股A股化,我们现在有更多内地投资者。港股有好处,对龙头股给高估值。我们回A股没有任何逻辑。没任何可能性把金科当壳。
10、公司如何应对政策和周期的变化?融创今后的战略规划是什么?
孙宏斌:我们能做的是不断地判断。比如说,做产融结合,我觉得做产业非常难,会非常小心。
我们放在第一位的是把风险控制住,第二是有合适的机会抓住,这是最现实的。今年,我们首要任务是把销售做好,把土地储备变现。
11、公司去年拿地便宜,能否抵御房价下跌,比如说下跌30%。
孙宏斌:跌不了30%,我觉得我们看好的城市,没有降的可能性。
现在房价不涨的话,能挣钱就是好活。如果我们判断房价会跌,我们就另一个打法。但我们不觉得总体会跌。政府现在批的地价和房价一个价格,跌的话不可能。
12、2017-2018年货值有多少?
汪孟德:目前,我们已获得13000亿的货。2017、2018年,每年有4000亿以上货值没问题,后续随着并购等市场机会还有补货,相信有4000亿-5000亿的量级。
13、对宏观经济的看法?包括央行缩表等。
孙宏斌:我的判断,今年稳定是第一位的,包括货币市场、股市、房产市场。对我们来说,就是多卖点房子,买地便宜点。
14、今年融创能否出现单月销售过300亿,达到全国第五的开发商?
孙宏斌:现在我们的房子都比较好卖。我们唯一纠结的是要不要卖。现在对我们影响较大的是上海,商住部分,我们还好,之前动作比较快。北京以后限购都是按区的。
