易宪容星座 易宪容教授在人文唐山大讲堂第16期上的讲座
《当前经济形势之金融危机与楼市》 ——易宪容教授在人文唐山大讲堂第16期上的讲座(摘要)
主讲嘉宾介绍:易宪容,1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。
1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展研究中心主任。
大讲堂主办单位:市委宣传部、市政协办公厅、市文明办
第16期讲座时间:10月24日上午
演讲内容整理:
今天我要讲的东西,就是美国次贷危机下的中国危机形式,我们着重讲三点。第一点,美国的次贷危机根源在哪里,第二点,美国的次贷危机对中国的经济到底有多少影响,第三点,中国经济目前面临的到底有哪些问题,特别是房产面临着哪些问题。通过这些分析,我希望能给大家一点点自己的思考。
我们说第一点。先说说什么是次贷危机,在次贷危机里面,关键是美国政府和民众、做按揭贷款的银行、商业银行和投资银行,还有买这些按揭资产的投资者,他们其中的任何一个环节都是美国次贷危机很重要的一部分。首先说政府,很多人说,次贷危机是因为市场的失败,其实这是一个错误的概念,真正问题的原因是政府,为什么呢?在美国2001年科技股泡沫破灭以后,还有2001年“9·11”事件以后,美国政府的美联储,为了防止泡沫破灭对美国经济冲击,防止美国经济衰退而采取完全宽松的货币政策。
在短期内把美国联邦基准利率由6.5厘下降到1厘,为40年来最低水平。大家知道银行的利率和市场利率如果快速下降,会导致整个经济领域钱太多。货币政策的宽松使得住房贷款公司及商业银行制造各种各样的住房按揭利率的产品,让一些还款能力不高的次级信用的贷款人进入房地产市场,然后将这些次级贷款证券化及衍生化。
从房贷风险的根源开始,每一个环节都把人性的贪婪表现得淋漓尽致。
收入不高的、还款能力不高的民众,看到房地产市场繁荣,看到可能通过房地产市场的金融杠杆无本生利,从而在超过个人承担能力的条件下纷纷进入房地产市场。而贷款银行则为了吸引更多的贷款人进入房地产,以所谓金融创新之名,设立各种各样的利率品种,利用证券化的资金让其信贷无限扩张。
对于按揭公司与投资银行来说,则是把收购来的按揭贷款,故意把好的按揭贷款与不好的按揭贷款混合在一起,打包出去卖给投资者,以便让其证券化的规模越来越大、利润水平越来越高。
一些金融产品评级机构在产品评级过程中,对一些虚假成分视而不见,反而帮助包装,这样,其评级业务就越来越大。再加上投资银行把这些问题巨大的证券化产品通过各种名目繁多的金融衍生品表面上是分散风险,实际上是无限放大这些风险。最后这些投资银行引火烧身,巨大的金融机构轰然倒塌。
这次金融危机,尽管产生的因素是多方面的,但问题的核心是美国政府用一个泡沫掩盖另一个泡沫,在于美国政府为了短期经济繁荣而极力放松货币政策,从而引发房地产泡沫,一些金融机制又通过金融衍生工具把这些泡沫的风险无限放大,从而导致美国金融市场的系统性风险。
房地产的泡沫增大以后,总有一天会破灭,只是破灭的时间不同。如果在泡沫小的时候,你将它挤破,那么它的风险就小;如果让这个泡沫一直扩大,大到天上去的时候,那么等它破灭的时候,危机就来了。对于这次美国金融危机,决不可低估它对世界经济及中国经济的巨大影响。
美国的次贷危机对中国的经济到底有什么影响?有直接影响和间接影响两方面。首先,我们先说直接影响,我国由于这几年经济的快速发展,外币储备增多,世界经济危机一发生,我们的这些外币储备,还有我们一些金融机构在外国的资产就面临很大的风险。
第二个方面,由于美国的金融危机导致就业率降低、经济水平降低,消费一定会减少,而我国的产品销售世界各地,我们产品的进出口贸易会短时间内迅速下降。第三个是我们中国的经营市场,尽管开放的程度很大,资金流进流出,但是在金融一体化的情况下,中国的金融市场仍然受到世界金融市场的巨大影响。
大家都知道,我们的股票从年初到9月份已经跌得很厉害了,而且比别人早跌了很久,这时候政府推出了很多的政策,希望对我们的股市有所调整,但是由于国际上股市快速地下跌,我们的股市也随之下跌,只不过我们下跌的幅度比他们小。
目前中国的房地产市场,由于早几年价格快速飙升,房地产市场泡沫同样吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在,采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机,从而使得国内房地产泡沫有所收敛。特别是当房地产市场由投机炒作转变为以居民消费为主导时,如果房地产开发商不调整房价,房地产市场销售迅速下降也是正常。
因此,今年以来国内房地产市场出现销售迅速下降,但是,没有挤出多少泡沫,消费性居民也就没有支付能力进入房地产市场。
对于美国金融危机对中国经济的影响,既要看到近几年来我国金融体系在不断地完善、中国金融机构实力普遍增强,有一定的抵御外部能力,也要看到中国金融体系所面临的困难与问题。比如说,政府主导金融市场、市场化程度有待提高、中小企业融资困难、股市持续下跌及投资者对股市的信心不足、不少金融服务功能缺失,金融监管制度不健全等,特别是房地产金融所面对的问题更是不容低估。
现在我们再来看中国。对中国来讲,不能跟国外比,要看中国的领导人如何来看待中国的金融市场。上个月我写过一篇文章,中国的房地产市场,不可救,不要救,不能救。因为中国的房地产没有问题。而为什么销售量下降了呢?关键问题就是房价太高,居民的消费水平太低。
从2007年下半年开始,国家出台了一系列干预房地产的政策,其中包含几个方面,第一个方面就说,房地产市场是民生市场。一是房地产的问题是一个纯粹的民生的问题,是一个如何来解决国内每一个居民的基本居住条件的问题,是如何来改善每一个居民的住房福利条件的问题。
也就是说,通过政府住房保障体系,通过有效的市场机制,让低收入民众能够有基本的居住条件。而这些基本的居民条件,可以由国家的住房保障体系来解决,如政府修建廉租屋、经济适用房、限价房,同时,更多的是通过房地产市场的价格调整让一些低收入的居民通过房地产市场来解决。
因为,就目前政府的财政资源而言,在当前的高房价下,80%以上的居民是无法通过政府财政资助来获得基本居住条件的,就得通过市场的方式来解决。
二是加大住房保障体系政府资助力度,为广大的居民提供更多的保障性住房。当然,这个问题,政府如何强调都不为过,但是就目前地方政府的财政资源来说,这个方面要得到快速扩张是不可能的,即使是财政资源十分充足的北京市,政府所建造的保障性住房也是十分有限了,目前,一般的居民要获得这种财政资助的保障性住房并不容易,保障性住房的覆盖率是十分小的。
三是既然保障性住房的覆盖率对于被高房价阻挡在市场之外的80%以上的居民来说,只能是杯水车薪,市场才是解决绝大多数居民的基本住房条件最有效的方式。也就是说,房地产市场不再涉及投资了,首先解决我们每一个人基本的居住条件。
那么通过什么来保证居民基本的生存条件呢?主要是通过政府的住房保障体系。我认为房地产发展应该分三个层次。第一,住房保障体系应该由政府来支持和保证,大约占到10%;第二,20%的住房可以用作投资和消费;第三,剩下的70%用来反应民生市场,作为消费市场。
财政部22日发布消息,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税,地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策,同时,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。
财政部出台政策的一个基本前提是,所有的住房优惠政策都放在住房是一个民生问题的基础上,放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上。
无论是住房购买税收优惠,还是信贷优惠,基本上针对的是个人自住型住房的购买或消费,是放在中小套型及中低价位的住房购买上。比如,政策优惠是针对自住型的90平方米以下的住房,而对投资型住房的购买政策基本上没有改变。也就是说,政府并不鼓励房地产投资,也不再希望鼓励房地产投资来吹大房地产泡沫及制造风险。
这些政策说明了,一是政府对住房的投资与消费作出一个严格的区分。对住房消费政府不仅保持原有的优惠政策,而且在原有优惠政策基础上进一步放宽优惠条件,以便为住房的自住型消费创造条件,来发展中国房地产市场。二是政府对住房投资仍然保持原有的政策。
也就是说,从去年以来特别是今年以来政府严厉遏制房地产炒作与投机的政策没有改变。反之,为了防止中国的房地产泡沫再次泛滥或吹大,我相信政府还会出台相应的政策来完善其制度。
还有,政府对个人自住型的住房消费采取十分优惠的税收政策及信贷政策,强调住房市场民生性,这点不仅十分明确,也是未来中国房地产市场发展的方向,有利于降低居民购买住房的成本,有利于活跃房地产。但是,这个房地产市场是一个居民自住房型消费市场,而不是投资的市场。
但是,当前房地产市场的问题是,一方面房地产销售迅速下降,另一方面房地产市场价格不仅没有下降,反而上升(1至9月份国内房价上涨8%),而且房地产开发商宁可不卖一套也不降低价格。何也?房地产开发商就是以为政府会出来救房地产,会通过新政策来托房价。
但是,这次政策的出台,基本打消了房地产开发商的这种奢望。因为,从目前的情况来看,国内房地产市场销售迅速下降,并不是住房产品生产过多,也不是住房的产品没有消费需求,而是今年的房地产市场发生根本性变化,特别是由以往投资为主导的房地产市场改变为以消费为主导的房地产市场。
在这种情况下,房地产购买对象变化了,房地产购买对象的心理价位改变了,但房地产开发商仍然采取以往的销售模式及定价模式,从而使得现行的房价与以消费为主导住房的居民的心理价位及居民支付能力相差很远。在这样的情况下,房地产开发商的住房自然会销售下降。
这次政府的房地产政策清楚表明,政府对房地产市场个人自住型消费是支持的,并采取优惠的政策,而对住房投资不支持,甚至于严格地遏制。
中国房地产市场是以消费为主导的市场,房地产开发商的住房价格的定位也应该放在居民住房消费意义上来。如果当前住房价格调整越快,越是容易让居民住房可支付能力与现行房地产市场价格缺口缩小,居民的住房消费需求就越是容易扩展出来。
如果当前的房地产市场价格不下降,政府这些优惠可能发挥的作用不一定太大。因为,在这种情况下,过高的房价对绝大多数居民来说仍然与其可支付能力差别很远,同时,房地产的销售同样不会增加反而会下降。
还有,这次房地产政策强调房地产民生性,强调房地产自住型住房的购买,但是对于改善型住房购买的优惠政策,政府仍然要进一步细化,要用技术性标准对改善型住房的购买严格限定。否则,一些房地产投资者仍然可以利用这种界定不清而把改善型住房购买改变为住房投资。
再就是,房地产开发商及地方政府,应该明确房地产市场是民生的市场,是解决与改善居民基本居住条件的市场,因此,房地产市场产品及价格就得与绝大多数居民实际收入水平相符合,而不是把房价顶在天花板上。前者是房地产繁荣的基础,后者是被市场淘汰的必然。房地产早就出现周期性调整,当前政府的房地产税收及信贷优惠政策只是会加快这种调整而不是其他。
由于时间关系今天先讲到这里,谢谢大家!
提示:人文唐山大讲堂第17讲预告
当代教育改革家魏书生解读《师道中的人文精神》。魏书生“全心全意为学生服务”的教育理念影响着中国成千上万基础教育工作者的教学工作。几十年来他在三尺讲台上游刃有余,创造奇迹。他把孔子教育思想融会贯通,创新发展,受到广大教师朋友的追捧。
由于成绩卓著,他先后被评为省先进班主任(1981年)、省劳动模范(1982年)、特等劳动模范(1984年、1987)、特级教师(1984年)、全国优秀班主任(1984年)、全国劳动模范(1988年)、全国中青年有突出贡献的专家(1989年)、首届“中国十大杰出青年”(1990年)……著名语言学家、教育家吕叔湘先生早在1984年便指出:魏书生“是个教育家”,而且“不是一般的教育家,他立志教育事业,有一种忘我精神。
”人文唐山大讲堂自本期开始将陆续走进各县区、企事业单位、校园、社区,开展合作,让更多的民众共享公共文化福利。首期携手唐山市龙泉中学带您走进魏书生这位传奇人物的精神世界,感受《师道中的人文精神》(免费参加)。因受场地限制,听众对象主要面向教育工作者。
时间:2008年11月2日周日下午2∶30-5∶00
地点:龙泉中学报告厅二层主会场/一层分会场。(建设路与大学路交叉口,火炬大厦东行1000米)
