赵南为什么敏感 为什么央企敢出手 对利润的追求没有那么敏感

“为什么央企敢出手?第一,央企的钱很便宜,第二,央企囤得住地;最重要的是央企对利润的追求没有那么敏感,只要把规模做大就好了,但是民企却对利润很敏感。”针对上半年央企重组之风,在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上,全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生对凤凰房产表示。

 7月15日,国家统计局发布了《1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》数据显示,2016年1-6月份,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%),增速比1-5月份回落0.9个百分点。1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积669750万平方米,同比增长5.0%,增速比1-5月份回落0.6个百分点。

 对于房地产投资的回落,聂梅生分析认为,上半年开发商卖了很多房子,实现了现金回流,但他们纷纷去市场买地,囤地,并不会选择再开发,这导致了开工量的下降,土地已成为企业抵御通胀的手段。

 与之相对应的是,开发商的钱和个人的钱纷纷进了储蓄罐,并没有进入市场。这就造成了一种局面,即大家纷纷持币观望,市场在观望后续的走势,政府在观望开发商投资不投资,开发商在观望政策。这也造就了政府两难的局面,如果增加M2的发行量,那么势必推高M1,房价很高,但其他行业却都萎靡。

 与此同时,上半年各地楼市也是一片火热。“一季度成交量的突然增加是超预期的,政府出台了一系列去库存政策,释放了一系列刺激信号。但是在这样的信号之下,一线城市虽然涨了很多,但并不是所有的城市都上涨。”对于全国楼市,聂梅生如是分析。

 对于下半年的市场,她预测道,这并不是当时政策出台的预期。在这样的情况下,如果政府不表态,那市场就会慢慢消化,真实的需求会慢慢呈现出来。但是从5月份开始,政策又开始释放出一轮要调整的信号,这一定会导致增幅的趋缓。

 在上半年的楼市增长中,尤以北京、上海、深圳等一线城市涨幅最大。对此,各地纷纷出台了调控政策。如上海不仅收紧了限购,在土地方面也进行了改革。4月中旬,上海市发展和改革委员会官方发布,针对房地产市场存在的结构性问题,上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(以下简称"意见")。《意见》明确指出"鼓励开发企业持有商业、办公物业持续运营。

 对此,聂梅生分析认为:“上海市政府敏锐地捕捉到了两块,第一,房价涨和租金不涨,美国的房价和租金是挂钩的,房价是按照租金来定的,但中国是完全脱离的。所以,政府希望培养中国租房的大机构,通过此来抑制房价;第二,中国的REITS上不去,是因为自持的量太少;REITS进去后,对中国的房地产是很好的平衡。”

 而对于她正在从事的养老地产领域,她深有感触地说道:“从2016年开始,国家对养老产业政策性的支持很强。以长春为例,如果一个企业进入养老地产,那国企的土地是由政府来划拨的,民企则是招拍挂,不过回补85%,通过做基础设施的方式。在销售端,政府免税也给免除各种税务;开发中,养老的钱都是来自于国开行等,利息可能只有4%以下,这也就意味着零成本、零地价。所以现在做养老地产越来越好做。”

 不过,她也坦承讲道:“目前,养老地产还没有一个明确的概念,仍处于探索中。因为政府层面,住建部不管养老地产、民政部不管土地、只有各个部门联合起来才能形成养老产业,是一个跨界很多的产业。”