由德国不动产登记制度带来的启示

2017-10-10

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文章简介：11月20日召开的***常务会议决定建立不动产统一登记制度,建立不动产登记信息管理基础平台,推动建立不动产登记信息依法公开查询系统.在前不久

11月20日召开的***常务会议决定建立不动产统一登记制度,建立不动产登记信息管理基础平台,推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。在前不久公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中也提到建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享。其实,早在2013年4月,《关于实施***机构改革和职能转变方案任务分工的通知》就提出,2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》。然而,由于在具体操作层面尚存在一些争议,不动产统一登记立法推进较为缓慢。我国《物权法》及学理受德国影响较大,建立德式不动产登记簿也有较高的呼声,然而照搬德国不动产登记制度是否适合我国实际有待探讨。本文围绕不动产登记簿的功能,从相关法律制度出发,对不动产统一登记的一些基本问题进行探讨。

目前,各国普遍实行不动产登记制度,并且不动产登记有扩张的趋势。例如,英国2002年通过《土地登记法》,将登记作为不动产交易的重要制度内容。然而,各国的土地登记制度并不完全相同,大体可分为契据登记、权属登记、托伦斯登记3种登记制度。去除具体的制度细节,上述登记制度又可分为登记对抗主义和登记生效主义两种模式。所谓登记生效主义,即不动产物权变动不经登记不发生物权效力;所谓登记对抗主义,即不动产物权变动不经登记不得对抗第三人。在登记生效主义的立法模式下,不动产登记簿的意义更为重大。至于在登记生效主义的德国,不动产占有不作为物权变动的公示载体,不动产物权变动不仅与占有无关,德国法还明确排斥不动产占有作为不动产物权的公示手段。

德国的不动产登记制度不适合我国照抄照搬

德国《物权法》及《土地登记法》建立了登记生效主义的物权变动模式,将登记作为物权变动的唯一公示方法,确立了所谓的登记簿绝对公信力主义,将登记的公示效力分为积极效力和消极效力。一方面,土地登记簿具有积极的公示效力,对于登记在不动产登记簿中的物权,第三人可以信赖其存在,并可善意取得;另一方面,登记簿还具有消极公示效力,对于应登记而未登记的物权,第三人可以信赖其不存在,并以善意取得的方式,消灭其对取得人的效力。德国不动产登记簿这种绝对公信力的独特性,决定了该国不动产登记簿的高度可信赖性。因此,德国法律对于具有重大过失的第三人提供了严格的保护,仍认定其为善意,适用善意取得。

由于我国《物权法》及学理受德国影响较大,建立德国式的不动产登记簿也有较高的呼声,甚至被作为理所当然的选择。然而,德国不动产登记簿的绝对公信力与其物债二分体系、登记制度的完善性、不动产交易公证制度,以及社会文化背景和历史传统具有极大的关系。我国并不适合照搬德国的不动产登记制度。

首先,我国并没有完全采纳德国的物、债二分体系,尤其没有采纳物权行为理论,至少没有采纳物权行为的无因性理论。不动产登记簿的正确性受到基础法律关系及其他诸多因素的影响,无法保证具有极高的正确率。

其次,我国《物权法》善意取得制度与德国法也有较大不同。我国的善意取得制度没有明确动产或不动产善意标准的不同,尤其我国《物权法》并没有区分登记生效主义与对抗主义物权变动善意标准的不同;而且我国的善意取得以支付合理的对价为条件,否则即使登记也无法成为登记权利人。可见,我国的善意取得制度不以登记簿的绝对公信力为理论基础,也无法配合建立绝对的不动产登记簿公信主义模式。

再次,不动产有权占有对于我国不动产物权的效力的影响也与德国法存在不同。学理一般认为,与债权相结合的有权占有具有对抗物权的效力。按照德国的通说观点,德国《民法典》986条第2款的规定排除不动产有权占有对抗所有权人的效力,第二买受人可以向取得占有的第一买受人主张返还。然而,我国《物权法》并未规定不动产有权占有不得对抗所有权人的返还请求权。在法律没有明确禁止的情况下,不应排除不动产有权占有人对抗所有权人的效力。取得占有的第一买受人可以对抗未取得占有但已登记的第二买受人。这是不动产占有公信力的表现,与德国法一元化的不动产登记制度不符。

最后,我国的多元物权变动模式也不适合建立不动产登记簿的绝对公信力。我国《物权法》第9条、第14条、第16条确立了不动产物权变动的登记生效主义,而第127条、129条、第158条、第169条等条文确立了不动产物权变动的登记对抗主义。我国《物权法》兼采登记生效主义和登记对抗主义,并未采用一元化的不动产登记生效主义的立法模式。起码登记对抗主义的物权变动模式并不适合建立具有绝对公信力的登记簿制度。

综合上述,我国不具有德国式的土地登记簿的制度基础,并不适合建立土地登记簿的绝对公信力。照搬德国的土地登记簿制度,并没有太多的合理性可言。

在房地联网登记基础上与社会信用系统相融统一

我国的不动产登记制度应与民商事法律制度尤其物权法律制度相协调,不必效仿德国。与其另起炉灶建立与现行登记制度完全不同的制度,不如将现有土地登记信息和房屋登记信息联网并进一步整合、改造、完善,建立适合我国国情的不动产统一登记制度。在此基础之上,还可以进一步加强我国房地产登记等社会信用信息的集合平台建设,既有利于降低不动产交易的调查成本,方便不动产交易,也有利于实现通过不动产统一登记所附加的其他制度功能。

一方面,实现房屋登记系统与土地登记系统联网。我国主张建立不动产统一登记制度的关键是房屋登记与土地使用权登记的统一。对此,存在以土地为基础统一登记和以房屋为基础统一登记的争议。然而,我国《物权法》并未采用房地合一的制度。基于房地分离的制度现实,建立房地合一的不动产统一登记制度的实际意义有限,也不利于分散不动产登记的行政成本。目前,房地分离登记给交易带来的问题主要是信息不对称和由此导致的交易成本,其最简单的解决办法是实现房屋登记系统和土地使用权登记系统的联网或者并网,而无需将两者的登记机构合并或建立新的统一的登记机构及登记体制。

除房屋登记系统和土地登记系统有实现联网或并网的现实需求外,我国房屋登记系统和土地登记系统内部尚未实现互联,没有建立全国统一的房屋或土地登记体系。目前,住房与城乡建设部、国土资源部已经在系统内部开展联网的试点。然而,单纯从不动产交易而言,不动产权利人的房地产总体信息并不十分重要,不动产登记信息的正确性与全国联网无关。但是,不动产登记信息的全国联网对于行政管理有重要意义。房屋登记和土地登记的全国联网对限购和反腐败也有一定的意义。如果使不动产登记簿负载更多的政策功能,单纯建立统一的不动产登记簿仍嫌不够,其他如不动产权利人的家庭信息、身份信息的真实性都是需要考虑的相关因素。但是,应予重视的是协调不动产统一登记所本应具有的交易保障功能与其他政策功能的关系,应以前者为主,后者只是附带性的功能。

另一方面,房地产信息系统与社会信用信息系统相融统一。房屋登记系统和土地登记系统的联网或并网,有利于交易主体查询相关信息。除此之外,尚可建立统一的房地产信息查询中心平台,并与公民的社保、身份登记、婚姻、企业工商登记等信息相互整合、链接,并建立具有社会信用信息中心性质的统一的登记信息集合与查询平台。

至于这类信息中心的具体设置则可讨论,设置在各级政府并保持相对独立也是一种方案。同时,建立此类信用信息的集中平台,尚需对各种信息的编排、管理、查阅等作出进一步的规定,保证相关信息的公示性、便于阅读和获取以及信息的真实性,对此,尚涉及大量的技术和法律细节问题,并非本文所能完全建议和解决。

建立社会信用信息中心并不否定土地、房产、民政等登记机关的登记职能,而只是将其信息系统整合,建立相应的信息汇总和对外查询的平台。在维持现有各种登记主管部门权限和职责的前提下,通过相关部门的协调配合,建立集中统一的信息集散中心,是一种现实且成本较低的不动产登记、身份登记甚至商事登记信息的公示途径。