李亚鹤沉浮:最大资产金光华广场或被没收

因涉深圳前市长许宗衡案而被调查的深圳市金光华实业集团有限公司(下称“金光华集团”)董事长、深圳地产界“黑马”李亚鹤,近期再遭打击。其旗下最大资产——金光华广场项目,面临被没收的处罚。

深圳市规划和国土资源委员会(下称深圳市规土委)在“深规土行告[2012]1号行政处罚告知书”中称,因金光华集团和深圳南国影联股份有限公司(下称南国影联)未经批准,以“假合作,真买断”形式非法转让土地,属非法转让土地行为,因此拟没收金光华广场地下空间和地上所有建筑物,没收南国影联“非法所得”2.15亿元,并处罚款1.075亿元。

此前的2012年8月9日,深圳市规土委就此案召开了听证会。金光华集团和南国影联均申诉称,该项目合法有效,依法取得了土地使用权,前述行政处罚没有事实依据。目前,最终的处罚结果如何,尚无公开消息。

深圳市规土委在听证称述中提及,“金光华集团相关负责人”也承认了相关事实。据金光华集团内部人士透露,该“相关负责人”即是指目前仍被羁押于北京的李亚鹤。

1964年11月出生的广东商人李亚鹤,与许宗衡关系密切。2009年6月,许宗衡被“双规”,如同推倒了多米诺骨牌,引发深圳市官场和商界地震。除了原深圳市龙岗区委书记余伟良、原龙岗区政协主席陈胜兴、原福田区委书记李平、原深圳市政协副主席黄志光等官员纷纷“落马”,深圳市一批地产商界代表均被调查。

之后,这些商人多数“平安归来”,惟独李亚鹤一去不归。

2011年5月9日,许宗衡在河南省郑州市中院一审获刑死缓。法院认定许宗衡在2001年至2009年担任深圳市委常委、组织部长、市委副书记、常务副市长、市长等期间,受贿3318万余元。后许宗衡未上诉。该案看似尘埃落定,实则余波未息。

关于李亚鹤案,自2010年立案以来,除2011年7月底他被以行贿罪被公诉至北京市东城区法院时,有简单信息披露之外,至今未见任何公开信息,显得颇为神秘。财新记者获悉,李亚鹤案尚未结案。

而据深圳相关执法部门一份关于金光华广场案的调查报告,对该项目查处的线索,来自于2012年7月前后上级有关纪委部门转来的指导意见和相关资料。

该指导意见对金光华广场项目涉嫌非法转让土地行为一案的基本定性以及处理意见,均给出了较为明确的建议。

交易始末

在李亚鹤发家史中,金光华广场项目举足轻重,它成就了李亚鹤从包工头到“地产大佬”的华丽转身。

李亚鹤是汕头人。在与他早期打过交道的人眼里,他是个“干大事的人”,读书不多,但有魄力,肯吃苦,“讲义气”。来到深圳后,凭着个人能力做了小包工头,事业逐渐做大。金光华集团所涉地产项目多为旧城改造,打点政府关系成了李亚鹤的家常便饭。据其公司内部人士透露,其一贯“出手大方”。

金光华广场项目起始于2000年,是由南国影联出地、金光华集团出资合作建设的旧改项目。

项目用地在开发前由两地块相连组成。第一块是南国文化广场用地,土地面积12874平方米,权属单位为南国影联,为1987年3月批准的行政划拨用地,用地开发前现状主要是绿化、广场用途。

第二块地是南国影联用地,土地面积5040.2平方米。地上有一栋名为南国影剧院的6层综合楼,于1992年投入使用,土地使用年限从1984年8月至2004年8月。

上世纪90年代,地处深圳商业核心罗湖国贸地带的南国影剧院繁华一时,放映港台影片票房火爆。

及至2000年前后,情况急转。据南国影联一位高层向财新记者透露,彼时正赶上高清电影进入国内市场,老影院票房下滑明显,加上亚洲经济风暴来临,南国影联陷入绝境。

而这一时间节点,恰是深圳地铁一期工程获得国家批准立项后不久,作为1号线东段直经站点的国贸区域,南国影剧院拆迁在即。“为偿还即将到期的2000多万元银行贷款,填补亏空”,南国影联决定与金光华集团合作开发。

2000年8月7日,金光华集团与南国影联就南国文化广场用地签订合作开发协议,即由南国影联提供土地,金光华集团出资,建成后对物业进行分配,南国影联占三成,金光华集团占七成。当年8月18日,双方又签订补充协议,约定金光华集团以5500万买断地下开发权。2001年3月1日,两者向深圳市规划国土局申办合作建房。但后来深圳市官方的调查显示,这次申办合作建房提供的材料仅包括第一份协议,未提及上述补充协议。

2002年2月8日,双方就第二块地签订“重建南国综合电影院”合作协议。

协议就建成后三七分成比例进行更改:无论经批准的新建物业建筑面积为多少,南国影联应拥有新建物业建筑面积2500平方米,作为电影院使用,另加30平方米票房一间;若地面以上建筑超过八层,南国影联另拥有超过部分20%的建筑面积;其余建筑面积归金光华集团所有。

作为交换,金光华集团同时支付南国影联拆迁补偿及经营损失共计人民币1.61亿元。

这一协议内容后被解读为所指明显。根据纪委部门后来查实,金光华广场存在违法改建、加建行为,其超规定建筑面积达到7355.8平方米,也就是说总建筑面积近10%属于“违建”。深圳市规土委的调查还显示,这一合作协议亦未报相关部门审查备案。

深圳市规土委据此认为,金光华集团与南国影联双方签订合作开发协议第一次时间是2000年8月7日,而仅过了11天,双方就上述同一块地第二次签订协议,由此认定,“正是当事人隐瞒合同才导致国土部门批准了合作建房的申请”。

有关该案的调查报告还称,当事人双方的资金往来、收款收据等票据记录予以证明,双方并没实际上履行第一份合同关于房屋按3:7比例分成的条款,而履行了后两份“阴合同”。

就如何获得国土部门批准,“金光华称他们想办法搞定。”上述南国影联高层说。但在走程序过程中,还是由南国影联出面。2002年3月,南国影联向市国土部门递交了南国综合电影院项目和南国文化广场项目用地合并整体改造的申请,半年后获得批准。

2002年12月8日,深圳市规划国土局将土地面积10670.7平方米的合并地块出让给金光华集团和南国影联,用地性质由文化产业改为商业用地,使用年限40年,截至到2042年12月8日。为此,金光华集团补交了4.1亿元土地出让金。

金光华广场总建筑面积达10万平方米,据保守估计,如今,价值也在20亿元以上。

处罚争议

深圳市官方该处罚引起的争议焦点,主要围绕金光华集团和南国影联签订的6份协议展开。

深圳市规土委认为,通过上述多份合同可以认定,金光华集团以5500万元买断土地地下开发权,以1.65亿元买断地上空间开发权,实际上以总价2.15亿元买断项目地块的地上和地下开发权。

据此,南国影联不承担风险,获取固定收益,即建成后获得2502.16平方米建筑面积。深圳市规土委认为,双方签订的合作开发协议符合最高法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定的情形,应认定为土地使用权转让合同。

此外,当事人没有提供真实、完整的合作建房协议,可以认定存在以欺骗的方式骗取合作建房批准文件的事实。这种“假合作,真买断”的方式非法转让土地,违反了《土地管理法》的规定,属非法转让土地行为。

深圳市规土委由此拟没收金光华集团和南国影联非法转让的金光华广场地下空间和地上所有建筑物,没收南国影联2.15亿元违法所得,并对南国影联处50%罚款,即1.075亿元。

最高法院2005年出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条的规定是,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同” 。

一位不愿具名的资深律师认为,该解释的意旨,与最高人民法院1996年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条的规定相近。

后者指出,签订合作建房协议是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续,还应依法办理土地使用权变更登记手续,否则一般应当认定为合建合同无效。但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令补办土地使用权变更登记手续。

该解答第22条又规定,名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。

合作建房也为法律所允许。《城市房地产管理法》第28条规定,“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”。

“既然是一种土地转让的特殊方式,过程中经过登记,补交了4亿多元的地价,你说它有多大问题?”上述律师反问道。

北京炜衡律师事务所深圳分所合伙人肖文全亦认为,从目前的材料看,金光华集团和南国影联开发过程合法,“审批程序中,市政府部门还专门开会,国土局有批复。”

肖文全还认为,行政机关无权对合同效力进行认定。最高法院的前述司法解释主要解决的是合同的性质和效力问题。即使认定合同无效,主要后果也是民事处理,而非行政机关刑侦不过处罚;即使存在违规,如此重罚也没有依据。

金光华集团和南国影联的申辩,基本上如前述意见。

许宗衡的影子

值得注意的是,金光华广场后来与当时深圳地铁1号线建设接轨,成为一个与地铁无缝连接的超大型地铁上盖设计物业。深圳市发改局也颁布文件,将金光华广场项目纳入深圳市2002年固定资产投资计划。深圳市政府2003年127号文件将该项目明确列入深圳市重大项目。

这一系列来自政府的大力支持,是否有许宗衡插手暗助,成为外界关注焦点。金光华广场项目始于2000年时,许宗衡就职深圳市委常委、市委组织部部长不久,从职权范围看,他尚不具备插手机会。金光华广场项目被纳入深圳市重大项目,发生在2003年后,而这一时间节点,恰是许宗衡走上深圳市常务副市长、市委副书记、市长等职务的开始。

许宗衡案发8个月后,广东省政协在2010年2月召开的十届十次常委会上,以涉嫌行贿罪为由,撤销李亚鹤的广东省政协委员资格。当时有消息传出,李亚鹤事涉许宗衡案。

许宗衡案在2011年5月结案,但判决书和相关详细案情至今并未对外公开。

财新记者从多个信源获悉,李亚鹤被指控的行贿事实主要是向深圳市两位区级干部行贿。其中之一是深圳市原福田区委书记李平。李平后来获刑,法院认定其在2008年至2009年间,利用职务便利,为金光华集团获得华新村改造项目等提供帮助,接受李亚鹤贿送港币400万余元。

华新村项目与华强北商业片区相邻,地段价值不菲。深圳市一位不愿具名的官员向财新记者透露,金光华集团早于2004年即向福田区提出该片区旧改申请,但直到李平就任区委书记后,才着手推动该项目。不过,因所涉地段产权复杂,又不在危房改造范畴,而被以暂缓开发否决。

李亚鹤被调查的2009年11月底,金光华集团以及其七家下属或关联企业涉及的业务交易和股权转让等,被相关部门紧急叫停。

这七家公司中的深圳市天然投资有限公司(下称天然投资)引人瞩目。其业务涉足龙岗区横岗项目,时间节点恰为深圳获得第26届大学生大运会举办权前后。大运会主要场馆地址在横岗,深圳地铁3号线拆迁工程最大的区域,也在横岗。

许宗衡案发当时,被调查的重点也指向大运会场馆等与土地有关项目。原深圳龙岗区区委书记余伟良和龙岗区政协主席陈胜兴,也于2009年10月涉案被调查。不过,迄今为止,余伟良和陈胜兴的涉案详情,以及处理结果,尚无公开消息。

在外界看来,李平以及余伟良、陈胜兴等人案发,皆源自许宗衡的倒台。而牵引他们之间关系的,则是李亚鹤这个贯穿始终的隐形人。

对李亚鹤案的查处,持续经年,至今未结案。为何在2012年年中,表面上看起来问题并不严重的金光华广场项目,面临严厉清算?

一位跟李亚鹤打过交道的律师称,据他了解,许宗衡案的司法判决内容肯定没有涉及李亚鹤及金光华集团,但这并不表明他们之间没有事情。这位律师说,他们之间的那点事上不了台面,但事实又摆在那里。

一个广泛流传的说法是,李亚鹤及金光华集团为许宗衡在官场上铺路充当了“提款机”,而李亚鹤则从中得到事业扩张过程中政府关系的背书。