蔡真社科院 社科院发住房发展报告:35城住房普遍估值过高
报告预测,2017年中国楼市将迎来一个短期调整期,总体将平稳回落,但具有不确定性。
空间上,市场调整也将继续呈现差异化。在具体指标上,全国房价整体增幅将收窄,个别月份或将绝对下降,其中,一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大,三四线城市分化;房地产开发投资将放缓,增幅或将低于2016年;总体库存将会进一步下降,降幅会有所收窄,且城市间分化严重,三四线城市去库存任务仍然艰巨;销售开工方面,2017年销售或将有较大幅度下降,开工面积也将会下降,同时分化还会持续,一二线新开工或将增加。
看点1
本轮楼市风险仍然可控
报告称,当前住房市场风险整体高于2010年,估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市,无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度,均已超过2009-2010时期。
当年的统计显示,2009年10月份北京商品住宅的成交均价达到15891元/平方米,比9月份环比上涨了1514元/平方米,涨幅达10.5%;与2008年同期同比上涨了3563元/平方米,涨幅达28.9%。而且在房价快速上涨的同时,当年仍然出现供不应求,许多楼盘开盘即售罄,甚至出现托门子、找关系还买不到房的现象。
报告主编、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,全国楼市总体风险仍然处在可控的范围,主要指标没有超越风险控制线。尽管必须高度关注房贷存量年均31%的超高增长,但中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围。如果考虑到中国收入差距,投资和投机中多是高净值人群,这个风险应该更低一些。另外,本轮过热是局部不是全局性的。主要集中在一、二线城市和大都市周边区域三、四线城市。
11月29日,万达集团董事长王健林在印尼接受外媒采访时也表示,中国的房地产有泡沫,但不会崩盘。
看点2
应引导楼市“软着陆”
报告指出,基于当前房地产市场与宏观经济环境及未来走势,房地产调控的目标:总体上引导市场实现温和调整,迫使一、二线城市楼市降温实现“软着陆”,促进三、四线及以下城市继续去库存。
除了完善后续补调准备,报告还提到,要完善“分城施策”、“协同作战”。因为在房价合理增长条件下,一、二线城市楼市对三、四线城市具有风向标意义,能带动三、四线及以下城市去库存。但在过快增长状态下,两者存在零和关系,一、二线城市价格高涨将导致三、四线需求向一、二线转移,从而增加其城市的空置和库存。
中国社会科学院金融所国际经济与金融研究室副主任蔡真认为,防风险并非“保房价”,防风险情况下,对房市要做的是使波动的水变成平静的水,导向实体经济,金融支持供给性结构性改革,让它找到新兴行业有回报的地方,才能改回来。他建议,采取资本项目管制,让房产资金导向实体经济。
