新兴魏军 牵涉大唐国际与中国新兴两大央企 阜新大唐荣城烂尾之谜
大唐·荣城,阜新市重点工程大唐国际煤制气项目的生活配套项目,宣传中的荣耀之城,而今却烂尾多年,深陷三角法律纠纷,殃及上千户大唐员工及社会购房者。
“2012年3月,公司组织新兴·大唐荣城销售人员到各实习地进行售楼宣传和员工集体摇号,宣传期间我们得知小区为大唐与新兴合作建设,小区中建有员工宿舍楼。销售人员承诺2013年底交房,在缴纳款项完成后进入等待期间,等来的却是交房遥遥无期。”一位不愿具名的大唐员工说起自己的遭遇满心无奈。
与他同陷窘境的还有数百户大唐员工以及社会购房者,在数次集体维权后僵局难破,只有无助地等待。
据知情人士透露,该项目原是辽宁大唐国际阜新煤制气有限责任公司(下称大唐国际)、中国新兴建设开发总公司(下称中国新兴)双方协议,约定由中国新兴组建新开发公司为大唐国际建设单身公寓和职工住宅,并由大唐国际回购,阜新市政府对大唐该项目建设用地比照辽工大给予优惠政策。
项目建设过程中,开发商却变更为阜新新兴房地产开发有限公司(下称阜新新兴),这家企业是由自然人赵丙东组建,赵丙东是中国新兴的材料供应商,而央企中国新兴则成为项目总承建商。然而,在开工奠基以及对外宣传中出现的依然是中国新兴。
在项目网签销售金额约4.43亿元的情况下,赵丙东以优惠政策未落实以及质量问题为由与中国新兴、大唐国际三方陷入纠纷,纷争背后是项目停工,前途未卜,种种疑问待解。
4月12日,阜新市住建委组织相关部门负责人接受中国房地产报记者采访时表示:“未能按时竣工主要有两个方面的原因,其一,开发单位阜新新兴与主体建设单位中国新兴双方在工程款、质量及造价方面存在纠纷,已上诉到辽宁省高级人民法院;其二,开发单位阜新新兴与大唐国际在优惠政策承接及转让方面存在纠纷,已上诉到阜新中级人民法院,目前正在等待结果。”
阜新市住建委一位办公室工作人员表示:“政府也想积极推进问题的解决,早日让业主入住,但是由于存在法律方面的障碍,政府职能部门无法越过阜新新兴和中国新兴两方去组织验收,目前只能等省高院的判决结果。”
就此,4月13日,中国房地产报记者曾多次致电并短信给阜新新兴公司董事长赵丙东,未能得到回应,代理其公司部分事项的北京国略律师事务所徐大江表示手中工作繁忙,婉拒采访。
大唐国际(阜新)办公室一位毕姓主任接受中国房地产报记者电话采访时表示:“职工购买大唐·荣城住房属于个人行为,单身公寓回购具体由公司计划部负责。”随后记者多次致电该公司计划部均无人接听。
负责项目主体施工的中国新兴第五公司张姓副总经理接受中国房地产报记者采访时表示:“双方主要纠纷是项目工程款,总价约3亿多元,阜新新兴仅支付8000多万元,目前正在走司法程序。”
业主苦心等待
据公开资料显示,大唐·荣城位于阜新市北移的核心规划区——玉龙新城。项目规划总占地面积22万平方米,总建筑面积为87.5万平方米,绿化率超过40%,总户数4900户。东区将建有15栋高层住宅及沿街商业网点,同时配有多功能业主会所、幼儿园、地下停车场等基础设施,以11层、28层、30层、33层的建筑为主,共分3期。
作为阜新市政府招商引资的重点工程大唐阜新煤制气项目的配套项目,该项目从筹备开始就备受瞩目,坐拥玉龙新城核心地段,央企开发建设,开工奠基仪式受到市政府领导以及大唐国际、中国新兴相关领导高度重视,项目刚推出就受到当地居民的追捧,然而未能等来华丽面世就陷入法律纠纷。
4月11日,中国房地产报记者现场调查发现,该项目已建成包括大唐单身公寓3栋楼、职工住宅6栋楼在内的共9栋楼,配套底商已完工,部分底商已经出售并营业,小区内却是一片狼藉。
在豪华的售楼处门口挂满业主维权横幅,售楼中心内已被维权业主“占领”。小区内建筑垃圾遍地,在一期项目后方则是圈而未建的二三期建设用地。
部分业主开始自救,自发平整小区地面,有3~4户业主已住进未通水电煤气的毛坯房。一位受访业主表示:“陆续还有业主入住,毕竟多数人都是倾其大半生积蓄买的房,房贷、房租、日常花销很大,只能将就,后续等政府处理水电等问题。”
据业主介绍,目前该项目除大唐国际职工购房之外,还有社会散户购房者约280户,政府公职人员购房约100户。而大唐的购房职工同样面临上述压力。
据阜新市住建委给中国房地产报记者提供的落款时间为2015年11月6日的《关于大唐荣城项目进展情况的报告》显示,该项目于2012年取得预售许可证,面积150329.62平方米,其中住宅135296.76平方米,1196套,截至报告当日,该项目网签备案套数940套,其中住宅911套,包括大唐国际198套公寓、职工认购393套住宅,剩余300套,可售状态1套,预定状态111套,中国新兴查封130套,抵押状态56套。
对目前状况,一位刘姓业主说:“都希望大唐、新兴、市政府尽快协调拿出解决方案,不然我们的问题就没法解决,只有等待。”
这样一个高规格、高起点的重点住宅项目走到今天这样的地步,是许多购房者都不曾料到的。对其背后的原因,坊间有各种议论,但是均停留在猜测层面。
官方解释
前述《报告》显示,2010年3月5日,大唐阜新煤制天然气项目正式落户阜新,同年市政府与辽宁大唐国际阜新煤制气有限责任公司签订了《关于推进阜新煤制气项目建设框架合作协议》,该协议中明确了“为该项目提供建设生活基地的用地,并享受同类企业(辽工大)同等优惠政策”。
2011年2月,大唐国际与中国新兴签订协议,约定由中国新兴为大唐国际建设单身公寓和职工住宅。3月,中国新兴与阜新市政府签订《BT项目合作协议书》。中国新兴在为阜新市承建市民服务中心、两馆一心和龙城下沉广场的同时,拟开发玉龙新城30#、31#地块,一部分用于为大唐国际建设单身宿舍和职工住宅。
由于国务院国资委出台了限制央企开发建设房地产项目的相关规定,所以中国新兴授权北京自然人赵丙东,当年3月15日来阜新注册成立阜新新兴房地产开发有限公司。阜新新兴于当年7、8月通过招拍挂方式获得30#(83.99公顷)、31#(135.88公顷)地块的国有建设用地使用权。
2012年3月1日,阜新新兴与大唐国际签订了《单身公寓回购协议书》和《一期职工住宅协议书》,其中单身公寓3栋楼198套,住宅6栋楼998套,两份协议书明确约定“甲方销售单身公寓、职工住宅均价为3880元/平方米,其中由大唐回购的单身公寓总价为8681.88万元,并且全部赠送精装修,装修造价包含在房价款中,不再另行支付。”
另两个《协议书》约定:“乙方大唐国际同意市政府给予建设生活基地的优惠政策和补贴全部用于生活基地建设,并有义务将阜新市政府的优惠政策实施到位”。
同年10月8日,阜新新兴与中国新兴签订了《建设施工合同》,约定中国新兴承建大唐荣城1#-9#、17#-18#、D2、地下室工程的主体框架施工任务,工程造价2.37亿元。合同约定开工日期2012年10月10日,竣工日期2013年11月24日。
目前,该项目已网签940套,面积10.98万平方米,金额约合4.43亿元。其中包括大唐回购公寓、职工认购款金额3.75亿元。
经初步核算,阜新新兴财务状况为,大唐项目用地应缴纳土地出让金约2.91亿元,已缴纳8500万元,应缴纳城市基础配套费1770.05万元,目前尚未缴纳。
阜新新兴与中国新兴在工程造价、质量问题存在的纠纷已诉至辽宁省高级人民法院,阜新新兴与大唐国际在优惠政策承接转让方面存在纠纷,已上诉至阜新中级人民法院,严重影响工程建设。
按照合同约定,开发单位应于2013年12月10日交房,房屋基本达到验收条件,但是由于上述纠纷问题迟迟未能解决,引发业主信访。
阜新新兴拟将房屋等资产折价3亿元人民币,抵押给中国新兴解决工程款问题,未获同意。
期间,阜新市政府分管领导多次接访,并召开专题协调会,并于2014年4月16日,赴北京约请中国新兴和阜新新兴负责人,协商解决工程建设问题,最终达成中国新兴自筹300万元,市政府暂借200万元,落实主体工程建设,市政府借款给阜新新兴专项配套工程建设。
后续市政府亦采取多种措施,促进三方纠纷的解决,但是由于法律条款对行政部门鉴定检测权限限制,导致鉴定工作搁浅。
争议疑云
前述知情人士指出,在阜新新兴、大唐国际、中国新兴三方高调合作又陷入纠纷的过程中,似乎早有伏笔。“阜新新兴在项目未交工期间,公司股权变更频繁,存在抽逃资本金的情况。”他说。
2011年3月11日,阜新新兴房地产开发有限公司(阜新新兴的原名)向阜新市工商局提交公司设立登记申请书,注册资本金为3000万元,公司设立发起人为北京思亿佳业科贸有限公司(赵丙东时任该公司执行董事)出资750万元、祁崇实出资1020万元、蒋良牧出资1230万元。
自2011年3月至2013年12月,阜新开发公司先后7次进行公司变更登记,这期间公司频繁变更股东及持股比例。
2013年12月25日,阜新新兴房地产开发有限公司第七次提交公司变更登记申请,变更后公司注册资金为9000万元,公司股东为赵丙东(出资5700万元)、傅初建(出资1000万元)、祁崇实(出资900万元)、林敏(出资900万元)、郑赛永(出资500万元)。但目前阜新开发公司实际资产远少于9000万元。
另外,根据其营销收入与开发建设投入资金核算可发现,部分销售资金去向不明。
前述知情人士说:“大唐·荣城的网签销售额约4.4亿元(这部分资金并未进入共管账户),阜新新兴成立后,大唐国际与阜新新兴就购房相关事宜签订了《单身公寓回购协议》,合同总金额约8600万元,“按照合同规定,截至目前,大唐国际已向阜新新兴支付购房款7077.3216万元。”
前述《法律建议书》中显示中国新兴与阜新新兴于2012年10月24日签订的《建设工程施工合同》约定,合同价款为237162907.24元,阜新新兴公司已经支付工程款约7000万元。
负责主体施工的中国新兴第5公司张姓副总经理接受中国房地产报记者采访时表示:“合同价款仅是一部分,双方实际的合同价款外加财务成本约为3亿多元(双方签订有补充协议涉及建设资金约1亿元),而阜新新兴实际仅支付共8000多万元,欠款保守估计在2.3亿~2.4亿元。”
前述知情人士认为:“外加配套建设分包资金约1900万元,以及土地出让金8500万元,合计支出金额约为1.84亿元,不包括营销及其他费用,阜新新兴账面资金应该还有约2.59亿元,在未支付各种欠款的情况下,该笔资金去向成谜。”
按照账面资金结余情况看,阜新新兴完全有资金能力完成大唐荣城项目的尾项工程并交房。然而赵丙东一直以资金不足在外融资为理由搪塞购房者,无法确定具体交房时间。
此外,赵丙东身份也颇为蹊跷,知情人士称:“原本是中国新兴的材料供应商,摇身一变却成为阜新新兴的负责人,与中国新兴不存在任何隶属和股权关系,而中国新兴与大唐的框架协议约定由中国新兴组建而不是授权,虽然有央企限制政策,但是奠基仪式却是中国新兴相关负责人讲话表示有能力有信心完成大唐·荣城项目的开发建设任务。”
前述知情人指出还有几个问题让人看不懂。
一是赵丙东不具备开发经验,是如何获得中国新兴授权的?二是大唐国际和中国新兴之间关于优惠政策转嫁是如何约定的,为何不执行?三是按照合同约定大唐·荣城公寓是纯住宅,实际却是建有底商并已售出,赵丙东更改规划的原因何在?四是大唐公司明知道阜新新兴违约在先的情况下,缘何在项目未交工的情况下就提前支付30%的购房款?
对这一串疑问的解答,或许能解开大唐·荣城烂尾的真正原因。
