周文彬处分认定 部分共有人处分共有房屋的行为认定
依据《物权法)第97条的规定,处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或者全体共同共有人同意。从此可以看出,物权法对共同共有与按份共有两种类型下的共有物处分设定了不同的规则,对按份共有,采取的是"多数决"原则,而对共同共有采取的是"一致决"原则。
但现实中,由于不动产登记的不健全以及共同关系的隐蔽性,部分共有人擅自处分共有房屋的情况并不少见,此时认定该行为的效力涉及到对其他共有人与处分行为相对人(第三人)的利益保护问题,试举如下案例:
案例:甲、乙、丙、丁系戊、戌夫妻所生子女。戊于婚后继承了其父遗留房产4间并取得该房屋所有权。戌去世后,房产未做分割。戌去世后,甲与其妻从外地回来后居住其中两间。其后,戊与他人签订买卖协议将上述4间房屋出售于第三人A,由于第三人A经济能力有限,戊又与第三人A及另一人B签订补充协议,分别出售两间给A和B。
随后A取得了上述甲居住的两间房屋的产权证,并起诉要求甲和戊腾房。现甲、乙、丙、丁以戊与A之间的行为侵犯其合法权利要求确认协议无效,戊则认为该房屋系其个人所有,A主张自己购房系有偿并不存在恶意为由主张买卖协议有效。问:。
1、戊与A之间签订的协议效力如何?
2、甲乙丙丁能否主张要求A回复共有房屋的所有权?
上述案例是实践中典型的部分共有人无权处分共有房屋的行为。无权处分行为的效力以及第三人利益保护问题一直以来是物权法领域的疑难、争议较大的问题。部分共有人处分共有房产的行为效力是无效还是有效抑或效力待定是主要的争议点。
若认定为无效,第三人是否可以主张善意取得该房屋所有权,善意取得该所有权的条件如何;若认定为有效,第三人基于合同的请求权如何行使;若认定为效力待定,在其他共有人认可的情况下,处分合同是否因此对其他共有人具有约束力。此外,处分行为效力的针对对象是指处分的部分共有人
还是指全体共有人也不无分歧。导致上述问题的疑难化源于对第三人的利益保护与其他共有人的权利保护之间存在一定的冲突。
第一、关于共有制度中处分行为的内涵界定。谈及共有中的处分行为,需要对物权法意义上的"处分"行为有所了解,这里的"处分"针对对象就是物权本身,是一种引起物权变动的行为,包括事实上的和法律上的,有时往往又表现为对物的处理。
在债权意思主义物权变动模式的法国,处分行为实际上就是订立以物权变动为目的的债权合同;在物权形式主义物权变动模式的德国,处分行为与负担行为即债权行为相对应,也称物权行为;在债权形式主义物权变动模式的奥地利,处分行为与债权意思主义的物权变动模式下的处分行为相同。
此种意义上,处分行为的内涵界定与物权变动模式的选择存在一定的联系。从物权法第九十七条的规定来看,对部分共有人处分共有物设定了严格的条件,结合上述不同物权变动模式下处分行为的内涵,(物权法》第97条中的"处分"应界定为导致或可能导致其他共有人
无法对共有物享有共有权利的行为。从该行为的过程进行来看,可以分为两个阶段:一是作出处分的意思表示,包括自己单方作出或与他人达成处分所有权一致意思表示;二是依据作出的处分意思表示,将物权权利进行移转。从实践的情况来看,有时部分共有人只是作出处分的意思表示但尚未将物权权利进行变动,有时部分共有人不仅作出处分的意思表示,并且已将物权权利进行了变动。
而无论部分共有人的行为进行到上述哪个阶段,部分共有人的行为都应当属于处分行为的范畴,只是行为的程度、后果以及对其他共有人或相对人所带来的影响有所不同而已。
但部分共有人都应对此行为负责,因为其行为要么侵犯了其他共有人对共有房屋享有的权利,要么影响了相对人的权利实现。为了便于下文的分析,将此处的处分行为只进行到第一阶段的情形称之为处分意思行为,而两个阶段都进行完毕的才称之为处分
行为。部分共有人未经三分之二以上份额的共有人或全体共同共有人的同意所进行的处分行为即为无权处分行为。
第二、关于部分共有人无权处分行为的效力问题。部分共有人无权处分行为所引起的法律后果主要发生于其与其他共有人之间、其他共有人与相对人之间以及无权处分人与相对人之间。无权处分人与其他共有人之间系共有人内部的权利义务,相对较为简单,但因无权处分行为是否导致其他共有人与相对人之间以及无权处分人与相对人之间产生一定的权利义务涉及到对其他共有人与相对人的利益平衡保护问题,实有探讨之必要。
至于无权处分行为的效力,通常指对其他共有人而言。《民通意见)第89条规定了共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效,除非第三人善意、有偿取得该财产。
《合同法》第51条规定了无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。《物权法》在第106条第1款规定了无处分权人转让动产或不动产给受让人的,所有权人有权追回。
《合同法》第51条无处分权人处分的对象是他人财产,此时该处分意思行为即合同被认定为效力待定的合同。在部分共有人所为的是处分意思行为时,遵循"举重以明轻"的原则,至少应当认定为效力待定,但不宜认定为无效或有效,这样也是平衡保护相对人与其他共有人的利益所需。
因为直接认定为无效,相对人不管善意与否都不能向无权处分人请求,而有时处分意思行为并不必然不利于其他共有人的利益,赋予其他共有人以追认的权利有利于交易的进行;若直接认定为有效,相对人基于有效合同请求移转物权与其他共有人要求行使共有权利之间必然产生不可调和的冲突。
在其他共有人认可上述处分意思行为的情况下,相对人有权基于与部分共有人达成的合同向全体共有人请求合同的权利。
在部分共有人所为的是处分行为,此时物权已经移转到相对人名下,该无权处分行为的效力又该如何认定?共有属于所有权的类型之一,物权法第一百零六条的规定也应当适用于共有,既然单独所有权类型下,所有权人在相对人非善意取得的情况下,可以向无权处分行为的相对人追回所有权,则其他共有人也应当有此权利。
但在此种情况下无权处分行为的效力在无权处分人与相对人之间仍然属于效力待定,并未因为相对人是否善意、物权是否发生变动而有所变化。只是在相对人善意的情况下,物权法赋予相对人基于善意所为的取得抗
担,是为了保护善意相对人而对其他共有人的权利给予的限制。
这里需要注意的是通常所讲的无权处分行为是指转让、设定抵押或者赠与等处分行为,对于部分共有人擅自出租是否也属于无权处分行为范畴?严格来讲,出租并非《物权法》第97条意义上的处分行为,此时并非发生物权的变动,只是物权权能的部分让渡,对于部分共有人将共有房屋为出租物于相对人签订的租赁合同,应当认定为有效,至于出租人是否能实际使用该房屋则是部分共有人是否能够履行的问题。
第三、关于善意取得的问题。《物权法》第106条规定了不动产的善意取得制度,就该条规定的善意取得的条件来看,需要探讨的是对受让人受让该财产时是否"善意"的判断以及证明责任的分配。
各国法律规定也不相同。《日本民法典》第192条明确规定"善意并无过失"时,受让人方可适用善意取得;《德国民法典》第932条规定:受让人明知或因重大过失而不知动产不属于让与人所有者,即非善意。
王泽鉴先生对善意的解释归为四种类型①,该四种类型是从主、客观两方面因素人手的,主观方面主要是考虑相对人是否有过失,客观方面是相对人是否知道处分人无处分权。将善意界定为相对人不知道(非重大过失)部分共有人系无权处分或为相对人非明知或应当知道部分共有人系无权处分是价值判断的问题,并非有优劣之分。但关键在于把握该价值判断与事实判断的结合,即举证责任的分配以及事实
证明的程度问题。在房屋共有状态下,共有人的范围对相对人来讲具有一定的隐蔽性,要求相对人进行一番实际调查过于苛刻,但若相对人不负一定的注意义务也不妥。由于处分的双方系部分共有人与相对人,按照诚信原则,交易双方应当履行告知、注意义务,此时部分共有人一般会隐瞒共有的情况,期望部分共有人履行告知义务属一厢情愿之举,但相对人不能因此不履行一定的注意义务。
就房屋而言,相对人应当注意的不仅是房屋所有权的登记情况(即公示情况),还需要对常见且易查知的共有关系有所注意。
比如实践中常见的,夫妻一方将登记于其名下的共有房屋转让于相对人并移转所有权登记,此时的相对人在进行如此重大的交易过程中不仅应当履行查看房屋所有权登记情况的注意义务,还应当适当注意处分人是否与他人存在夫妻关系以及目前房屋的居住使用情况,此时履行注意义务的成本相对较低,只要查看户口本或结婚证件以及实际查看房屋即可得知,而对于处分人虽然结婚但未载明于户口本的情形,也应认定相对人是善意的,该项注意义务是否履行应当由相对人举证证明,只要相对人将该类证件作为合同的附件即足以证明,但对于其他的诸如共同出资、受
赠等难以查知的共有关系,不能要求相对人调查。
就上述案例而言,戊于婚后继承取得诉争房屋的所有权,此时被继承人并未指明由戊一人继承,应当属于成与戌的共有房屋。戌去世后,其应有份额由成与甲、乙、丙、丁等五人继承。戌去世后,其继承人未做分割,该房屋属于此五人共同共有。
戊作为共同共有人之一与A之间签订的买卖协议系戊无权处分共有房屋的行为,属效力待定,在其他共同共有人甲、乙、丙、丁不予认可的情况下,该行为不生效力。至于A是否能够善意取得该房屋所有权的问题,从本案的情况来看,只要A适当注意并到房屋实地观察便可知道该房屋现由他人居住使用,即使是戊谎骗系由他人承租,也应当谨慎行事,本案中A若不能证明其已履行该项注意义务,不能认定其为善意,甲、乙、丙、丁有权追回所有权。
