马光远十个核心城市 马光远:中国好城市好地段太少 核心地段永远稀缺
王世泰:但凡是在高铁边的项目,都说自己是枢纽资产。杨总,您有没有一个标准?真正的枢纽资产应该有一个非常格式化的,而且具有相对排他性的标准,能不能分享一下。
杨建华:刚才跟大家分享的中国中铁中长期规划里面,枢纽资产的核心定义是站城一体,产城融合。
什么是站城一体?大概有四个成语,便捷高效,一体建设,多交通无缝衔接,站城一体。什么是综合体枢纽还是这四个成语,哪一个综合体能够跟高铁枢纽同步的做规划设计,哪一个枢纽综合体能够跟高铁枢纽同步的做人行接驳、车流接驳,哪一个枢纽能起到无缝接驳的,我认为这个综合体就是枢纽的综合体。
我们要学香港、新加坡,从家里出来能够通过无缝的人行系统到地铁、高铁站,不经历风雨,不经历暴晒,很惬意的进到高铁站里面。如果能实现这个功能,那么他就是高铁枢纽的综合体,一体化的综合体。
王世泰:如果按照这个标准,你认为在深圳北站近邻的汇德大厦合乎这个枢纽综合体的标准吗?
杨建华:因为我是学工程建筑的,更多的觉得我是一个搞技术的人。深圳北是我在的时候做的规划,也是一起建设的。这两块地就是一帮深圳地铁人留下来的枢纽二期,它就是枢纽的资产,一定是,不可置疑。
王世泰:好的,接下来要请教马光远先生。中间您讲了一个问题,人民币现在贬值的周期,是不是真正的到底了?还有一种说法,这种人民币的阻击战预示着这一次贬值是一个长期的态势。如果这种贬值是持续的状态,现在买房是不是合适?原谅我的问题问得比较庸俗。
马光远:刚才我老是感觉后面的风特别大,原来发现是有一个风扇,这个形势也是把控不清楚。中国人做投资的时候有一个问题,老是讲风口,要追什么风口。我从来都觉得要是你追风口追得太紧可能会出问题,因为有时候你把控错了,那个掉下来是很吓人的。我们在做投资的时候,投资的智慧在整个投资决策里面占的比重越来越高,比如说要不要买房子,我对不同的人的回答完全是不一样的。
我到一个三线城市有人问我要不要买房子,我的回答肯定是现在可以。因为价钱没有那么高,你要买着住,都没有一点问题。有人问在深圳要不要买?我得看情况。比如说在北京要不要买?我得根据你问的具体物业本身的状态等等,包括区域,包括你的目的不同,包括自己目前整个资产状况都是不一样的。
我在讲整个趋势中说得很明白,我为什么做那个分类?为什么讲三个20%是我讲的长期趋势。刚才杨总讲的枢纽资产,当然我跟他们是第一次是人,但是我跟北京地铁做顾问,做轨道交通很多年,我们一直在讨论这个问题。我记得我到哪个地方去最有底气的讲物业在哪里?就是看到那些在产业、生活配套、人口流动层面非常有希望的那个地方,你在任何时候推荐大家买东西都没有问题。
所以如果说北站,我到深圳已经是第三次了,参加龙华的活动,跨度差不多有8年的时间,变化太大了。包括以前的城市面貌都完全不一样,所以说大家一定要把握趋势。
你现在问我要不要买房子?如果按照我讲的这几个原则来把握的话,没有问题。你现在在深圳这个地方,比如说他讲的枢纽地段,因为他没给我钱让我吹他,他也没给我定调子,这是我自己多年,跟北京地铁打交道太多了,所以我敢讲,就是这些地方你出手会是什么样的情况。
但是大家要记住,一定要顺势而为,一定要根据自己的情况来做决策。每个人在做重大决策,包括资产配置的时候是完全不一样的,每个人对风险的承受,风险的容忍度,冒险的精神也是不一样的。比如说今天推荐他买房子,明天掉了一万块钱,他每天追着骂你,但是明天涨了十万,他从来不感谢你。
就是中国的好城市太少,中国城市里面的好房子太少,核心地段永远稀缺,这是多年来我对任何一个城市里面看到的情况。比如说在北京,北京的好房子太少了,所以有人说北京的房价永远不会跌,一定是胡说八道,因为有很多烂房子根本不值那么多钱,再过十年之后这些房子会掉得很厉害。
这个问题很复杂,一句话根本讲不清楚,但是要看到趋势,大的趋势来讲,稀缺是最重要的原则。第二个是顺势而为,你要看到它的发展,所以说民间有很多研究一个城市房地产的,我有时候特别佩服他们,他们对每个地段,每个楼盘,每个物业,一下子能说出3、6、9,说得清清楚楚。
每一个地方是不一样的,大家要把握一个基本原则,没有说你在什么时候不能买,你也永远不会看到中国的房价全部下跌,我说过不会崩盘,至少在我们预见的这几年时间里崩盘的因素不具备。而且政策也不可持续,现在的很多政策有点赌气,有点瞎胡闹。你觉得那个东西他不应该是那样的,所以我们看到今年年底以后,整个政策周期又会改变。
王世泰:我想大家应该听明白了,把握大势,顺势而为,尊重稀缺的价值。当然专家念正经,修行在个人。怎么领会,怎么体悟,怎么来实际运用,是一门很活的学问,活学活用的人就会有收益。
下面是提问时间。
提问一:中国在2012年的劳动力已经达到了顶峰,接下来人口老龄化会更加严重,人口老龄化会导致消费水平的下降,以及对房子刚需的减少。马老师觉得人口老龄化对中国经济,以及房地产有什么影响?
马光远:有几个问题。一般认为老龄化是消费缩减的问题。为什么我不同意在未来十年、二十年,我力挺消费?是因为我们的消费打得太低,打到了匪夷所思的地步。我们的消费率,消费占GDP的比重,我记得在2004年的时候,那个时候是温总理,温总理上来的第一年,他有一句话:我一定要把中国经济由投资驱动转变成消费驱动。
他要努力提高消费率。温总理努力的结果是把中国的消费率从40%多一直打到35%,掉到了35%,35%是人类正常社会下无法解释的一个很低的消费率。
我有很多同行问我,中国的数字是真的还是假的?第二个是中国人为什么不消费?中国人那么勤劳,那么爱钱,那么赚钱,但是赚了钱又不消费,所以他问我中国人还是人吗?不消费,赚钱为什么?
到2010年最低点以后消费往上走,即使是走到今天,我们的消费率仍然比国际平均水平地十多个百分点。正常的消费率应该是60%多,我们现在是不到50%,老是说消费对经济增长的最终贡献,那是一个误导人的数据。因为投资下来了,消费自然会上去。
所以我们即使是回复到平均水平,释放出来的能量,每个行业的能量仍然很大。这种消费包括方方面面,包括住房消费,我们的消费升级中有一点,其实住房消费的升级是一个非常庞大的命题,很多有钱人买不到好房子,这是一个问题。
第二个是跟整个经济的关系,关键取决于中国经济的转型,我们从过去的人口红利构建了那么一套发展模式,能不能做彻底的告别。也就是说过去依靠低工资,依靠低端产业,依靠卖地等等这些模式,能不能转变成以消费、以高端产业、休闲产业、创业创新等等为动能的经济体,这个转换一旦完成,老龄化对中国的影响会非常小。
第三个,老龄化对中国最大的影响是什么?最大的影响还是中国经济的创造力。人们随着年龄的增长,特别是中国人,年少的时候非常冲动,非常有想法,也敢说。中国人在这种环境下慢慢的都会变得特别圆,慢慢的都没有思维,到最后变老了,老了以后大量的如果是老龄人口,比如说到2030年预计中国的老龄人口可能会超过4亿,如果大量的人口是老年人口,这个经济体很难有创造力。
我担心的不是养老出问题,而是创造力出问题,如果创造力出问题的话,经济能不能像预想的那样真正慢慢的走上去?比较困难。
当然也有第四个,到最后整个社会保障体系,如果不完善的话,大家也不会花钱,不会花钱就不会消费,不会消费的话,你讲的消费萎缩可能就会加倍的出现。
所以现在是一个局,这个局的重心是人口问题事实上到了今天为止,我们应该转变思路。现在必须深刻的意识到中国的人现在不是太多,而是在变少。代继之间的替代率已经非常非常低了,所以如果真的讲投资,我一般讲的一句话是“最好的投资就是多生孩子”。
我到广东、浙江,这两个地方,广东人愿意生孩子,而且一问企业家一般两个孩子是少的,一般三个四个,甚至有五个的,当然不见得是跟一个人生的。但是有很多孩子。到浙江去,发现企业家的孩子特别少,大多数都是一个,大多数一个的话,他不会把企业做得怎么样,他没有动力做得怎么样。
所以为什么过去浙江经济都是小打小闹,即使做成上市公司,他也没有多大的动力把这个企业做大。为什么?他没有必要做!所以生孩子是一个国家经济繁荣,企业常青的一个最根本的因素。广东经济,为什么那些家族企业做得越来越好,根本原因就是因为生了很多孩子,有那么多的孩子,你这个企业必须做好,代代传承。
所以我觉得如果现在讲人口问题,大家一定要多生孩子。我每次讲座总是会提醒大家,听完讲座以后赶快立即回家生孩子,这是最重要的,再过十年二十年,这个问题会更严峻。两个太少,我一般鼓励大家,中国人讲三,三个孩子是最好的。
我家我爸生了八个,我是最后一个,最后一个都是最好的。所以你们一定要多生孩子。说的关键就是孩子问题,有孩子以后,一切都OK。劳动力悬崖,而且可能还不是中国,根据国际上的人口学家的研究,2030到2050年之间,国际性的人口悬崖会出现,这是一个国际性的难题。
你们都很年轻,还没问题,一定多生孩子,生孩子永远是最好的投资。回去以后就做这个事情吧。
提问二:关于大宗商品的。您刚才也提到了国家去年也提出了供给侧的改革,钢的价格出现了过剩严重,收缩了。目前关于货币,前几年超发,美国、中国都在紧缩,供给侧如果收缩的话,东西肯定会少。但是又开始银根紧缩,价格应该上涨。对于大宗商品,就是螺纹钢的价格后期走势,包括2016年以后的下跌,2017年的价格是涨还是跌?
马光远:我没有研究这个问题,但是逼着我们发表一些这方面的观点,但是我认为这些方面的观点我们都是很肤浅的。大宗商品本身跟货币政策之间的关系,还不能讲是你的货币政策怎么样,还得讲美元。大宗商品本身最大的影响因素还是美元比较大,整个传递的效应比较大。
但是中国的钢材四厂很奇怪,包括去年价格的上涨,去年价格上涨让我们都觉得不可思议,到了一个高点以后,在三四月份的时候出现了一波调整,这个调整本身跟供给侧,跟他的去产能有什么关系?我们认为关系不大。
我也听过钢铁行业专门的研究专家讲过,今年的整个价格应该是一个非常平稳的,出现去年那种大涨,螺纹钢的走势来看已经到了历史的高点。可能往下走的可能性更大,尽管今年去产能的目标更大,但是他认为不会影响整体价格。而且今年特别提到了房地产投资的问题,房地产投资今年4月份,到这个高点以后,这种调控本身对他究竟会不会产生大很的影响,我们都觉得还得看。
所以这个行业的专家讲今年整体可能是一个比较稳定的,不会像去年一样到了高点之后再怎么样。我自己感觉价格的疲态已经出现了,起码不会受供给侧改革去产能的影响,还得看整体需求怎么样。今年的基建投资能不能带起房地产再往前冲,对它的价格也有影响。
这是我自己的一点粗浅的看法,因为这是一个很专业的问题。
提问三:我主要是关注今天杨总主办的资产配置的问题。因为刚才马老师讲的是要用智慧来配置资产,我特别想深入理解一下在深圳现在的中产,如果股市里面撤出来还有多余的资金,现在到底是应该配房产,还是应该配境外的美元资产?
杨建华:刚才听了马老师讲的,还是那句话,每个人都不一样。高净值人士,中产人士和刚刚步入社会的,刚刚起步的人士,都不一样。我的理解,北站枢纽这种地方,哪怕是短期有一点调整。但是未来,这么好的地方一定是没有问题的。
所以我们也有很多同事,包括很多朋友选了这个地方,甚至有些朋友在内地做产业的,做投资的,也让我搞两层。我说不行,我不能给你搞两层,因为太多了,我担心是有人开酒店。我这个地方一定要保证品质,不允许搞两层就开酒店了。我们限制一个身份证只能买五套,我要保证这栋楼,652套的品质,将来的人士居住在这里一定是很惬意的,很舒适的,可以拎个包去河源,去长沙吃个米粉,这种人士是比较高端的人士。
马光远:我跟杨总的差不多,第一个是必须看自己的情况,高端人士应该有一些海外资产的配置,这是出于安全的考虑。但是就收益率本身来讲,很多情况下中国优质资产的收益率比海外的高一些,为什么鼓励大家配置?因为你的安全价值更高。
我总是强调稀缺,中国现在很多人对中国核心城市的优质资产的价值认识还是不够,你们一定要去逛一逛,看一看,会发现好东西、好地段的好物业太少。所以我的意思是未来不管中国房地产的大势如何,我讲的三个30%的格局,可能在未来整个城镇化的过程中都会贯穿。
好房子太少,好地段太少,而且这些东西跟美国比,发现美国在去中心化,有钱人都住在郊区,中国不可能。过去我一直强调中国不会去中心化,中国只会越来越中心化,当然中心的东西会越来越好,越来越舒服,舒适,这是中国的文化,中国城市的规划,中国人的习惯决定的。
比如说北京,其实北京有很多郊区的别墅,价格并不高,但是大家为什么不去?那里的环境非常好,因为如果你上班的话,你一定在市内,如果你老了的话,你的医疗,市内的条件是最好的。
在北京老是听到出了心梗,如果住在市内的话,肯定没有问题。如果住在别墅里面,120来了以后送到半路就没法救了。这就决定了我们在中心的位置上,我们一定要有一个思维,中国的中心位置可能会越来越值钱。
因此优质物业,在我的资产配置中总是会占有一席之地的。至于说其他的房地产怎么样,深圳的一些特别烂的东西,千万不要说他不会掉价,一定会掉价。
所以在讲资产配置的时候,中国人越来越会思考,越来越能够跟自己的情况结合,这是一个非常好的方向。这两个选择,在海外和国内不是二选一的问题,标的肯定是不一样的,关键是做资产配置的时候,高净值的人士,中产和一般人士的价值原则肯定是不一样的,大家关注的焦点也是不一样的。
长期稀缺的东西是我们需要投资的。
王世泰:在目前的情况下,境内外配制资产要注意国家外管局出台的规定,消费1千块要采集你的信息。另外,现在不是简单的说买汇德大厦,买的是什么?买的是枢纽,买的是稀缺,买的是未来。今天的论坛进行到这儿,到了谢幕的时候。我每次主持的时候最后会写一个顺口溜,今天你来了我还是要献丑。我今天的顺口溜是以智胜变局来藏头的。智者观潮识洪流,胜算争渡拔头筹。变数千百道归一,局落妙子在枢纽。
