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周忻老婆倪建达情人周忻四个老婆

2017-05-16

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文章简介：今年4月,48岁的倪建达被正式任命为上实城开(00563.HK)董事局主席兼总裁.11月,他被推举为新一届上海市房地产行业协会会长.入行至今

今年4月,48岁的倪建达被正式任命为上实城开(00563.HK)董事局主席兼总裁。11月,他被推举为新一届上海市房地产行业协会会长。入行至今31年,入职上海城开17年,这位国企少帅一直是上海楼市调控中重要的参政议政者。

11月底,倪建达接受新浪乐居专访。他说,上实城开没有其他选择,只有专业化一条路走到黑。针对诸多同行在调控压力下,纷纷转行其他领域,他给出的评语是,房地产商用转行来表达创新,可能会血流成河。

在谈到楼市政策时,他呼吁,政策需要理性,让市场回归应有的位置。“如果政策今天调一调明天调一调,有的人调高了那就是暴利,有的人就被调没了。没有一个正常的预期的话,暴利还是抱病身亡很难说,谁先死真的不知道。”

2007年,通过徐家汇中心项目,他一手促成上实集团与城开的合并,使上海城开由徐汇区下属企业变身为上市公司旗下子企业。2010年,上实控股再次出手,收购中新地产45.02%的股权,成为中新地产最大股东。继而将城开资产注入,中新地产更名为上实城开。

中新地产收购一役,成为上实控股做大其地产主业的重要契机,亦是继2005年路劲收购顺驰、2006年万科收购浙江南都集团之外的第三个同业并购样本,颇受行业内外关注。两年多来,这一并购产生了怎样的化学反应,决定着上实系地产主业的远景红利。

但新浪乐居记者注意到,这个在当年被认为是双赢的收购行动,在此后的两年间,尚未给上实城开带来实质性收益,二者的整合还未曾发生令投资者振奋的化学反应。

在专访时,倪建达称,上实城开已经准备好在市场发生改变时,乘势而上。“目前最困难的时间已经过去”。因为收购的过程正是房地产市场严格调控的过程,这两年做的更多的是对现有项目和已经销售项目的竣工交付使用,而新项目的开发还需对市场重新定位。

“一般房地产行业做一个项目短则三年,长则十年,希望大家有更多的耐心。应该今年会给市场一个比较正面的回答。”他说。

“不仅要看到硬币的两面,还要看到硬币本身的价值。”

新浪乐居:对于中新地产的收购已经有两年多时间,上实控股如何使两家公司达到一个比较好的融合?

倪建达:收购以后我们从经营管理上做了很大调整,目前我们的团队、项目都非常正常,越来越向好的方面发展,原中新地产的资产非常好,历史问题也在逐步获得解决,基本上最困难的时间已经过去。今年会给市场一个比较正面的回答,大家拭目以待,会让大家满意。

新浪乐居:目前双方的并购化学反应尚未实质发生。为什么目前中新资产的优势尚未发挥出来?

倪建达:所谓的化学反应,可能大家期待能够马上出现一个爆发式增长,其实不是。因为收购的过程正是房地产市场严格调控的过程,所以更多的是现有项目和已经销售项目的竣工交付。

在这段时间,我们希望借助宏观调控将重组做的更扎实。对于新项目的开发还需对市场重新定位,不希望再延续中新地产的开发模式。我们认为我们做的产品、项目的盈利能力远远好过中新地产。会考虑将一些低盈利、低毛利的项目通过资产重组的方式进入市场,对一些未来有前景的项目需要提升品质和盈利能力。

大家都知道房地产行业做一个项目短则三年,长则十年。我们现在还没到三年,新的项目也没有大面积展开,我们准备好了市场发生改变时,正好乘势而上,而不是在宏观调控的背景下,将一个原先有历史包袱的企业马上变成一个非常正面的企业,这种期待与房地产行业的特点不相吻合。

我认为同业并购更多的是一种优势互补,所谓的化学反应应是彼此的核心资产、核心竞争力能够整合在一起,而不是简单的两个公司报表的结合,它更多是一种文化、理念的融合。我们收购的中新地产拥有非常多的土地储备,项目位置非常好,价格合理,通过城开的管理团队,对产品定位的感受和体会,与中新原有的土地储备、城市布局结合在一起,使这些资源发挥最大的价值。

新浪乐居:收购中新地产后有什么体会?近期还会有其他的收购计划吗?

倪建达:市场上的很多机会都会把握,现在还在与其它合作方洽谈。收购了中新地产后有很多体会。第一个体会是,在公司发展的过程中,收购是一个战略选择,在企业发展到一定程度后,不能简单靠拿地满足自身发展,也可以在市场上选择并购的方式,这是我们在战略上要更多关注的。

另外,在收购过程中需要在公司未来发展战略、管理团队、经营理念上,加强相互之间的沟通和默契,使企业在未来的发展中走的更健康。当时收购中新地产就是考虑战略的层面,短时间一些问题的处理和面对是一定的。如果一个非常良性健康的公司,也不会被收购。这好比一个硬币的两面,但是你要看到不仅仅是正面或反面,而要看到这个硬币是有价值的。

新浪乐居:上实控股目前有两个地产上市公司平台,一是上实发展,二是上实城开,不少业内人士分析称,这两大平台上存在同业竞争关系,为了利于企业长远发展,请问公司决策层有什么解决方案?

倪建达:这涉及到三个上市公司。上实城开和上实发展同为上实控股旗下的两家上市公司,目前情况下我们会把各自的公司做好,虽然看上去是同业竞争,我认为是一种取长补短的关系,会在项目、品牌、团队方面进行良性互动。

上实控股更多是一个控股型公司,旗下有几大产业,比如房地产、基建、新能源、消费品,更多是在资源配置的层面做一些战略性投资。上实集团作为市政府最大的一个海外窗口公司,在参与上海市经济发展和城市建设的过程中,更多要承担综合的责任,在它的层面上可能会有一级土地开发,至于一级土地开发完成后是给上实控股、上实城开还是上实发展,这是一个市场选择的过程,今后在体系内肯定会有一个资源优化配置的过程。

上实城开和上实发展应该是一个完全市场化的企业。从这个概念讲,我们没有依靠大股东的资源支持来进行市场运行,未来到底两家上市公司走怎样的道路,一个是有待发现市场机会,一个是要考虑整个上实集团的发展战略。

新浪乐居:关于上实旗下房地产板块的整合,目前有什么新的进展?

倪建达:整合尚未完成,还在做整合前的准备。上实房地产业务分几个板块,包括香港上市的、A股的、非上市公司的,还需要一段时间才能完成,目前在做前期的可行性调研,尚未真正启动。

在谈到上海房企座次变迁时,倪建达感慨道:“老的越来越少,新的越来越多,长的越来越少,短的越来越多。”

02在谈到上海房企座次变迁时,倪建达感慨道 :“老的越来越少,新的越来越多,长的越来越少,短的越来越多。”

“上海房企老的越来越少,新的越来越多”

新浪乐居:近几年的楼市调控,对上海本地房企也产生了较大影响。您的体会是什么?

倪建达:老的越来越少,新的越来越多,长的越来越少,短的越来越多。房地产行业竞争激烈,一些老公司在面临新的市场考验中,不愿意从事这个行业,选择转型。特别是一些民企,觉得太累了,选择退出。同时不断有新面孔出现。老的越来越少,就是可以做的非常长久的企业越来越少,长期在这个行业中耕耘的企业越来越少,短的越来越多就是项目公司越来越多。

这也是因为做房地产行业真的非常不容易,很多媒体认为这是一个暴利行业,不如说是暴税行业,你可以去看所有房地产公司的净资产回报率,远远低于银行低于其他相关行业,但它周期长规模大,短时间内在一个时间点上结算的利润很丰厚,交的税更多,我认为大家都要理性的去看一个产业。作为上实城开,没有其他选择,没有多样化我们只有专业化,我们只有这条路走到黑。

新浪乐居:目前部分房企由于不看好房地产市场,进而选择其他行业投资,如能源、风电、矿业等,从而借此解决房地产资金来源及利润来源的问题,您对此如何看待?

倪建达:我认为多元化失败的概率与在本行业坚守的概率相比,可能要高得多,这不是创新,整一个乱套。当然有很多成功的多元化企业,但我认为这种成功具有偶然性。同时也有很多做风能、能源的企业投资房地产,他们认为房地产是一个充满机会的领域。

我们的经济运行要强调专业和坚守,如果说一个企业用转行来表达创新的话,以后会血流成河。进入一个不熟的领域,比你熟悉的领域风险更高,而且转型的领域并不是前无古人后无来者,你只是到那里去充当新兵。

“融资成本增加,房产商赚的少了,金融机构赚的多了”

新浪乐居:作为国企身份的职业经理人,在此次楼市调控中,在融资成本待遇、产品定位等方面有什么不同于民企的感受?

倪建达:就融资成本来说,不管你打压哪个行业,这个行业为了生存,必须在市场上寻找资源,房价没有下来的原因是税没有减少,融资成本更高。房地产商赚的钱少了,金融机构赚的钱就多了,这也是我们宏观调控越打压房价越高的原因。

这一次的楼市调控是持续时间最长、政策最严的。我的感受是我们的高层再也不能不行了就政策支持,过了就不断打压。就像一个开车新手,除了油门就是刹车,起步时狂轰油门,前面没有特别严重的情况时,猛踩刹车,坐在上面的人都会有很大的不安全感。我们的政策需要更理性,让市场回归到应该有的位置,对房地产业的发展才会更加健康。

在融资方面,至少我没有感受到国有企业会有特殊的政策,在市场好或不好时,所有融资都按银行、银监会有关规定执行。可能对于民企来说,当资金面偏紧时,银行更乐意选择国企作为放贷对象,这可能是一个潜在的优势。但同时我们的融资成本会增加,原先像城开这样的企业都是基准利率下浮,现在也是上浮的,很难做到基准利率。

新浪乐居:今年以来保利、万科等大型房企已经花费了200亿元以上买地,您看到了什么信号?对于未来几个月你有着怎样的预判?

倪建达:第四季度的市场还是延续第三季度的状态。调控会继续,市场不会有利好消息出台。

一些央企大举拿地,我认为这些央企对未来更有信心,因为央企除了在资金实力方面非常雄厚,一个个都是共和国的长子,他们肯定有更多的信息渠道来判断未来,这也是对未来市场的一种鼓励。但现在形势下能够大举拿地的公司并不多,大家都受到现金流严峻的制约,这个行业需要一段时间去消化一些市场压力,所以我并不认为这是市场反弹的信号。