肖劲远洋 远洋地产肖劲:楼市大起大落令人无所适从

专访远洋:楼市大起大落令人无所适从

作为远洋地产(企业专区,旗下楼盘)市场总经理,肖劲(肖劲博客)一直致力于房地产营销操盘,他认为现在比较火爆的房地产行情是出乎意料的,不要过分乐观。对于房价的后续走势,肖劲表示,倘若价格一直攀升,市场面临重大调整是必然的。

在接受观点地产新媒体“2009博鳌房地产论坛”的专访中,肖劲一再用“突如其来”这个词汇表达自己眼中过去一年内中国房地产市场变化的最直接感受。

以下是观点地产新媒体对远洋地产市场总经理肖劲的专访实录。

观点地产新媒体:您怎样看待2008-2009年中国房地产行业所经历的变化?

肖劲:我认为过去一年房地产变化让人始料不及,市场突然一下子由冷直接奔向热,的确有些不太适应。事实上,我们都希望市场向好,但是如此大起大落的变化在我们的意料之外。

比如说,去年市场不太好,包括今年一月份,但是春节过后一下子就缓过气来,出现了突如其来的一轮成交放量和价格飙涨,这种现象不太符合市场逻辑。市场的逻辑应该有一点可预见性,有迹象可寻,但是市场好像和绝大多数人开了一个玩笑,没有任何信号和前兆就突然变好了,某种程度而言给人一种压抑感。

实际我认为国家政策刺激见效,但是真的很难判断。一方面是这样好的信号的确不多,另一方面是因为任何市场不好总有个延续期,延续一到两年,慢慢恢复过来,令人措手不及的是市场从寒冬到盛夏,没有任何预见性。

与此同时,消费者同样表现出这种现状,去年还持币观望,今年就信心十足,去年还挑剔,今年就大胆出手,以至于我们很多对客户的需求研究,现在看来有点过时了。

观点地产新媒体:您对此次转折过程当中,印象最为深刻的事件是什么?

肖劲:印象最深刻即感受最大的不是来自政府和开发商的变化,而是客户的变化,让人感觉吃惊。客户没有信心,铁了心不相信市场,即便有了信心,展开购买、盲目购买的情况也不会出现,我们无法左右或者深入分析客户的变化,这是行业的特点,感受很强烈。

可以这么说,直到目前,我们都没有摸索到方法或规律去把握市场方向。我认为最重要的还是踏踏实实地做好房地产的本质工作——研究好产品、做好工程、搞好销售以及售后服务,真正做好房地产自身要求的东西比研究市场更管用。

观点地产新媒体:目前,行业内关注的另一个问题是房价上涨的问题,也有人认为是泡沫,您怎么看?

肖劲:任何非理性的消费都伴随着泡沫,但是目前市场还远远不到这种程度,不过价格一路持续攀升就非理性了。

观点地产新媒体:在国家已出台较多调控政策的条件下,您认为2009年的政策立足点应该更多关注哪些方面?如何看待当前房地产市场的供需状况?

肖劲:我认为关注政策是必须的。而作为开发商更多的关注工作重心是分析客户的需求,包括客户能承受什么、在承受的范围内需要什么样的产品以及产品是不是都满足其具体要求。

值得注意的是,随着需求的变化,客户也随着变化,过去的实际关系就发生变化。比如说,原本不计划买房的,看到大部分人在购房,并且房价依然在涨,使其可能不得不加入这个行列,这是另一种需求。但是这种情况普遍的话,需求就会上升,需求上升就会显得供应不足,这时候房价自然上涨。基于市场的不断变化,就目前市场情况而言显得供不应求。

在未来一段时间内,倘若价格依然呈上涨趋势,市场肯定会面临重大调整。从开发商的角度而言,并非希望价格一路攀升,我们还是希望维持平稳为好。

观点地产新媒体:有分析认为房地产价格回落是目前成交量回暖的原因,近期销售量的上升不会为开发商的盈利带来持续改善,你怎么看?会不会造成通缩预期?

肖劲:从一般意义上进行分析,市场回暖给了客户很多信心,而这信心是现在成交的依据。从当前实际情况看,通胀刺激房地产需求的说法值得商榷,刚性需求的释放才是市场回暖的主要因素。

观点地产新媒体:有些观点认为中国的经济调整最难消化的是房地产库存,对此,您如何看待?

肖劲:实际上,房地产的库存调整比我们想像中要快很多,目前房地产的库存消化得差不多了。去年降了价,包括今年涨价预售房这部分现在基本已经卖完了,目前销售的大部分都是新推出的产品,并不是积压的。去年取得销售证的大开发商基本已经卖完了,今年新取得销售证的也卖得差不多了。另外,一些现房的积压可能卖得慢些,不过还有时间足够消化掉。

观点地产新媒体:在面对当前的房地产市场,开发商的心态是否发生了变化?体现在那些方面?据您了解,大多数开发商的心态是否放开了?

肖劲:开发商的心态发生了很明显的转变,去年的房子是卖不出去,今年是没有房子卖。这样心态的转变主要体现在三方面:一是后悔,后悔过好的资源过早就消化掉了。二是后悔没拿地,恐怕没有多少开发商料到好日子来得这么快,趁低位抢入。三是赶紧抓住现在的行情机会,对市场做出迅速回应。

需要强调的是,现在比较火爆的行情是出乎意料的,过分乐观是没有依据的,不要过分乐观。