许荣茂许世 许荣茂重构版图 “世茂金三角”展雏形

许薇薇、许世坛姐弟二人得以联手,许荣茂则稳坐后方听政,一个牢固的“许氏金三角”渐现雏形。

上海银城中路时代金融中心33楼,站在世茂股份有限公司(600823.SH,以下简称世茂股份)董事会秘书王东亮的办公室里,汇聚了陆家嘴地区金融气息的星展银行等高楼尽收眼底。世茂集团董事局主席许荣茂把世茂股份新的办公地址安置在上海金融核心区域,就是希望随时抓住风云变幻的时代脉络,稳坐中军,运筹帷幄。

世茂股份正承载着许荣茂新的资本构想。从集团常年坐冷板凳的边缘化公司,到获得优质资产和大笔资金注入,世茂股份正因为许荣茂赋予其A股市场融资平台的大任,华丽转身。

谁能想象,世茂股份在2009年年初之时,手中项目仅仅只有4个。2009年5月之后,其资产迅猛膨胀,变身为横跨17个城市、紧握20多个项目的商业地产龙头公司。在世茂股份这一蝶变过程中,身兼副董事长和总裁的职务的许荣茂长女许薇薇是蝶变的总指挥。

集团的另一驾马车—世茂房地产开发有限公司(00813.HK,以下简称世茂房地产)则由许世坛掌舵。2009年12月22日世茂集团宣布双方将成立合营公司,姐弟二人得以联手,许荣茂则稳坐后方听政,一个牢固的“许氏金三角”渐现雏形。

着力培养二代接班人

许薇薇1997年获取澳洲麦克理大学商科学士学位后,在香港一家会计师事务所从事财务工作,一年后进入世茂集团,先后负责北京、福建世茂滨江花园及哈尔滨等地的地产项目。

其弟许世坛也于1998年进入世茂集团,但当时姐弟俩只参与销售和投资业务,许荣茂对他们进行言传身教。

2000年8月,许荣茂财技初现。通过接手上海上市公司万象集团26.43%的国家股,世茂系成为其第一大股东,在A股成功借壳上市。经过一年多时间的资产变卖剥离,万象集团更名为“世茂股份”,以恒源祥闻名的老牌商业股转向房地产业。

由于2001年至2005年A股处于熊市阶段,后又因股权分置改革,上市公司再融资被叫停,“事实上,世茂股份10年之间都没有融过资。”王东亮说。

无奈之下,许荣茂只得将融资目的地换成香港。2006年7月,世茂股份分拆核心优质资产,注入由世茂集团控股的世茂房地产,并推动其于香港上市。世茂股份名下十分重要的世茂湖滨项目、世茂佘山庄园项目、北外滩的酒店项目等,成为世茂房地产的主要资产。

本是同根生,地位差异明显。因世茂股份与世茂房地产均开展住宅、商业和酒店等开发业务,为了消除港交所对兄弟公司同业竞争的猜疑,集团为世茂股份的发展设限,规定其只能开发内地规模小于20万平方米的住宅项目和规模小于10万平方米的商业地产项目。

这样的规定,无疑等同将世茂股份打入“冷宫”。世茂集团内部人士向记者透露,世茂股份在资产注入之前,连独立拿地都很困难,要靠世茂集团下的项目公司联合拿地。

许荣茂在搭建集团业务结构过程中,已经有意培养第二代接班人。世茂房地产在香港上市不久,许世坛就被安排做公司的执行董事。许荣茂在当时接受媒体采访时说,希望儿子多关注国内多一些,女儿则关注国际项目。初生牛犊,许荣茂难免有些担忧,于是向世茂房地产派出了世茂集团的资深老臣,用以辅佐儿子。

随着时世变化,对旗下三驾马车世茂国际、世茂股份、世茂房地产的定位,许荣茂也有了新的构想。

“随着A股市场在国际市场的地位越来越高,集团也重新认识到A股的地位,对世茂股份在资本市场的作用逐渐有了新认识。”王东亮说。

2007年6月开始,许荣茂导演了一场让人眼花缭乱的资本大戏,将世茂房地产的商业地产分拆注入到世茂股份。这其中包括世茂房地产旗下9家商业地产公司100%的股权,以及上海世茂大厦资产,约7.5亿元现金注入世茂股份。这些资产,世茂股份的收购价都很低廉,这确保了世茂股份未来的盈利增长空间。

“世茂集团下属业务一向复杂,对业务进行分拆,主要是看中了A股的融资功能。”一长期跟踪世茂股份的分析师在跟时代周报记者沟通时,如此评价许荣茂的此次资产腾挪技巧,“世茂关联交易非常多,里面的情况真不好说”。

不管怎样,世茂股份因此跻身国内一线的商业地产开发企业成为事实。更为重要的是,世茂房地产将A股公司纳入名下,虽然分拆了旗下商业地产,但并没失去这些资产的控制权。不得不说,许荣茂财技惊人。

变身成功的世茂股份立即开始了其新的资本市场之旅。其非公开发行募资20亿元的提议,已于2009年8月底获得股东大会通过。这是世茂股份自2000年借壳成功后10年来的第一次融资。

许氏姐弟分区而治

打虎亲兄弟,上阵父子兵。融资目的达到了,在许荣茂面前又有了新的命题,因为在集团业务的重构过程中,许薇薇负责的世茂国际已经被私有化并退市,许薇薇该何去何从?

2009年6月15日,世茂股份发布了一份耐人寻味的公告。在公告中,许荣茂向董事会辞去其兼任的世茂股份总裁职务,公司聘任许薇薇担任此职务,全面负责公司各项管理及营运事务。许荣茂把一双儿女推向第一线的匠心由此可见。

在此之前,许薇薇的定位更多倾向于世茂集团国际项目,曾担任世茂国际执行董事及副主席,涉及的业务多是俄罗斯边境的综合地产项目。其后负责过北京项目及福建世茂滨江花园的项目。

许薇薇在接任世茂股份总裁大任后,世茂股份曾在2009年6月份前后发生过一次人事大变动,“招了许多商业地产、百货领域的人。”王东亮说道。

王东亮即是来自百货领域的资深人士,他曾在华联超市股份有过长达6年的任职经历。很明显,许薇薇试图通过发展百货经营公司,完善世茂股份商业地产开发及营运产业链,培育新的利润增长点。

王东亮透露,除由许薇薇全面负责世茂股份外,集团另外一驾马车世茂房地产的业务则主要由许世坛负责。

生于1977年的许世坛,比姐姐许薇薇小两岁。2001年,在他的策划下,世茂滨江花园销售一炮走红,2001-2004年,世茂滨江花园连续4年名列上海市住宅销售金额第一名,销售额突破100亿元。此后,许世坛几乎参与了所有世茂集团在上海重要的销售项目。许世坛的业绩也得到了许荣茂的认可,掌舵世茂房地产。

从许荣茂为姐弟两人的发展安排上看,一直都是“分区而治”。2005年之前,许薇薇除负责一些国际项目外,主要负责协助许荣茂进行前期的投资工作,然后在项目接近完成时,由许世坛负责销售。

此次集团业务重构过程中,亦不例外,商业地产由女儿掌控,而住宅及酒店业务则继续由许世坛负责。

合营公司规避同业竞争

虽然按照许荣茂的构建,姐弟分工非常明确。但是,世茂集团的多个项目仍然是以综合体的形式拿下的,那到时候该如何划分利益呢?

其实,世茂股份在重组完成后,与世茂房地产签了一份不竞争协议,跟当年世茂房地产上市,为避同业竞争猜疑如出一辙。

只不过新出台的协议,对双方的业务范围有了更明确的划分:对于单独的商业地产项目,将由世茂股份独立投资、开发经营,对于单独的住宅和酒店项目,将由世茂房地产独立投资、开发经营。

“纯住宅纯商业都可以各自拿,但有些项目是商住不可拆分的综合体,单独做就不合适了,所以成立合营公司。”王东亮解释。

2009年12月22日,世茂股份宣布,将与世茂房地产分别斥资10.2亿元及9.8亿元,合资成立一家综合体投资管理公司,以“加强对不可拆分综合类房地产项目的管理,提高工作效率”。

王东亮说,在之前厦门、无锡、武汉、大连的项目上,都有过这样类似的项目合营公司,是否统一纳入此次新成立的合营公司名下,还需要股东大会的同意。

除商住不可拆分的综合类项目外,若一项目由世茂股份、世茂房地产分别持股51%和49%,则该项目亦应由合营公司进行运作。那收益怎么分配的问题,王东亮警觉地选择了回避,“世茂股份是占据绝对控股地位的。”