王文涛济南房价 济南房价“透支”性狂涨 背后谁在捣鬼?

中新网山东济南9月22日电(李欣 沙见龙)疯狂的济南房价涨到何时是个头?透支未来楼市你怕了吗?

济南房价“透支”性狂涨,背后谁在捣鬼?

最近,济南的房价像疯了一样的猛涨!每平方米万元以下的房子已经成了“奢侈品”。

9月17日,距离济南市区近20公里的唐冶片区“鲁能泰山7号”楼盘乍一开盘,那彻夜排队等房,两个半小时疯抢近千套房子、购得心仪房产后喜极而泣的场面,就将济南“金九银十”的楼市刻画得入骨三分。

9月1日-17日,济南市商品房成交9994套,平均每天成交587.9套,成交量涨幅已经是去年同期的一倍。20日成交901套、21日济南商品房成交755套……朋友圈到处都是半夜蹲守抢“白菜”的人。

根据中国国家统计局发布8月70个大中城市房价数据,与上月相比,山东省会济南环比上涨3.2%,同比上涨10%,这已是济南房价13个月连涨。

此时济南市房价正在上演着“骤然高烧且不退”的病态,继续着一周一个价格的疯跑。相比北上广深杭等一线城市,属于准二线城市的济南,缘何房价疯狂如斯?

济南东部率先拉开楼市疯狂大幕

山东头条NEWS记者22日到济南东部唐冶区实地采访了房价正处于“疯涨”浪尖的银丰唐郡、绿地城等几家楼盘。

2016年农历年前还6000元/平方米的楼盘已经涨到了12500元/平方米,且在售住宅仅存三套,再开盘加推的日期尚未确定,预计开盘价格在12000元-13000元/平方米。该售楼处工作人员常娇介绍说,短短几个月,周边楼盘售价已提升数千元,附近楼盘近乎销空,新盘预定也“疯狂”进行中。

绿地城销售主管于金星告诉记者,大约三、四年前,唐冶区周边还是一片荒地,部分楼盘的起售价在6000—7000元/平方米,而且这个价格一直持续到今年年初。但随着济南地铁M1号线规划穿过东部、济南东城CBD区建设和万达文旅城落户东部港沟地区,东部楼盘价格持续飙升,不但在售的房源已所剩无几,价格更是一周一个样儿。

于金星解释道,先前“鲁能泰山7号”在认筹时,价格定在5000元左右,而此时绿地城价格则为6000元上下,虽“鲁能泰山7号”位置比绿地城相对更偏北,但每平方米1000元的浮动差价,就等于平均每套房有近10万的总差额,购房者纷纷选择了鲁能。

“鲁能泰山7号”迟迟不开盘发售,一直等到周边房价纷纷崛起,它以均价8000元左右价格开盘,而这时周边楼盘大都已经涨到了9000元到10000元,先前认筹的购房者此时必然彻夜“疯抢”。

记者在东部新建设的片区看到不少的新建大楼上都挂着“买房趁早”的大幅标语,似乎在宣誓着,这里还会涨。

东部房价引燃济南楼市“火箭弹”

济南东部房价“爆发”式上涨,带“火”了整个济南房地产市场,原本市值在5000元-6000元/平方米的济南西部高铁站片区,房价已经蹿升到8000元-9000元/平方米,明显有过万倾向。

同时济南二手房市场也随之活跃,曾经相对偏僻的丁豪广场二手房房价仅7000元左右,如今的挂牌出售的均价上涨至24000元,22000才有房主肯出手。而学区房更是贵得可怕,济南市区最好学区的二手房价格已超30000元/平方米,山大路、和平路周围的建于上世纪90年代左右的学区房价格已经超过20000元/平方米,一户一居室的房子都要近百万元的高价。

回顾济南近年来的楼市起起伏伏,总体态势属于微幅调整,直到今年5月,开始疯狂。2012年7月到2014年3月,济南房价连续微幅环比上涨21个月,2014年4月持平后,出现11个月的连续微幅环比下降。直到2015年8月,开始了新一轮上涨,而上涨幅度尤以2016年5月后“蹿红”。

2016年7月济南新房均价为9100元/平方米,8月均价已经达到了9825元/平方米,大部分区域已破万。而从9月的统计数据来看,9月1日-17日,济南市商品房成交9994套,平均每天成交587.9套,成交量涨幅已经是去年同期的一倍。

房价攀升,让济南的地皮拍卖价也是一浪更比一浪高,6月30日后,帝华唐冶拍地,楼面价格最高7000元/平方米,万科张马屯拍地,楼面价格9700元/平方米,9月21日刚刚拍出的济南北部郭店、全福楼面价6400/平方米,预计售价11000元/平方米。

“金九银十”的济南楼市一路高歌猛进,如火如荼的地价导致鸡生蛋蛋生鸡循环往复,似乎预示着济南房价将无休止地涨下去。

唐冶片区刚刚开建就购房的济南市民王先生表示,从来没想过唐冶的房价能超过1万,本来估计现在的房价应该在1万以内,结果发现周边楼盘早就悄悄爬过了1万大关。未来更多的办公区域向东迁移,估计唐冶的房价还将高涨。但是王先生也表示,对于不炒房的人来说,无论是首套房还是改善性住房,房价高涨都不是好事,房价将加大生活成本,缩减生活其他开支,这非但不能刺激经济发展,反而会因为家庭缩减开支而影响正常其他项目消费。

近乎疯狂的房价也让在济南刚刚扎根的刚需族感到人生莫名的无力感,当时攥着钱还挑三拣四地嫌弃远近寻找“风水”宝地,而今,仅仅几个月时间,再回头看看,几家人省吃俭用凑的钱,已经远远不够付首付了。

记者在唐冶绿地城楼盘实地估算了一下,如果按照购买122平方米的三居室,12100元/平方米的均价,那么总房款是近150万元,按照目前的首付20%的优惠,首付快大约在30万,贷款30年,按照目前银行优惠的9折利率,每个月还款近6000元。

而2018年年底才能交房的期房楼盘,无房的年轻人在住新房前还要在租房至少三年。按照济南目前的薪资状况,一个工薪阶层的新婚夫妻,首付已经席卷了父母及个人的三家存款,每月如果去掉贷款、租房款,基本上二人的工资已经所剩无几,根本无法支撑正常生活。

楼市疯狂到几时?

最近济南坊间一直盛传,济南的楼市是毁灭前的最后疯狂,诸多吃瓜群众表示,要想毁灭必先使其疯狂!但看着济南房价疯涨,买涨不买跌的中国心理和不敢再观望的心态,让刚需和改善性住房购房者只能硬着头半夜蹲守售楼处抢“白菜”!

针对济南“一夜爆红”的楼市和疯狂的房地产业,山东大学经济学院教授李铁岗接山东头条NEWS记者采访时分析说,“今天房价的非理性增长,实际是在透支未来房地产市场的发展。”

李铁岗认为,2015年以来中国股市低迷、人民币贬值、经济下滑和全国性淘汰落后产能等,导致大量退出的资产无处安放,导致资产流向房地产市场,济南楼市价格疯涨,与这些“大形势”息息相关。此外,济南城市新规划、东部CBD片区建设、城市地铁路线设置、旧城拆迁等又激发了市场新需求。

这两方面的因素吸引了大量需要资金保值者的目光,使资金纷纷涌向房产市场。济南作为一个准二线城市,融资能力无法与北上广深抗衡,市民整体收入水平也无法支撑如此高强度的涨幅,投资者审时度势后会收回资金。随着国家出台相关调控政策,初步预计今年年底,济南房价的非理性增长将会停止。

李铁岗指出,根据中国各省市情况不同,政府依赖房地产的程度也“因地而异”。政府必须履行相关职能,提供具有公信力的真实房价信息、目前库存数量、未来开发土地情况、各外来投资项目对该区域价值真实提升度等信息,来供购房者准确决策,从而消除不理性因素。李铁岗建议,政府应对不良经济行为进行校正,适时对过热房产泼点“冷水”,同时进行城市发展和产业模式创新,摆脱对房产过度依赖,让城市发展转向依靠新兴产业。

对于济南这疯狂的楼市,大家基本上都是雾里看花,水中望月,一脸懵。虽然业内专家认为,今年年底房价将停止如此疯狂的状态,慢慢回稳,否则,济南的房地产市场或许将出现断崖式的下跌。但是大部分普通人则表示,爬上了1万房价,根本不可能再跌回来,毕竟开发商的成本在那里摆着,而刚需和改善性住房的需求也在那等着。

居高不下的房价,让资产保值的人,找到了出口,却苦了只为了寻找偏安一隅小窝的年轻人。