骑虎难下猜数字或生肖 地王项目骑虎难下 天房发展资金压力凸显

控股股东的债务危机刚解除,天津市房地产发展(集团)股份有限公司(天房发展,600322.SH)又新增了借款,这一次,担保方换成了北京首都开发股份有限公司(首开股份,600376.SH)。

在中信·天房2号贷款集合资金信托计划(以下简称“天房2号”)到期的最后一天,负债1800亿元的控股股东天房集团有惊无险地偿还了这笔债务,不过,天房集团的控股子公司天房发展的经营和债务问题也浮出了水面。截至2018年3月底,天房发展负债率为84.85%,其中流动负债98.4亿元,一年内到期的非流动负债47.91亿元,而其货币资金只有22.93亿元。

偿债依赖融资

5月10日,中信信托的一则公告引起轩然大波,据其称,鉴于天房集团近期债务到期较为集中,为确保偿债安全,公司立即就本信托计划到期情况与天房集团进行了沟通,要求进一步明确具体还款安排。但截至公告发布之日,天房集团尚未给出按时还款方案,并向其表达了希望协调解决还款压力的意愿。

彼时,中信信托提示,借款人天房集团届时可能发生无法如期偿付贷款本息的违约风险。

5月15日,天房集团在官网上发布声明称已与中信信托确认,将依照合同约定按期还款,资金计划有保障,并不存在延期还款问题。

5月18日,天房集团进一步发表声明称,已于2018年5月18日按期足额偿还“中信天房2号贷款集合资金信托计划”到期贷款本息。并表示,作为负责任、有担当的国有企业,天房集团历年来均及时足额偿付到期债务,从未有过贷款逾期、不良等记录。

不过,与天房集团1830亿元债务相比,这笔还款只是杯水车薪。根据鹏元评级作出的评估报告,截至2017年6月30日,天房集团资产总额为2,132.80亿元,所有者权益为302.67亿元,资产负债率为85.81%,负债总额达1830亿元。

作为天房集团的控股子公司,天房发展的经营和债务问题也受到关注。记者梳理发现,截止到2018年3月底,天房发展总负债293.3亿元,其中流动负债为194.5亿元,一年内到期的非流动负债81.93亿元,而其手持货币仅22.93亿元。也就是说,短期内天房发展将面临较大的偿债压力。

值得一提的是,截至2017年底,天房发展一年内到期的银行借款及应付款项超过90亿元,虽然2018年第一季度归还了20.3亿元负债,但仍然有大量缺口。对此,上交所对其进行了问询,天房发展回复称后期计划从销售收入回款中用于偿债35亿元,正常融资渠道取得借款35亿元备付各类即将到期借款和应付款项,并表示公司将严格执行借款合同条款履行偿债义务,不存在偿债风险和流动性风险。

2017年天房发展偿还债务支付52亿元,其中取得借款34亿,对此,上交所的问询函明确指出,天房发展公司的偿债能力在一定程度上依赖于融资能力。而就在天房集团危机刚刚解除后,天房发展又通过首开股份的担保新增了15亿元贷款。

5月28日,天房发展发布公告称,拟通过海景公司向交银国际信托有限公司申请信托计划融资人民币15亿元,由首开股份全额担保,天房发展以持有的海景公司的股权,按照对海景公司的50%股权比例对首开股份进行质押形式的反担保措施,担保金额7.5亿元,担保期限为自放款日起不超过36个月。

本次担保后,天房发展及其控股子公司对外担保累计金额为162.69亿元,占其2017年度经审计的净资产43.81亿元的371.38% 。

超过净资产3倍的担保额也影响了其资产流动性,鹏元评级评估报告称,天房发展资产规模持续增长,主要为在建及竣工待售的房地产项目,其中部分资产已用于抵押,整体资产流动性一般。

土地成本高企

天房发展以房地产开发经营为主,此外还经营物业管理、建筑材料等业务,2017年其房地产开发经营营业收入约48.9亿元,占其总营业收入的77%,不过其成本却占据总成本的93.78%。根据2017年年报显示,天房发展房地产开发经营毛利率同比下降10.39个百分点,只有20.04%。2017年,A股房地产板块毛利率为32.7%,天房发展的毛利率明显低于这一水平。

对此,天房发展归结为土地成本较高以及市场竞争激烈。

据其称,计入2017年结算的美塘佳苑和栖塘佳苑两个项目2013年取得土地,在当时土地价格升幅明显,土地成本相应较高,加之公司采取了新盘推广促销措施,导致这两个项目毛利率较低,分别为7.04%及6.52%。

此外,新科园、天欣锦园、天欣颐园等项目所处区域及周边整体房地产供应较多,项目销售价格提升幅度有限,从而导致这三个项目毛利率分别为23.35%、10.64%和16.13% 。

记者梳理发现,近年来天房发展集中在天津、苏州两个城市拿地,虽然拿地不多,但大多数地块的折合楼面地价都很高。2015年9月,天房发展豪掷5.97亿元拿下苏州留园路地块,楼面价高达31005元/平米,彼时创造了苏州史上单价地王的记录;2016年6月,天房发展以102亿元总价竞得津和大(拍)2016-084号地块,楼面价3.

67万元/平米,纯住宅楼面价4.77元/平米,彼时为天津总价地王第二位;2017年9月,天房发展以30.72亿元拿下津南苑(挂)2017-095号地,成交楼面价整体约为4.8万元。

这些地王项目一方面增加了天房发展的债务,一方面也将使其毛利率持续下滑。

与此同时,2016年下半年以来,天津、苏州均出台了限购政策。这给天房发展带来很大影响,2017年天房发展实现合同销售面积30.22万平米,同比减少53.82%,实现合同销售金额65.15 亿元,同比减少43.25% 。

鹏元评级指出,2016 年四季度以来,天津市政府陆续出台了限购、限贷以及限制融资等政策,房地产行业面临销量下滑和融资渠道收缩的冲击,行业库存去化能力受到较大影响。截至2017年末,天房发展5宗土地储备全部位于天津市和苏州市,部分土地楼面单价较高,随着2017年房地产市场成交量回落,调控政策未有放松迹象,未来该等项目库存去化和盈利可能承压。