高义乳房 绿城回应阿里团购买房:没到义薄云天那高度
11月7日晚,绿城集团开始了“理想起航”校园招聘全国十城的最后一站,在华南理工大学的人文报告馆,绿城集团执行总经理韩波坦承地说:“绿城之道,在于始终以理想主义为指引,而广州是绿城集团最重视的一个大站,绿城希望从这里走出人才资源华南布局的第一步。”
理想主义的绿城17年来始终专注于开发系列城市优质房产品,这在业界素有口碑。但近期绿城却一直处于公众质疑的风暴眼中:在不到两个月的时间内,绿城因“信托门”事件而引发资金链问题,一度将绿城推进“被破产”传言中。
尽管深陷多方窘境,但从10月中旬开始,绿城在全国11所高校中开始大肆招兵买马,200个职务收到全国2.5万份重点高校的学生申请。“绿城着力于打造中国地产界的头等舱。”这位绿城高层中最年轻的70后执行总经理在接受南都记者采访时依然难掩自己的理想主义情怀,对于当下的形势,韩波表示,目前绿城并没有停工的项目,当前情况下加快项目开发周期,除了高端产品,绿城产品线将会更加丰富,但这还是要依照地价而定。
团购只是正常的商业合作
南都:市场传言绿城正考虑出售项目提振现金流,是这样吗?
韩波:这件事情不太清楚,宋总(绿城集团董事长宋卫平)应该有他的考虑。
南都:阿里巴巴团购的事情您如何看?
韩波:阿里巴巴团购绿城三个楼盘的事情,我觉得网上有一个评论还是讲得非常好的,原本就是两个公司双赢的事情结果却被说成马云(微博)援手,这个我觉得稍微过了一点。相当于团购嘛,只不过就是有这么个平台,也是一种简单的商业模式嘛,没有到浙商义薄云天那种高度。
南都:除了阿里巴巴还有哪些企业在团购?对绿城来说,年底是保量还是保价?
韩波:现在还没有,今年的销售跟我们的年度计划比还是有一些差距,当然我们还在努力,也是在想一些办法。我们公司有9个执行总经理,我是管工程这一块的,销售业务不归我。今年的施工面积跟计划比会有所减少,但不是因为别的原因,而是因为施工进度来不及、前期工作有所延后等因素,但是今年的开工完成率是有保证的,不会受影响。今年的在建面积大约是1800万平方。
南都:绿城明年的开工量如何?
韩波:明年开工量的判断估计要到12月初才能做出,有很多方面考量因素,但最重要的一个是我们做项目还是比较特殊的,有可能一个项目就会占到开工量的一个很大的比例,也就是说有可能是几个项目的开工与否就将影响到绿城明年的开工量是增加还是减少,从之前的项目整体开发节奏来看,我们目前还是没有太大的变化。
产品线未来会更丰富
南都:绿城还会继续做高端吗?产品线会否有调整?
韩波:绿城会做高端,我们会做高价的高端层、中价的高端层和低价的高端层。在很多时候、很多地区,价格不是由产品本身决定的,而是由地价决定的,我不可能说是两万块的地价,我造两千块的房子,然后我卖两万五。产品线未来是会更加丰富,肯定还是会提升,但是绿城的研发会是一个比较长时间的过程。
南都:有没有考虑做一些平价一点的房子?
韩波:现阶段绿城还是做了非常多的低价高端房的,比如说在江苏一些县市。同时我们也一直在给农民、城市原居民建设农居房、安置房,目前在建800多万平方米,已交付65万平方米。我们现阶段还是有其他的一些平台公司,这也是在这一轮调控之前已经在做的工作,比如说我们成立了一个绿城建设公司,还有绿城发展公司等。
绿城建设做的是两块代建业务,一块是政府性质项目的代建,比如安居房、保障房以及政府的一些公建,另一块是房地产企业的项目,或者说有地、有钱企业的项目,他们委托我们来代建。绿城发展则是主要着眼于三四线城市的开发。
像广州、杭州这种可能地价已经突破一万的地方,怎么能让中低收入者买得起房子?杭州在2009年最疯狂的时候,土地拍卖价格楼面价去到2 .2万,中低收入者怎么买得起房子?这主要还是靠政府,我们国家现在大举建设保障房就是如此。新加坡和香港做得都非常成功,租金非常低,如果你连租金都付不起,政府就再给你减免。
南都:国内走高品质路线的开发商,各有何特色?绿城的代建业务占比是多少?
韩波:对星河湾和龙湖的产品我们还是有一些研究,都是比较优秀的公司吧,我们宋总对这块有很多言论和表述,我就不多讲了。各个开发商都在探索自己的特色和路线,品质上来讲的话,这几家还是不错的。
代建业务已签约56个项目,总销售金额已超过1200亿,当然还没有全开始销售,跟我们自主开发的品质相比也没有降低。代建的费用大概在7-12个点,具体项目不同,收费不同。
成本控制在未来会非常重要
南都:绿城一向走高品质路线,是不是因为这样而导致降价的空间比较小?
韩波:我们做产品的定位是希望通过一个小的园区,让居住其中的业主得到他们理想状态或者至少接近他们理想状态的社会和环境,我们在设计的时候就希望能够达到这么一个完美。不光是买房人的这一代,还包括买房人的下一代,让他们一开始从小时候就有一个高的眼界,能看到一个好的东西。
你讲到的成本和价格之间的关系,我不知道广州的地价现在是多少,杭州土地成本占整个楼盘成本的比例,可能已经达到60%以上,最高的可以到70%,在这种形势下,工程成本的一个管控就非常重要。但在现在的形势下,地价的因素是占第一位的,影响非常大。
南都:按照傅玉林总经理的说法,绿城的利润只有9个点,成本上真的没有降价空间吗?
韩波:今年是绿城的工程成本管理年,我们也请了外部的一些专业机构跟我们公司现有的成本管理人员来形成一个新的管控流程,来管理我们的工程成本;另一方面,我们也对我们现有的管理团队,进行了一个改革,对组织架构进行调整,从原来的职能部门升级为一个专业的职能公司,这个职能公司跟项目是一个甲乙方契约关系的形式,来加强它对项目的服务、指导和监督;第三,和很多公司相比,我们的产品定位比较高端,同时我们的产品也在不断提升,这样的情况下,对我们管理人员的要求相比其他公司而言可能会更高一点,在这营造过程当中,产品也同样会进一步优化和提升。
工程成本控制在未来的市场,尤其是可以预见的这个市场上会非常重要。以前的房地产是什么样子?以前就只是地产商而已,在赚什么钱?在赚土地溢价的钱,土地升值的钱,未来的中国房地产是什么?那就是房产商,这是革命性的。工程管理从架构开始到我们的管理流程,这是我们绿城的核心竞争力之一。
还有材料采购这一块,我们也在创新,我们成立一个自己材料采购的电商平台,相当于想做房地产行业的阿里巴巴,第一批材料的截采将在11月15日结束,这也是我们应对当前形势的一个举措。但这个举措不是说是为了这个形势,2月份出限购,10月份我们的采购电商平台完成,这个平台在去年年尾我们就已经着手了,而我前面说的工程管理公司是在去年4月份就已经成立了,实际上我们是考虑到自身的发展就在做这些事情。
开发周期控制在一年内
南都:你们的开发周期是多少?目前来看,高周转的房企都还活得不错。
韩波:具体得看项目,不是集团创新项目的一般项目,我们的开发周期大概是9-12个月,从拿到土地到开盘销售。
南都:创新项目是指?
韩波:比如说别墅类的项目,像我们的中式大宅就是,桃花源已经在展示,还有法式合院,在苏州已经有完整的样板房、样板区展示了。还有二代高层系列,比如蓝色钱江今年年底也要交付了,包括此前的北京御园那个项目也算是我们的创新项目。这是从几个类别上的划分。
像别墅类项目,我们做了十多年才发现,原来别墅住户对于别墅的需求更多是在室外,他对室外的需求更高,原来我们对室内的研究,对建筑的研究,现在要更多地侧重于建筑和景观的一个结合,更注重景观本身的使用功能,如何更加让人愉悦,这一类其实都是创新。
你去看绿城原来的别墅,第一代是没有围合花园的,就草、树;第二代,一个泳池,完了一个泳池占了你庭院最好的位置,因为这是让人显摆的嘛。现在的泳池,它使用最好,而不是用来展示的,在交通流线上面,它可能放在边上、角上,这也是我们的一个创新,在营造阶段它花不了太多的时间,但在设计和构思阶段,甚至在想到这一点之前,其实是需要一个非常长的周期。
我们的房子很多都有这种灰空间的设计,这不是一个封闭的空间,下雨天你也可以在这里面走动,这样空间会显得大很多,然后又能跟大自然更加贴近。想到了,设计师画个图纸出来,好像很简单,但没想到以前呢?这是蛮需要心血和时间的。
老是说房地产是个暴利,但在这方面绿城的产品,绿城的产品的背后,因为有我们太多的心血,是值这个价值的。我们想出来了,别的公司就去考察一次,他同样可以用了,房地产领域有多少我们是作为开创者呢?太多了。绿城开发周期,现在是硬指标,必须控制在一年内。
