张诚哪里人 张诚:每个人心里都有一处桃花源

东南大学建筑系毕业的张诚,职业生涯从当建筑师开始,随之进入房地产开发企业,在城市商业综合体开发这一领域内耕耘尤深。2011年开始,他离开万达,加入东方园林,与他的团队开始践行"田园东方"品牌,尝试将文化、旅游、商业、生态农业等融合起来

一个建筑师,正以无锡阳山6000多亩土地为枰,在下一盘很大的棋。起手时静悄悄,并未引起多少关注,但随着布局之势加快,这片桃花之地上正在发生的变化,已经让这个名叫“田园东方”的项目成为一个话题。

每到周末,田园东方北门口的马路上就会排起一长串汽车,从城里来的家长们带着孩子鱼贯而入;园内咖啡馆、面包店的院子边上是一垄一垄的紫苏、西芹和薄荷;而现代餐厅的不远处是正在吃草的牛和马,更远处则是正在施工的田园新社区。一位无锡的女企业家买了这里精装修的别墅,兴奋地在朋友圈里晒出屋后的菜园照片,声称“这里的负离子含量高出市区10倍”。

很多人都在这里寻找到了自己想要的东西。而田园东方的创始人、东方园林产业集团总裁张诚却觉得,作为一个“建筑师”,自己的工作还远远没有做完。但至少,构想已经形成,蓝图已在脑海。

这一切故事,都是从一个关于桃花源的初心开始的。

记者:最开始的时候,是怎么想到做这么一个项目的呢?

张诚:就是觉得我应该要这么去做,就是觉得现在乡村应该有这么一个美好的生活场景。人们从乡村来到城市,到了后来却把乡村给忘了,把最差的产业留给了乡村,把脏乱差留给了乡村,这不对啊,乡村是我们的根,我们每个人心里都有一种原乡情结对不对?说老实话,一开始也没有考虑过什么成熟的商业模式,因为我们所做的事情在国内是首创,没有任何可以参考的模板,也是在逐步思考中探索出了一条农业 旅游 地产的综合发展道路。

记者:关于这个模式,我们注意到您一开始把它命名为“田园综合体”,“田园综合体”理念的提出和实施,其中包含了您对当前国内旅游产业什么样的判断?对团队提出了什么样的新的挑战?

张诚:田园东方绝不仅仅是地产开发。它实现的不仅是一个文旅地产项目、一种商业模式,更是一个人与自然生态的融合生活圈,蕴藏着人们心底原舍、原乡的乡土情结。

做这种项目需要全新的模式,所以需要全新的人才。我们涉及到三个领域:农业、文旅产业和房地产,它们都是新的,和常规的不一样。比如说农业,我们要特别注重品质和可持续性,赋予它更高的品牌价值,建立新的市场营销渠道。再比如说文旅产业,要面对都市人升级后的消费需求,更加讲究创意和体验性,所选择的调子必须具有较高的时尚度,能给人以启发,而不简单地停留在浅层次上。

地产方面也是一样,我不喜欢“旅游地产”这个词,我喜欢“休闲地产”。我们要做的事情,是人们日常生活必须的东西,而不是简单地提供一个风景好的场所,就像人们的旅行是从观光向休闲演化一样,地产也必须从简单的资源占有,发展到更深层次的、扎根于当地生活的体验。这些是人们在过去的地产项目里体会不到的。所以,我们要比设计师想得更多一点,要去做大量的社区服务的内容,把一些社区生活的保障建立起来。

一个不可回避的问题是:谁来消费?一杯咖啡38元,媲美中心商圈的星巴克店;民宿一晚标准从500多元到上千元,比肩高星级酒店……田园东方至今还未实现“现金流回正”。不过张诚说,本来就是如此,上商之道就是培育文化、自然生长,继而方能滋生财富。

记者:田园东方项目目前为止都是在投入,您考虑过什么时候盈利的问题吗?

张诚:我觉得商业有两种,一种是“末商”,就是投机性质的,低买高卖获取差价。还有一种是“上商”,培育文化、自然生长,然后滋生财富。田园东方就是“上商”模式,项目的运营时间长,回收期也比较长,但可持续性强。当然,现在我们是在“养”着田园东方,但今年我们会实现现金流的回正。

记者:能感觉到,您对未来很有信心。

张诚:我觉得现在我真正想清楚了。2012年读EMBA时,我的毕业论文题目就是《休闲旅游地产引导下的新型城镇化模式探讨》,在这里,农业生产是整个项目的基础。通过引入现代高科技农业生产技术,提升农业附加值;而休闲旅游产业依附于农业,需要与农业相结合才能呈现出具有田园特色的文旅项目;房地产及相关产业的发展则有赖于农业和休闲旅游产业,形成以田园风貌为基底并融合了现代都市时尚元素的田园社区。

整个项目可谓是一环扣一环,缺少了谁都不行。

在中国城镇化和消费的双重升级以后,在城市郊区和一些乡村可能出现一次巨大的发展机遇所需要的新模式——很可能就是综合开发投资和休闲文旅产业运营相结合的新业态。从宏观上说,这也是城镇化发展过程中的一个重要阶段,对于打破城乡二元化结构也很有裨益。

阳山早在2012年即入选国家发展改革试点城镇,2013年,《惠山区阳山镇总体规划》作为无锡首个镇级总体规划通过专家论证,阳山镇将致力打造一个“中国最美生态小城镇”。政府规划也成为田园东方发展的最大政策红利。

记者:能讲讲为什么会把项目落户在阳山吗?

张诚:当时考察过好多地方,徐州、重庆、南京,还有沈阳。但是一到无锡阳山,内心就激动了,这里有桃花,太棒了。当初来考察的时候,这里还有一个叫“拾房村”的村落,我们出了一本书叫“拾房故事”,希望能将它宝贵的根脉载入史册。这里有着深厚的文脉底蕴,是非常典型的美丽乡村的载体。

有了文化,就能吸聚很多资源。我们现在也在搞一些类似“众创空间”的项目,年轻人带着他们的创意聚集到一起,我们为他们提供平台,让田园东方也成为一个创新创业的孵化器。

记者:那您作为一个有着丰富经验的创始人,能否给这些“创客”们提点建议?比如说创始人的三大特质之类的。

张诚:三大?那我觉得首先是梦想的能力,然后是组织力和意志力。对了,我还要加上一条,忽悠的能力。刚开始创业,你的价值观是很坚定,但怎么让别人接受你的价值观,怎么让你一个人的想法变成整个团队的想法?这一点我开始时也做得不好,但我逐渐意识到,说服团队是创业时最艰难的事。还有就是一定要有很好的分工,让专业的人来做专业的事。

记者:最后还问,您对田园东方未来的发展有什么样的看法?

张诚:我想讲件事。今年我是在田园东方过年的,然后早上起来和我的团队一起在阳山的小路上跑步,看到大爷大妈我们就使劲挥手:“早上好!”一开始他们很惊讶,可能以前从来没见过像我们这样的人,不过,我想我们多跑几次他们就习以为常了。讲这个什么意思呢?我们是到乡村来拾回我们的初心,探寻新的商业模式,而对于这里的老百姓来说,我们意味着一种新的碰撞和融入。

现在田园东方的咖啡店里也有附近的农村青年来上班,他们越干越好。我们在这里,无论做什么,都在试着将都市文明发达起来后所产生的新思想和新视野带给乡村,这样文明就产生了融合。而这,可能意味着一个新的桃花源的诞生。