肖劲营长 远洋地产营销总监肖劲:新一轮土地改革对城市化影响深远
肖劲:新一轮土地改革对城市化影响深远
文/李涛 摄影/郑启东
【个人档案】 教育背景: (1988.9-1992.7)就读于东南大学土木工程系工业与民用建筑专业,获工程学士学位 (1996.9-1999.9)就读于北京航空航天大学管理学院,获工商管理硕士学位 工作经历: (1998.
1-2002.3)北京市华远房地产股份有限公司销售分公司总经理助理; (2002.5-2005.1)远洋天地(项目一部)副总经理兼销售总监; (2005.1-2007.11)远洋房地产开发有限公司市场部副总经理; (2007.11-至今)远洋房地产开发有限公司营销总监
土地改革的影响将逐步显现 在刚结束的十七届三中全会上,中央明确提出要深化农村金融改革,允许农村土地依法自由流转。肖劲说,他十分看好中央这次出台的一系列关于推进农村改革的政策措施,并深信这次农村改革会给中国今后的发展和城市化进程带来极其深远的影响。
肖劲表示,对此次农村改革他有三点感想: 其一、此次改革对深化中国农村改革和中国城市化进程具有里程碑的意义。肖劲笑着说,如果这次农村土地改革放到刚解放的时候,所用的词就不一样了,那个时候叫做“土改”。
“土改”可以说改变了整个中国的面貌。在中国,从华夏文明开始到解放前,土地应该都是私有化。自从解放后,确切的说是上世纪50年代的土地改革之后,土地就变成了国有化。
这次农村改革虽然没有上世纪50年代“土改”那样大的力度,即从根本改变土地的所有权属性,但其将来产生的影响将不亚于上世纪50年代的那场“土改”,也必将对中国农村经济社会发展和中国城市化进程产生深远影响。
其二、农民将从此次改革中获得实在利益。中央这次明确提出农村土地可依法进行自由流转,这真正解决了近30几年来制约我国农村经济发展的瓶颈问题。30年来,一部分农民进城后变为了城市新居民,但户籍仍然在农村;还有部分农民到城市工作,这些离乡农民原来农村的土地怎么办呢?土地不能出现荒芜,事实上,30年来,很多农民与农民之间进行土地承包权流转,譬如,土地转包、出租等等。
现在中央决议文件明确规定允许农民土地承包权的流转,事实上就是顺应民意,符合国情、社情,也必将让农民真正从中获益。
其三、其影响力的释放有一个过程。尽管这次农村土地改革意义重大,影响深远,但其作用不会马上显现出来,而是一个逐步释放的过程。这也正如十七届三中全会文件所说,要在2020建立城乡经济社会发展一体化体制机制。
城市化与房地产共生共荣 房地产业作为推进城市化的一支重要力量,其作用是不言而喻的。两者之间究竟是怎样一种关系呢?肖劲说:“我个人认为城市化与房地产之间是一种相互促进的关系。房地产这个行业在中国之所以能存在,我认为有三个基础条件:第一、20世纪90年代福利分房的取消。
如果福利分房今天依然存在的话,可能就没有房地产这个行业。因为那样的话,每个单位自建一些房屋就可以解决单位职工的住房问题了。第二、城市化的进行。
第三、大量中产阶级的存在。” 肖劲强调,这三个条件必须同时具备。在这三个条件中,他认为最重要的就是城市化。虽然说可能当前购房的主体不是被“城市化”了的人,但它是这么一级一级逐步推移过来的,其量非常大。
目前,我国农村还有八亿左右的农民。有专家指出,中国城市化率每提高一个百分点,就意味着有1000多万农民将进入城市,而目前我国城市化率正以每年超过一个百分点的速度在增长。每年如此众多的人口涌入城市,首先需要解决的就是他们的住房问题。
这必将为中国房地产行业的发展带来很多机会。“所以,我在很多场合都表示,房地产在当今中国依然是一个朝阳产业,还有很大的发展空间。从宏观上来看,中国的房价不可能跌,短期的波动是很有可能的。
我之所以如此肯定,正是基于中国正在加速的城市化进程。这也是城市化对房地产的贡献。” 另一方面,房地产同样对城市化也有贡献。开发商最大的贡献就是不断在不同城市、不同区域、不同位置,修建了不同的房子,满足了不同阶层人士的住房需求。所以,如果没有开发商及时满足被“城市化”了的人住房需求,中国的城市化要想和谐进行的难度是非常大的。
当前楼市——信心是关键 目前,中国房地产市场完全处于滞涨状态之中,观望气氛非常浓厚。为了破解这个迷局,国家近期出台了一系列政策,如降息、首付降为20%等。对于楼市出现目前这种状况的原因,社会各界也是众说纷纭。
肖劲认为,中国楼市目前处于滞销状态,主要是消费者的消费心态出现了问题,而不是房地产市场供需出现了问题,或是开发商利润太高,再或是土地供应导致的。 消费者中为何出现如此浓厚的观望情绪呢?肖劲认为,首先是消费者买涨不买跌的心理在作祟。
奥运会后,房地产市场上一些项目开始出现了打折现象,一些开发商为了促销更是直接推出了特价房,这让消费者心里产生了房价有更大下降空间的夙愿。其次是忽然爆发的全球性金融危机起了推波助澜的作用,再加之一些媒体成天报道全球动荡不安的金融形势和经济形势,这也在一定程度上影响了消费者的购买信心。
最后,对绝大多数消费者来说,购房,尤其是在大城市购房是一笔非常庞大的开销,所以,他们在购房时非常小心,在目前经济走势未趋明朗的情况下,他们在出手购房时会更加谨慎。
那么,如何才能恢复消费者的消费信心?肖劲表示,仅靠中央一两个政策很难解决,他用“病来如山倒,病去如抽丝”来形容。他解释说:“中央近期出台的政策措施仅仅是恢复消费者信心的一个开始,今后国家可能还会陆续出台一些政策措施。
所以,我希望无论是政府,还是开发商,都不要寄希望出台一两项政策就能改变目前这种状态,一定要眼光长远。我个人看来,房地产市场目前的这种滞涨状态还会持续1到2年,在这一过程中,房价不会有太大的起伏。”
国家应关注楼市民生 在目前滞涨状况下,有人形容房地产市场是“险象环生”。肖劲认为,这种说法有点夸张,他表示当前楼市最可能出现以下三种情况,其一、有实力的开发商仍然会延续以前的开发战略,持续把自己的项目做完,同时维护好自己的品牌和声誉。
其二、如果一些开发商的项目恰逢处于销售的起步阶段,且项目规模较大,他们可能会采取一些促销手段,这时可能会出现房价下降的现象。其三、比较极端的例子——极少数开发商席卷开发资金逃跑了。
肖劲充满感慨地说道:“对于第三种情况,国家应加大监管,这个时候不是落井下石,或偷偷窃喜的时候。如果开发商不行了,国家也应该建立一种机制,收购他们原有的项目。就像寿险,不是说寿险公司倒闭了,原客户买的寿险就没了(国家会组织别的寿险公司来继续倒闭公司的业务)。
消费者花一大笔钱,签了购房合同,开发商忽然消失了。不能让消费者用于购房的资金随着开发商的消失而消失,因为在城市,尤其是大城市,普通居民用于购买一套房屋的钱往往会花上他们十年,甚至更长时间的积蓄。
出现这种情况,国家相关部门仅仅一句‘投资有风险,我们也没有办法’,是不妥的!” 肖劲表示,一旦出现开发商席卷资金逃跑的情况,除了国家相关部门依法对其进行严厉打击外,国家可直接接管,或是组织银行或有实力、信誉好的开发商介入,以较低价格收购这些破产项目,从而把这些不良资产盘活,以维护消费者的利益。
这也能保证我们的城市化能够顺利和谐进行。
最大程度满足客户的需求 在地产圈,肖劲可谓是名副其实的操盘高手,其负责的系列远洋产品,均取得了很好的销售业绩,其一手策划的远洋会和远洋客户年活动也受到了业主们一致好评。当记者问及他的营销理念时,肖劲表示,他的营销理念很简单,即用最大努力满足客户的需求。
为什么这样说呢?因为任何产品或服务存在的根源归根结底还是在于它能满足客户的某种需求。一种产品即使它再完美,如果不能满足客户的需求,其存在是没有没价值的。
就拿房地产来说,表面看来现在的房地产开发是越来越复杂,越来越唯美,概念炒作越来越厉害。其实房地产的需求没有这么复杂,它很简单,即为人们提供一个生活场所,满足人日常的吃喝拉撒睡和今天、明天、后天的需求。
吃喝拉撒睡无非就是日常生活的满足,屋子里面是家庭,屋子外面是配套;今天、明天、后天,即今天要满足什么,将来孩子大了又要满足什么,未来家庭结构发生变化了又需要满足什么。“所以,我个人觉得房地产开发还是应该回归到客户的实际需求,不能太夸张。
” 同时,肖劲还表示,房屋是用来生活的,生活又是由一件件小事组成。所以,在房地产领域应关注细节。“我个人觉得,为把握好细节,应该向两类人学习。其一,向南方人学习。
我比较欣赏南方人一些做事态度,他们做事非常心细。全国房地产,都是由南向北横扫,为什么会这样?很简单,南方人关注细节,所以其开发的产品更容易赢得客户的喜爱。其二、理性客户是老师。为什么这样说呢?房子做出来是给客户住的,他们最有发言权。
很多东西看似很漂亮,但用起来却非常不方便,如一些房子外立面很漂亮、但不环保、价格高、不实用。而客户,尤其是一些比较理性的客户在购房时,他们非常注重细节,十分关注小区配套、实际使用面积,房屋建筑质量等,而不会被一些看似漂亮、气派的东西所误导。所以,多向房地产开发比较先进的地方或企业学习,多向客户学习,就容易让我们把握好细节。”
立足环渤海,逐步实施全国战略 随着中国城市化进程的加快,一些开发商开始把目光转向二三线热点城市,或是在一些大城市的郊区进行综合性区域开发。当记者问及肖劲,远洋地产有没有打算向二三线城市进军时,肖劲说:“在远洋的第二步发展战略中,暂时还没有向二三线城市进军的计划,我们依然把环渤海区域作为今后开发的重点。
目前,远洋90%以上的精力都主要还是集中在北京、天津、大连、沈阳等环渤海城市。” 在回应远洋为什么要坚守环渤海区域发展战略时,肖劲笑着说:“因为我们的优势就在环渤海区域,这也是能发挥我们能力的区域。
这里的能力主要包括,土地获取能力,产品开发能力和销售服务能力。当然,这并不意味着远洋地产不涉足环渤海以外其他区域,在珠江三角洲、长江三角洲,我们目前都有项目。
”但是,在这些区域(南方),肖劲谦虚地表示,远洋是报着学习的态度去开发,因为他觉得,从总体上来说,南方房地产的开发水平要高于北方。“我们现在在南方搞开发可以说在一定程度上是为了锻炼我们的队伍,吸收和学习更多的先进开发理念、经验。当我们积累到一定程度后,我想远洋会适当加大在环渤海区域以外的开发力度。”肖劲如是说。
