赵佗是在什么时候 什么时候才是买房的最佳时机?

在中国,似乎永远也逃不过房子这个问题,特别是当下的年轻人,买房似乎成了他们人生的头等大事,而且生活中很多东西都与房子脱不开关系,比如低位,比如结婚,比如生子,那么,什么时候才是买房的最佳时机呢?

一、一年之中 年初中末房价稳定

有人说,年底房子便宜,有人说,等新年过了再买。还有人说,“金三银四”“金九银十”……对于一年之中什么时候买房,因每年的市场不同,很难说有极固定的规律。如果非要给出以一些建议的话,可参考以下几点:

1、上半年买房和下半年买房

上半年买比下半年买,相对来说时机更好一些。上半年“两会”对于房地产来说是个大事件,两会上一般都会出台房地产相关政策,市场观望气氛浓,房价比较趋稳,入手时机不错。同时,一般新政的出台都会刺激开发商推出一些优惠政策,直接降低购房成本。另外,历年来看,上半年房贷政策宽松,对贷款购房者来说,购房者更容易争取到优惠贷款利率。

2、下半年买房最好在11月以后

主要有两个原因,其一,金九银十过后,就开始转入淡季了。开发商在这段期间需要资金回流,会大幅度的推出优惠措施。同时为了刺激销售,也会推出一批特价房来吸引客户,宣传造势。这些都意味着,房价在这期间都会出现维稳或下跌。而这时也是买房的好时机之一。

3、年底年初买房都不错

春节前后,是上班族们相对空闲的时期,大家有更多的时间去挑选房源,买房是一个需要耐心和细心的事,花时间才有可能买到性价比更高的房子。除此之外,年前与年初一般是一年中房价相对最稳定的时期。

4、每月市场不尽相同

若是非要具体到月份来说,首先我们需要看看每个月的楼市都大概是个什么情况。

1-2月:春节通常在1-2月份,楼市的传统淡季,开发商供应量减少。受12月年底冲刺的影响,市场成交量下行,开发商会适当推出一些优惠政策,成交价格通常维稳或小幅下降,变化不大。

3-4月:迎来春节后的第一轮放量,供应明显增加,购房者活跃度增加,成交较前两月有明显上升,房价会处在触底反弹的过程当中。更为独特的是,统计数据显示,3-4月通常楼市政出台相对密集(经验之谈,不存在规律,毕竟看政府心情),市场波动性强。

5-6月:上市开发商面临半年财报业绩,楼盘供应增加,市场整体成交量上升,价格趋于平稳或上升。开发商趁机跑量去库存,一般不会采用直接降价的形式,加大优惠、特价房等方式较常见。

7-8月:楼市传统淡季,存在房价维稳或小幅下降的可能性,买家卖家都处于观望时期,成交量下跌可能性较大。

9-10月:楼市传统的“金九银十”时期,进入销售旺季,大量新房源入市,也进一步激发开发商的拿地热情,房价上涨可能性大。

11-12月:经历了9、10月后,供应相对减少,在经历9-10月的市场大热后,11-12月的购房者依旧维持较高的购房热情,成交量不减。

基于此,年初、半年、年底房价相对低一些,出手时机较佳。但房价的走势与市场供需、政策、土地诸多因素有关,如若出现对房价影响显著的政策或是高价土地成交,房价的波动会较大。

截止16年5月,北京市纯商品住宅供应极少,共17209套,市场产生恐慌情绪,导致从15年年底开始房价任性上涨。若后期无大量供应,房价还将持续猛涨,所以越早买越好。

二、单个项目 抓住低价时机

相对于整个市场而言,单个项目也有价低价高的时候。

1、项目刚开盘是价格最亲民

一般来说一个分若干期开盘的项目,会一期比一期卖得贵,第一期的首次大开盘,一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的一次,即便之后楼市下行,但不到生死存亡万不得已,开发商是不会降价的,因为一降价就是自己打脸。

2、买楼看土地是好方法

很多的销冠项目,并不是因为产品好或者销售好或者地段好,仅仅是因为贴着地王或楼王销售。“面粉”贵过“面包”后,“面包”当然得比着“面粉”涨价,再不济也得同价位销售。所以,从近期周边地价的涨跌情况推断出未来新盘的涨跌,及时入手也是好方法。

3、尾盘捡漏可遇不可求

现在的开发商为了防止尾盘卖不出去,会将最好的户型和最棒的位置留到最后,当然,价格也必然是整个项目最贵的。但是,当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时,你就有了用较少的钱买更好的房的机会。

三、宏观层面当下最佳

宏观层面得因城市因市场而异,我是研究北京市场的,就只说北京吧。从宏观来看对于刚需购房者,买房的最佳时机就是现在,因为无论从贷款成本、首付比例、限购政策、房价走势、供需与产品结构来看,目前都无疑是北京房产的一个特殊时期,对于房产市场是利好,对于购房者是机遇。

1、贷款利率处历史低点 购房成本大大降低

中国人民银行决定,自2015年10月24日起,下调金融机构人民币贷款基准利率,以进一步降低社会融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;其他各档次贷款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。

中国人民银行2016年2月29日宣布,自3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

此轮降息降准是央行通过适度微调货币政策营造宽松适度的货币金融环境,对于房产市场来说,降准向市场释放资金流动性,促进企业融资与个人购房消费,而降息则直接降低购房成本,对购房者可谓一大喜讯。

从央行(中国人民银行)历年贷款利率走势变化图可以看出,目前的商业贷款、公积金贷款利率为历史低点。中长期而言,在2015年连续大幅降息后,2016年的降息空间不大,总体趋于稳定。

且在央行公布的贷款利率基础上北京各大银行还有贷款利率优惠,截至4月15日,北京30家银行首套房平均利率为4.2%。共有22家银行首套房利率低至8.5折及以下。

此时贷款买房,购房成本非常低。

2、首付比例下调 资金压力减小

购房首付成为购房一大门槛,许多购房者因为首付太多未能跨进购房的门槛。

从1998年起,国家就规定居民购买自用普通住房,不享受购房补贴的,首付比例不低于30%,享受购房补贴的,首付比例为个人承担部分的30%。其后,国家曾多次对首付比例做出调整。

从商贷首套、二套首付比例走势来看,首套房首付比例一直在20~30%间波动,二套房首付比例在持续上涨后终于回落。

15年9月,北京住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金个人贷款最低首付款比例的通知,将第二套住房贷最低首付款比例由30%降低至20%。首套仍执行20%的首付比例。

可见,不论是商业贷款还是公积金贷款,目前的首付比例都是处于较低位置。首付比例下调直接降低了购房的初始资金压力。

3、限购政策严格 未来购房愈加困难

在北京,想要购房首先需有购房资质。这一硬性要求,将许多有购房需求的购房者拒之门外。

2011年2月16日,北京正式公布了关于贯彻“国八条”的通知,即普通百姓最为关心的商品住宅限购政策,规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房,连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。

2015年8月,北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策,至此,想要在通州购买住宅更加困难。

2016年5月5日晚,北京市住建委、通州区人民政府连夜发文,宣布对商务型公寓和商业、办公项目这三类房屋实施限购措施。这也是北京市通州区继去年8月出台商品房限购措施之后,再次扩大限购政策覆盖范围。

而通州限购后,更有传闻整个北京商住项目都将限购,虽说住建委已辟谣,但仍可看出北京的限购政策是愈加严格的趋势。在北京市严格控制外来人口的背景下,未来出台更加严格的限购政策是极有可能的,商住全面限购长期来看也是大势所趋。

在更严格的限购政策出台前,也许真如某商住楼盘在限购风声最大时打出的标语“错过今晚,错过北京”一样,错过现在,错过北京。

4、房价呈上涨趋势 未来还将上升

(数据来源:中指数据库)

从近年北京商住宅房销售价格走势来看,北京商品住宅成交均价一直呈波动上升态势,从趋势线明显可看出其上升态势迅猛,一年成交价格上浮近1万,未来价格可能有些波动,但总的上涨趋势一目了然。

且最近地王频现,“地价”、“房价”相促上涨。5月5日,北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让,经过近3个小时的角逐,三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万/平方米、3.57万/平方米的单价,均刷新各自区域“地王”价格。这几块地开发后项目售价至少翻倍,而目前昌平的商品房销售价格不到23000,大兴在45000左右,其周边项目均价将被迫拉高是可以肯定的。

5、市场供不应求 未来供应将高端化

从近1年北京商品住宅成交与供应量计算出其平均销供比为1.17,可见市场需求量大于供应量,且市场上潜在的需求量远远大于1.17,若无新增供应,北京商品住宅的存量将越来越少。

而大量新增供应对于北京来说希望渺茫。2016年北京住宅用地供应计划总量1200公顷,处于历史低位水平,而其中城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%,规划新城范围内土地供应量应则要占到土地供应总量的70%以上。

近日,国土资源部、国家发展改革委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015~2020年)》,该新规规定了规划期五年内原则上不再安排新增建设用地,这意味着未来北京新增建设用地量将逐渐减少。

土地供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企回归一线城市,外地房企大举进京,使得北京土地呈现出明显的供不应求状况。

库存下滑,新增土地减少,而我们对于房子的需求却还在增加。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队近年来联合发布的数据显示, 北京市常住人口的数量一直在增加,2015年末北京常住人口更达到2170.5万人,其中常住外来人口为822.6万人,占常住人口的37.9%。

住房的增长赶不上人口增长,供小于求的大势已经形成。

从近1年刚需、改善、高端成交占比,改善及高端住宅成交占比越来越大,市场高端化趋势日益明显。

2016年4月北京别墅市场共实现成交666套,成交面积21.07万平方米,环比分别增加45%、70%,这一成交量也创造了月度成交新高。同时,4月北京别墅市场成交均价高达37889元/平方米,环比上涨14%,这一价格创造了近10个月的新高。4月北京别墅市场共有7个项目入市,环比增加了3个,开盘量也创造了近6个月来的新高。

新增土地减少,地王频现,“地少价高”带来的高价项目的不断增多,将带动整体市场的豪宅化。

总之,随着北京土地供应的缩水和市场高端化进程的推进,未来刚需供应将越来越少,价格将越来越高。在贷款利率及首付比例新低点的当下,趁更加严格的限购政策出台前,满足购房条件的购房者抓住当下机会迅速出手当是明智之举。