张宏伟红房子 张宏伟:房企资金链面临危机 谁将破产OR被收购?

2014年上半年,受银行信贷紧缩等因素影响,整个市场成交的氛围尚没有回归到"量"的轨道上来,大多数大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成,个别城市成交量甚至同比去年同期下滑4-5成,市场普遍性面临着"去库存"的压力。

与此同时,受到银行信贷紧缩、"钱荒"的影响,房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后,中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等。

此外,房企被收购股权的现象也越来越多。比如融创收购绿城不超过24.31%股权、朗诗绿色地产收购万业置业34%股权、宁波金翔收购万业置业33%股权、信达地产22.57亿元收购嘉粤集团下属5公司100%股权,获得113万平方米土地储备、信达地产以1.7亿元收购沈阳德利置业100%股权,获1.21万平方米土地储备等事件。

从评级机构来看,2014年3月19日,评级机构标准普尔及惠誉指出,中国小型地产公司可能出现的债务违约情况,未来有可能继续出现于其他小型开发商,导致银行向大型开发商更为倾斜,加速房地产市场两极化。标准普尔表示,今年内地的房地产销售前景不明朗,加上市场竞争愈加剧烈,小型开发商的信贷环境急速恶化。

而为了防范企业资金风险,维护购房人的合法权益,早在今年年初南京市政府出台"宁七条","宁七条"中其中一条明确指出,对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业,从严要求现售,以规避管理风险;同时,苏州市也出台商业地产"限售"政策,防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险;2014年6月,杭州也将对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整,部分区域将严格控制新增大型商业综合体的开发。

而这三次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到"规避管理风险"的要求;而在6月份,银监会也开始针对房地产行业展开压力测试,提前防范楼市投资风险。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在银行信贷紧缩的市场背景下,即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下,大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性,尤其是中小企业,可能面临更多的债务违约的市场风险。

从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看,融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题,同样,浙江兴润、光耀集团等资金链危机事件也与融资成本与拿地成本偏高密切相关,而此前的盲目拿地或盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。

从今年上半年银行信贷大背景来看,继兴业银行停贷事件之后,银行信贷转向紧缩,银行等金融机构不会无限制再给房企更多的"救命钱",甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业"停贷",这些因素成为浙江兴润置业等企业倒闭破产或面临资金面断链的导火索。

从今年上半年整体市场大背景来看,总结下来,城市或区域板块库存量大,销售去化压力较大;产品偏高端或有部分缺陷,遇到销售瓶颈;盲目多元化扩张;拿地成本与成本较高都有可能导致企业面临销售压力。

因此,从银行信贷紧缩对于房地产市场影响面来讲,主要体现在三方面:

第一、前期炒作较热、房价地价上涨较快的市场区域或板块,由于市场过分炒作存在部分市场泡沫,有可能会首先降价,以回归合理市场价格。

第二、供应量集中的区域,由于市场存量偏大,市场存在销售去化压力,这个时候有可能会面临降价的压力。

第三、从产品的角度来讲,中小套型房源始终供应稀缺,原则上不会首先降价,而大户型改善产品由于存在市场去化压力,有可能率先降价。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从上述分析来看,三类企业也最容易受到上述因素的影响,具体来讲:第一类,产品类型偏高端周转率较慢的企业,这些企业的销售业绩最容易受到影响;第二类,前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类,一部分资信不太好贷款受限的中小企业,由于难以获得银行贷款,这些企业在今年上半年会面临资金面断链的市场风险。

从银行信贷紧缩对于市场及企业的具体影响方式来看,主要体现在贷款利率及审批周期、信贷额度的限制及信贷紧缩导致的"钱荒"持续的时间这三方面。具体来讲:

第一、银行信贷紧缩持续,企业资金面仍然还会相对紧张。

今年上半年,银行信贷紧缩,甚至部分银行暂停房贷,或者把房贷的贷款周期拉长,影响了一部分市场成交量正常交易。从目前个人住房贷款情况来看,继央行5月12日"喊话"要求支持个人住房贷款后,银监会也提出继续实行差别化的房贷政策,支持首套房贷需求,尽管当前首套房贷的贷款审批速度比此前有明显提高,但是,大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率,甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。

因此,一定意义上来看,"央五条"支持首套自住房贷的政策落空,央行两次"定向降准"和楼市也没有直接关系。

从调研情况来看,目前市场上首套房贷利率的主流变动情况并不大,仍是基准利率或上浮,并且视购房者个人资质而定,最高上浮10%。

笔者认为,若大多数城市商业银行并没有立即下调首套房贷利率,甚至还继续上浮首套房贷利率,房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态,企业资金面仍然还会相对紧张。

第二、由于"钱荒"市场背景下银行适当收缩市场流动性,一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款,由于额度的限制、风险的控制的因素,导致一部分问题项目或一个城市供大于求的问题区域首先暴露市场问题。

第三、当前"钱荒"持续,银行信贷紧缩已超过6个月以上(自2013年11月算起,当前已持续6个月以上), 由于地产夹层融资政策收紧、首套房贷的利率偏高,部分城市二套首付比例的提高,导致购房成本增加以及需求下降,上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力,再加上开发贷款比较难获得,理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力,此时,只有适度让利才可以激活销售。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,至今为止,由于银行信贷紧缩导致的"钱荒"已持续超过6个月以上,并且2014年6月之后银行信贷紧缩环境仍然持续,那么,开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实,因此,对于上述三类企业来讲,如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时,这些企业有可能会出现债务违约的风险,成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。