马光远:谈房价 伤停补时阶段的点球击溃心理

今天,国家统计局发布了5月份70大中城市的房价数据:5月份,70个大中城市当中,新建住宅价格出现了环比下降的有35个城市,这和4月份的数据相比,翻了好几倍;二手房的数据也显示了同样的趋势,5月份二手房价格环比下降的城市也是35个,比4月份多出了一半。央视财经频道主持人***和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

今天,比4月份多出了一半。那么,统计数据的变化,是不是意味着大范围的房价调整真的要开始了?央视财经频道主持人***和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。

房价调整真的要开始了?是真跌,还是假摔?

今天,国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与4月份相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有35个,持平的城市有20个,上涨的城市有15个。环比价格变动中,最高涨幅的城市是郑州,为0.3%,下跌最多的是杭州,下降幅度为1.4%。不过,与去年同月相比,价格下降的城市只有温州1个,上涨的城市有69个。

房地产市场是否已经进入下行通道?

在广州,当年的“全国总价地王”广州亚运城楼盘日前突然大幅降价,部分房源单价从每平方米一万五千元跌至一万元以下。

在北京,去年成交的一些高价地,则正在遭遇开发不顺,进退维谷的困境。

董彬(本台记者):在我身后的这个地块,就是位于北京西南三环的夏家胡同地块,在去年七月以折合楼面价格接近四万六千元每平方米成交。而如今我们看到,接近一年的时间过去了,该地块并没有任何的开工迹象。

去年花了17.7亿元竞拍成功的地产商北京懋源至今仍然让土地“晒太阳”,主要原因是夏家胡同地块周边的新房和二手房价格,均价已经在每平米3-4万元左右,当初以每平米近4.6万元成交的地块,面临着地价高过现房价格的尴尬局面。

二手房方面,今年以来,北京一些房产中介店里的生意与去年市场红火时相比可谓是冷冷清清,房主都希望通过降价尽早出手。

刘戈:调整已成定局 下行的趋势已经建立起来了

如果说3月份、4月份我们谈房价相当于在足球的下半场时候做出的一个判断,现在这个数字应该说就是在伤停补时阶段进了一个球。也就是说,如果不出那种非常小概率的翻盘的话,那这场球赛的话应该说已经定局,也就是说这种下行的趋势已经建立起来了。

不光是国家统计局的这个数字,我们看一些其他的民间研究机构,比如说中国指数研究院,他有一个100城市的指数,那么这个指数在5月份,它也在23个月以来第一次出现了环比下降0.23%这样一个数字,包括北京的交易房的套数也出现了环比的下降。所有这些我们能看到的这些数字都已经确认了。

西南财经大学有一个中国家庭的金融状况的调查,这里边有三个数字,我觉得非常有价值。一个就是说中国现在目前城市家庭,拥有多套住房的达到18.6%。第二个数字,目前自住房的拥有率达到87%。就是自有住房,这个比世界各个发达国家,以及发展中国家都高。在这样一个基本面的状态下,再加上大家情绪和这种预判的变化,所以整个房地产市场,上行压力已经基本上没有了。

马光远:统计局的这个数据就像伤停补时阶段的一个点球 基本上把心理防线给击溃了

事实上以前大家还在判断,还不敢确定这个趋势,因为双方踢球踢得还是比较激烈的。那么从4月份到5月份,我个人觉得,无论是国家统计局的数字,还是我们看到其他一系列的统计,应该说是从量的变化到质的飞跃,基本上大家都认为这个趋势基本上确定了。

我们从国家统计局这个数字来看的话,非常有意思,不论是新房还是二手房,下跌、环比下跌的城市都达到了35个,达到一半。一半是个非常有意思的数据。如果再加上持平的,你会发现不涨的城市个数超过70%,基本接近80%。

这是一个博弈一边倒的情况,这是官方的数据。还有一个,从去年到现在,房地产开发企业吸引的资金,去年全年吸引的资金是12.2万亿,增速是26.5%,也就是去年大家对整个房地产的这种热情达到了空前的一个程度。

但是今年前五个月,到位资金是3.7万亿左右,但是增速只有4.5。4.5的增速是除了金融危机,房地产市场化以来到位资金增速最低的。也就是说,我们从这个吸引资金来看,整个市场也发生了变化。再加上我们到一些地方去,你看大家心理层面的变化,以前我们一块儿吃饭的时候,大家都问,说房价还会不会再涨,现在大家问的问题是房价还能跌多少,未来跌的空间有多大。

我觉得从5月份这个数据,因为70个大中城市的这个数据,应该说是这个数据有史以来,4月份到5月份的这个数据应该说是有里程碑意义的。我个人认为已经完成了心理层面的博弈到市场实质调整的过程,也就是刚才老刘讲的说,伤停补时阶段的一个点球,基本上把心理防线给击溃了。

张大伟:下半年调整会加速 购房者可以再观望两到三个月

(中原地产市场研究部总监 《央视财经评论》特约评论员)

目前市场情况,对于一线城市来说,今年的价格基本还是挺稳的。只是个别区域,个别项目有一些促销,但是这个促销其实环比的价格出现了一些止跌。但对于二手房来说,目前的确是出现了全面的普跌。

以北京为例,二手房的价格按照5、6月份的情况,相比较去年底的4季度的跌幅已经平均达到了10%了,这个跌幅是非常大的。现在二手房应该是一个先期指标,以北京为例,成交量延续的多月低于一万套。在我们统计惯例中,包括我们得到的一些经验来看,单月成交量不足一万套的,按照北京这个城市来说,它的价格可能是下调的。

所以在这种情况下,它也是逐渐在把这个定价的调整,传递给新建住宅。我们预期未来的市场,特别是今年来说,下半年这个调整有可能还是加速的。

很多开发商也在加紧销售,包括开盘量,开盘的速度都在加快。这种情况下,如果购房者有意愿购房,可以再考虑两到三个月,在三季度,房价的调整有可能就从二手房逐渐曼延到新建住宅了。

马光远:房地产市场已经进入冬天 很多开发商都穿上了棉衣过冬

我认为这种分歧现在来看小了很多,也就是大家对整个房地产市场,第一个已经进入调整期,我想基本上是有共识的。第二个是调整的幅度范围,比以前大家认为的要大,包括一线城市。因为我们看到的统计数据好像显示说,比如广州、深圳二手房还在涨,但是据我所知,应该说跌得还是比较明显。

我有一个朋友,他有一套二手房去年年底就开始挂牌,挂到现在一直没有卖出去,现在挂牌价比去年12月份已经掉了50万。他那个房子不到500万,掉了50万,现在仍然没有人问津,以前还有人来看房,现在没人来看房了。

我觉得目前来讲,大家整个心理预期已经发生了变化,整个市场,我觉得如果我们用冬天来说的话,应该说进入了一个冬天,无论是一线城市,还是二线城市。

当然这个调整是短期调整,还是长期调整,我觉得对一线城市,或者其他城市可能不一样。但目前来讲,冬天了,大家都要穿棉衣。我觉得现在不是说你身体不好,你得病了,而是说外边就是冬天,你现在必须穿棉衣。现在开发商很多都穿上了棉衣,怎么样来对付这个冬天,怎么样走出这个冬天,恐怕是开发商要慎重研究的一个问题。

刘戈:中国人在买房子和买黄金的投资需求上是相似的

这平衡恐怕也不是一厢情愿,它可能一方面跟中国经济总体的发展局势,也跟国际金融的局势,密切相关。在过去十来年当中,中国的房价一路上涨。中国黄金公司的首席经济学家万喆做了一张表,他发现中国的金价和房价是一个密切的正相关关系。一旦金价有大幅度上涨,在这不久之后,房价、地价也会大幅度上涨。那么现在这个趋势基本上来说,比较三比一的关系。

当然,它不一定是一个因果关系。那么下一步是不是还会有这样一个走势,也很难说,但从这张表里我们看到,过去这么多年来,我们的买房子的投资需求和买黄金的投资需求,它是相似的。也就是说。我们现在,大家都急切希望能够通过投资短期获得较大的利益,这一点买房子和买黄金是一样的,所以出现了这样的一个情况。那么这也有一个基础,就是中国经济的高速发展和城市化的预期,现在这两个前提都在发生一个变化。

马光远:政策不管怎么放松 都不可能回到2008年以后的那段时间

它是一个标志性的,现在房地产面临的情况有三个。第一,流动性非常紧,今年钱非常紧。我们现在看到一线城市为什么会调整,因为钱紧张。第二,中国房地产的基本面跟过去最大的不同就是,我们现在很难找到哪个城市说房子极度短缺,极度短缺已经成为历史。

包括北京,北京一年完成20万套,新增人口50万,也就是说差不多大家也应该平分了。第三,我们现在看到大量的城市房子已经出现过剩。我们现在如果把中国的房地产分为三种情况,有三分之一的绝对过剩,有三分之一的基本平衡,有三分之一的随着未来人口的流入,还是可以支撑的。

现在有很多人想当然的认为说,只要政策放水,只要政策救房地产的话,房地产就可以,但是他没有看到这个基本面的一个完全的变化。现在有很多人问说,怎么才可以救房地产?第一个政策能不能救。大家一定要相信,政策不管怎么放松,不管怎么放水,回到2008年以后那段时间,基本不可能,因为房地产基本卖遍了。

第二点,有人说未来城镇化还有很大的需求,我觉得千万不要把救中国房地产的使命又加到中国农民的头上,中国农民救中国经济救了很多次,但是他救不了房地产,为什么?价格太高了。但是现在渲染说什么中国房地产要崩盘,要崩溃,我得你是无稽之谈。

马光远:这次调整不是要崩盘了 而是在健康发展中必走的一个坎儿

不要去看这个幅度,我觉得这是心理层面的一个变化。我们现在要做的不是说,你允许它跌多少,那是一个数理概念,最关键的是一定要引导大家正确的预期。

我认为房地产这次调整,对房地产的健康是有好处的,不要害怕调整。价格的调整会成为常态,未来整个房地产我们会看到,有的房子会涨价,有的房子会降价,这才叫一个市场。所以我觉得这次调整本身不像有些人渲染的说中国房地产要崩盘了,而是在整个市场化过程中,他的健康发展过程中,必须走的一个坎儿。