万隆集团程东海谈万隆发展历程

万隆集团,天津房地产的品牌企业,90年代初从流通领域起家,开始了创业的征程。完成原始积累后的万隆和“钢筋水泥”有了更亲密的接触——95年,万隆集团和着天津市的“危改”浪潮,开始加入房地产开发行业,创作了处女作—— 万隆大厦。

此后的万隆便不发不可收拾,在房地产行业越做越大。总经理程东海曾经说过,搞项目开发其实和艺术创作是一样的,会在不断提高中发现点点遗憾,诱惑你一步步不停地走下去,去追求没有边界的“提高”

实铸坚兵 大势初成——程东海谈万隆发展历程

万隆集团是在天津市5—7年危改工作的紧要关头加入到房地产开发行业当中来的,程东海总经理说,当初选择危改项目利润很薄,而且有没有市场都还未为可知,风险是自然而知的。万隆决定做危改项目,在为市危改工作尽绵薄之力的同时,危改工作也为万隆提供了一个广阔的市场。

在这几年的时间里,万隆共做了大约300余万平方米共计十几个危改项目。以第一个危改项目“汇贤里小区”为例,是与市供销社下属开发企业合作开发的,当年开工当年竣工,当年改进。使开发者对选择的发展方向信心倍增,同时资金的迅速回笼为下一步开发奠定了基础。

谈到企业利润,程总指出,利润是每一个商家所努力追求的,万隆当然也不例外。但同时程东海先生又说万隆进入市场时就没把利润定在第一位。之所以取得了那一阶段性的成功,说明当初的定位是准确的,锁定目标“为百姓做事,为政府分忧”的同时,也得到了相应的回报。

“原始积累”本是一个暴利、带有血腥味的词汇,但万隆却借危改工作,在房地产行业暴利的年代进行了微利的带有温情人性主义色彩的二度积累。同样在质量问题的处理上,万隆集团也实现了积累与提高,程总说,危改初期,我们的经验不足,在“汇贤里小区”当初的设计,结构上出现了一些问题。

比如说墙体的裂缝,虽然说目前的墙体裂缝仍是一种建筑的通病,但在当时,为了树立万隆的信誉,可以说在98年我们就已经提出了“无理由退房”。裂缝经检验虽不数质量问题,但只要业主不满意即可以退房。

虽然在那时我们损失了几千万,但赢得了购房者的信任。据我们当时的统计,这些退房的住户又在我们其它项目购房的占了80%。可以说,万隆为解决类似的矛盾开了一个好头。

社会上有一种说法,万隆开发的项目集中力是在中低档房屋。对此,程东海总经理做了自己的阐述,长期以来人们都在以房价的高低来划分房屋的档次,这是不全面的。其实楼盘划分更确切的说应该是“低价”与“高价”的区别,从建设材质的选用上来讲,基本都是一样的。

低价位并不能说明这东西质量不好,只是万隆这几年来采取的是低利润率的路线罢了。程东海说,关于利润,各家有各家的经营理念与追求,前几年他们是在中低价位房子的发展路线上,取较低的利润点,追求的是一种规模的效益。

在外人看来,万隆的发展顺风顺水,其实他们也有过内困处乏的时候。因为选择了低利润率低房价的路线,他们在担负经营风险的同时还遭到了同行的不满与抵触。程总风趣的对记者说,社会上都说万隆建的是低档次的房屋,对此我们保留意见。

程东海举了一个实实在在的例子就是滨河小区,在建设之初,我们就已经了解到目前正在建设的海河大桥临近滨和小区,很具有升值潜力。并且在小区内建设了将近一万平米的绿地,而当时售价仅是1500元/平方米,属于低价房,但目前该小区每平米的价格已经涨长了已升近1000元。这么大的升值潜力,谁能说不是个好的产品呢!

看着万隆近期投资的项目,新文化花园、千禧园小区、万维花园等等,明眼人都不难发现他们在做战略调整:一是在从低价位项目转向中高档价位项目上;二是投资开发的产品品种也有了改变。程东海说到项目的调整的原因时指出,有来自自身的,也有来自外部的,汇总起来主要有三点:首先是企业发展到一定程度,有了相当的资金与人力实力,产品开发必然会走多元化路线;其次是市场的需要。

危改工作已基本结束了,市场对低价房的需求明显降低,二次消费群体在大量增加;第三个原因就是对社会负责,用万隆董事长李志强的话来讲,就是做点事。

天津市城市目前来讲功能与地位尚有差距,体现在载体上就是市容市貌问题。万隆作为一个成长起来的企业,应该为本市做些贡献,那就是突破历史局限,以发展的眼光做项目,求取更大、更长期的社会综合效益。以投资大胡同商业街为例,这不只是产品的转型体现,对周边环境有很大提升作用。

万隆在房地产圈已具有了相当的实力,当一个企业发展到一定程度是,就很自然的产生危机感。程东海总经理指出,只要万隆存在行业中,不管做多大,他们同样都会有危机意识。今年是房地产行业治理整顿年,政府在不断规范市场,开发企业在不断减少,这是行业优化的过程,万隆也必须跟上甚至超越优化的步伐。

从同行竞争来说,大家都在不断地求取进步,万隆要想在行业内保持一定的地位,也要有危机感。不断地树立危机意识,其实是在从外界给自己提取动力——程东海如是说。

程总接着说, 但从发展的角度来讲,危机感的来源对我们来讲也是动力,促使我们多想,多做,多研究。认识到危机感的存在我恩又如何面对呢,如果我们战战兢兢,一年两年也就完蛋了。从解决危机感的手段来讲,首先应该加强组织的建设,队伍的建设以及知识结构,者归根到底还是人的管理问题。

从知识结构,专业化水平来讲都在不断的调整,可以说是在不断的吐故纳新。目前万隆集团的人员知识结构中,拥有大专文凭人员站到了80%就是一个例证。二是注重市场做品牌。目前万隆已有了自己的品牌信誉度,在将来,他们的任务是要让这种品牌信誉度跟上市场需求变化并永远维持下去。

有人也在问我万隆集团的企业文化是什么,我总觉得万隆的企业文化在不知不觉之中总结出来的。

万隆集团目前已经从过去单一的住宅项目,开始转向危商业用房的开发。这既即是开发中心的转移,也是产业结构的调整。虽然这看上去都是在建房,但意义截然不同的,住宅项目销售后能苏迅速收回成本,商业地产的项目需要的是新的管理经验与运作模式,这并不是任何一个开发企业都能做到的,做的起的。

比如,目前的万隆大胡同项目,暂且不论其商业意义之所在,单就20多万平米的拆迁、选址、建设,无不体现着万隆人对社会的一种关爱,破旧,狭窄的交易市场不见了,带来的是购物环境的宽松,与我是大型商业设施的完善。

包括天津食品批发市场在内,目前,在建的十家销售额超过100亿的商业设施,万隆就占了两个。这足以体现我对长线投资的信心与实力。提到向商业房地产转型的原因,程总认为原因是多方面的,这一转变是做大后的企业通常的选择——把鸡蛋放在不同的篮子里,以有效地规避市场风险。

程总也指出,规避风险,扩大规模,是一方面,最重要的还企业发展需要高瞻远瞩,而不能鼠目寸光。万隆集团这样做,也得到了有关专家的认同。 当记者询问万隆集团目前实际的土地储备时,程总幽默的告诉记者:“我用一个词来形容就是大量的”。

可以这样来讲,我们目前的开发面积与当前的土地储备是不相上下的。万隆发展后劲是很强的。就程总透露,万隆已不仅仅把目标定位于与商业地产的开发,目前正在将投资目标投向会展经济。

作为一个天津的知名房地产企业,向全国性的企业目标迈进也是万隆集团的追求。程总告诉记者,这需要我们一步步的走。据悉,万隆不仅在全市做项目开发,已派专员到北京、西安、成都、海南等地做市场考察调研,这应该与万隆是否做全国性品牌有关。

当问及万隆有没有上市打算时,程先生的回答是:“上市公司的管理体制是最规范的,我们正在朝着规范企业的经营模式发展,上市只是最终的形式。完善自我,追求卓越是万隆的宗旨,我们每天都在努力。”此外万隆已邀请了证券公司给他们做培训,目前程东海本人已研究股市一年多了,而他自己并不炒股,这是否也意味着万隆上市计划的前奏呢?我们拭目以待看着万隆的发展。(张桐 王茜春)