林龙安家族 禹洲林龙安:20%个税是买家应该承担的税收
“2013年前三个月不到我们已经完成全年一半的目标,这样看来合约销售目标我们定的有点保守,所以我们还是比较有把握完成80亿的合约销售目标,完不成的概率很低。”禹洲地产财务总监邱于赓如是说。
3月26日,禹洲地产举行2012年度业绩发布会,董事长林龙安、副总裁蔡明辉、以及财务总监邱于庚对公司经营情况向外界作了详细介绍。
邱于赓称,截止3月26日,禹洲地产今年已经签约的合约销售是32亿,还有8亿是已经认购未签约的,目前公司已经完成了40多亿的销售,而今年全年的目标是80亿。
在资金状况方面,邱于庚表示,公司目前手上的现金超过37亿,加上一些拍地所付的定金,总额有40多亿元,而今年要偿还的债务大概是24亿,目前未用的银行授信额度还有38亿。
与此同时,在净负债比率上,禹洲地产截至2012年是62%。邱于庚就此谈到,公司还是希望把负债率保持在相对比较低的水平,内部目标是保持在60%到70%之间。
邱于庚还进一步谈到,禹洲地产到2013年底时手持现金会超过50多亿,一个地产公司手上有这么多的现金不可能不拿地。所以,公司希望把负债比率控制在六成的水平下,还可以拿总价大约40亿的土地。
在销售区域上,禹洲未来会以安徽和福建两省作为发展重点,销售方面厦门和合肥各自占比三分之一,按面积算合肥所占的比例也比较大。
而截止今年2月底,禹洲地产的土地储备为825万平方米,其中安徽区域有300万平方米左右,目前公司在合肥的土地储备将近有200万平方米。
此外,在谈到新国五条的影响时,禹洲地产董事长林龙安称,未来调控回事常态化,但就禹洲地产目前所处的主要区域厦门与合肥而言,影响不大。
林龙安还认为,调控政策中提到的征收20%个税所得,可能最终还是会转嫁到买家身上,而随着房地产进一步的发展,买家可能也需要多承担一点费用,这20%个税是他们应该承担的税收。
以下为禹洲地产2012年业绩发布会现场实录整理:
现场提问:过去两年禹洲地产的毛利率都保持在40%以上,但去年却下跌到40%,这是什么原因造成的?公司今年和未来毛利率的走势预计怎么样?
邱于赓:公司在2012年上半年交房主要是上海的一个项目,那个项目毛利率大概在50%左右,因为当时用很低的价格买回那个项目。上半年因为交房的面积也不多,主要是上海这个项目,所以看起来毛利率比下半年的高一点。
但下半年结转的项目主要集中在低潮时期卖的项目,如2011年底或2012年初卖的项目,当时政策还不是很明朗,很多地产公司通过减价买房的时候所预售的项目,这些项目成为2012年的确认收入。其实在当时的政策背景下,这些项目确认收入的毛利率还可以保持在40%的水平,公司认为已经很不错了。
所以,我们对2013年和2014年的毛利率预期能够保持在40%以上。我们的毛利跟同行比还是比较高,最主要是因为土地的优势。我们最近拿下的几幅土地也都很便宜,这会成为我们今后很大的竞争优势。
现场提问:公司报告中提到今年的土地资金是13.5亿,但今年一月份已经拿了合肥的一宗地块,地价款就是13亿左右,这是否表明今年公司不会再有拿地的动作了?今年公司的可售货值大概有是多少?
蔡明辉:年报中提到的2013年应该支付的土地款总额是13.5亿,也就是说我们已经拿到了地,但是土地款是分期交,应该支付总额是13.5亿。其中,年初新增的这块地有50%在明年交,不需要今年全部付清。
第二,公司制定合约销售目标是80亿,按照计划,全年整个开工和销售的计划都安排了,我们目前土地储备有660万平方米,我们会根据市场需求,提前做好每个月开工和销售的准备。
比如说这几个月每个月公司都安排了新开工的量,也安排了新的楼盘推出销售,保证我们今年的销售目标能够按照计划进行。刚才林总一说了我们一季度的销售情况,证明我们从去年底开始做的这些准备工作都在按照我们的计划节奏逐步实现,所以今年销售目标的货量是能够得到充分保障的。
同时,邱总监也说到从去年年底公司保证了比较充裕的现金流,能够满足我们在开发支出,建安成本支出,以及新增土地储备的支出需求。
邱于赓:我们现金流计划表里面提到,13.5亿只是今年我们需要支付的地价,未来会不会拿地的预算我们没有放进这里面。所以,到2013年底我们手里会有50多亿的现金,对一个地产公司手上有这么多的现金不可能不拿地。所以,我们希望把负债比率控制在六成的水平下,我们还可以拿总价大约40亿的土地。
现场提问:邱总在介绍中提到,合肥未来可能会为公司贡献三分之一的销售,并逐渐和厦门并重。但据观察,合肥现在也成为很多大企业进入的区域,像保利、恒大、招商等企业均已进入,请问禹洲今后如何在合肥区域面对像保利这种大型央企的挑战?
林龙安:禹洲地产是在2006年进入合肥市场的,如今整个合肥的GDP产量和房地产的产量已逐渐成长,且目前的房地产销售总量比厦门还大。像保利、恒大等大的地产商进入,就是看中合肥这个市场的容量。
目前合肥人口已经超过800万,未来的潜力也比较大,但当地的房价还是处于比较低的水平,均价也就五、六千元每平左右,所以增长空间还是很大的。
对禹洲来讲,得益于我们2006年就进入合肥,目前公司在合肥的土地储备将近有200万平方米,整个安徽区域我们有300万平方米左右的土地储备。由于我们会强化优质的土地储备和低成本土地储备,所以我们的竞争力相对来讲会与众不同。就像我们财务总监报告里所说的一样,我们合肥区域今年预计可以达到45%以上的毛利率。
现场提问:随着广东省推出的国五条细则,以及未来将有更多城市也会继续推出相应政策,请问禹洲地产如何应对这种不确定性的调控政策?
林龙安:国五条已经推出来了,有一些地方已经慢慢出台了细则,特别是在广东区域。我个人觉得国五条主要还是在一二线城市,包括北京、上海、广州、深圳、杭州,这些经济发达的城市,它的实施时间会更快。
其实国五条出台以后,禹洲的应对早已从去年年底开始了布局。我们首先在产品上进行区分,目前公司的产品大部分集中在福建海西区域,相对而言海西区域刚需容量比较大。比如说我们在厦门区域的销售,有接近50%左右是购房,或者说第一套改善型住宅,首套房占的比例非常高,这就确保了我们的销售业绩。
第二,我们在项目拓展方面的布局。比如说我们在泉州区域拿的项目是城中村改造,这就和城镇化发展结合在一起,所以这种项目的去化率也比较高,像我们第一季度推出的项目销售很成功,基本上去化很快。不过一些改善型住宅,豪宅的销售压力还是比较大。
第三,我们所处的区域相对而言整体均价不是很高,涨幅也不是很大,量和价都是平稳提升。如合肥区域,以及我们新进的福建其它海西区域相对来讲都是比较平稳的提升,不存在房价大起大落的情况。
正式基于上述原因,公司在今年第一季度取得了较好的业绩,截至目前我们今年一季度的合约销售已经达到了32亿,今年我们的总目标是80亿,所以合约销售已经非常理想了。
现场提问:请问林总,目前行业内对征收20%个税所得存在较大争议,您如何看待这项政策?具体执行是否具有相当大的难度?
林龙安:关于征收20%的个人所得税,其实这是在调控常态化以后,政府对于楼市调控政策的一个更严厉措施。
从政府角度而言,征收20%个人所得税肯定是为了抑制炒家,针对哪些可能拥有三套、十套、二十套的买家。但是这个政策不会针对刚需,或者说第一套改善型需求,政策不适合这一块,为什么不适合这一块?因为政策对这些人群会进行区分,对税收的执行也有区别对待。
当然,也有可能最终把20%的所得税转嫁到买家身上,随着房地产进一步的发展,买家可能也要多承担一点费用,这20%个税是他们应该承担的税收。
