洪磊基金业协会 基金业协会会长洪磊:认识误区阻碍了REITs发展
经济观察网记者 蔡越坤 实习记者 李佳家
“长期以来,对REITs的翻译有误,理解过于狭隘,认为它只是房地产投资工具,实践中进一步异化为房地产的债务融资工具,阻碍了REITs的发展。”中国证券基金投资业协会会长洪磊在“北大光华中国REITs论坛”上表示。
REITs全称为房地产信托投资基金,起源于20世纪60年代初的美国,时至今日已在36个国家和地区得到发展,包括中国香港及中国台湾。它将流动性较低、非证券形态的房地产直接转化为资本市场上的证券资产,获取稳定现金流,实现不动产的小额投资和按份交易,让投资者得以分享不动产增值回报。
在国内,还没有出现标准化的REITs产品,有的是类REITs产品。
洪磊表示,这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起,仅从房地产市场看REITs发展需求,没有看到REITs的完整功能。事实上,正如发达市场表现出来的那样,REITs可以投资于各类基础设施和不动产,包括城市公用设施、商业零售、仓储、医疗等数十个不动产类别,可以成为供给侧结构性改革的重要工具。
洪磊指出我国正处于经济结构性失衡的状态,在经济方面,数量扩张型增长导致严重的产能过剩,投资回报率下降、偿债压力上升,生产体系缺少创新增长点;在金融方面,由银行信贷主导的大规模开发性融资失去增长空间,大量金融资本以信贷的形式沉淀在各类不动产和基础设施中,支撑创新的风险资本形成机制严重不足,解决上述问题的选项之一就是大力发展REITs。
洪磊认为REITs集合社会资金,对具有稳定现金流的优质不动产进行股权投资并长期持有,为低风险偏好投资者提供分红型产品,从不动产中变现退出的资金形成新项目开发资本金,微观上可以盘活存量资产,宏观上实现长期资金与长期资产匹配,减少金融期限错配,降低实体经济杠杆率。
其次,REITs可以成为大资管结构性调整的有效工具,为理财资金退出非标提供替代性方案。在资产端,发行人可以拿出存量优质不动产进行证券化,由REITs投资持有,减少债务融资需求;在资金端,投资者可以将长期理财资金直接投资于REITs份额,获取长期稳健收益。
通过这种方式,可以有效化解理财资金短借长投和项目端高负债风险。再次,REITs可以成为住房市场结构调整的有力工具,实现“房住不炒”和美好生活向往。
洪磊指出ERITs在发展中存在需要解决问题,例如基础资产信用不独立,无法摆脱“刚性兑付”;制度环境滞后,缺少统一的市场化运作环境;缺少综合性行业税制安排;资产持有成本和资金成本过高,权益型投资回报率不足的问题。
建议从以下几方面推动REITs的发展,一是比照CDR做法,先行制定REITs管理办法。二是坚持回归本源,打破刚性兑付,加强管理人和投资者教育。三是以REITs为突破口,加快以直接税为主的综合税制改革试点。
