房建成本现一平多钱 【建筑成本】不算买地 一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?

网友蒙面大侠对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 说明:不同的项目成本会有很大的差距,因此没有办法说出成本一定是哪个水平。本文也不是举出所有住宅的成本数字,只是根据一个实例来说明房地产开发成本的组成部分以及所占大致比重,普及一下房地产开发成本的概念。

另外主要说明了为什么施工成本要远超2000这个数字。受专业和能力的限制,数字不一定百分百科学、准确,如有错误,欢迎指正。

====================================================================== 本帖中的回答大多是基于施工方面的建安成本,从房地产开发全成本的角度来看都有一定的片面性。

另外,即便只讨论建安成本,很多答案也没说全,因为很多人认为建安成本就是主体成本或者总包的承包价。实际上,即便是一个项目的总包,承包的范围也不是建安的全部(比如说某些必须由城市配套部门来实施的基础设施,如供水、供电)。

更何况总包承包的范围都只是开发成本的一小块。这样就不奇怪为什么很多人概念中成本只有2000、1500甚至只有1200这个数量级(我还见过造房子只要600块钱一平的),但是说这些数字的人都不知道什么是真正的开发成本。

为什么说很多人都是片面的,因为你们只看到了建造成本,而且仅仅是部分的建安成本。 所以,在给出成本的具体数字之前,我觉得有必要先跟大家说一下,同一个住宅小区,从施工单位眼中看到的建安成本和从开发商眼中看到的开发成本到底有什么区别,了解了这些后你才能明白开发商的真正成本。

这两者区别的主要原因在于,不是所有建造的东西都是可以出售,但是建造都必须花成本,因此不可售部分的成本应折算到可售部分去。

比如说地下室,建造这些都要成本,但是地下室不能出售(至少大多不能出售,即使出售也不能卖出好价钱,关于地下室价格可以看我有关车位成本的帖子),这些不能出售部分的成本都需要折算到住宅面积中去,这些成本是搞施工出身的人经常忽略的。

经常我跟搞施工的人说住宅建造成本要超过2500,他们都惊呆了,我还告诉他们,不节省着点,2500完全打不住。更不用说很多分项工程不在总包范围内(比如地基处理),甚至还有很多费用和建设是无关的,但是又必须支付的(比如前期各种奇怪的评审:交通组织评审等等,不审不给办证)。

(啰嗦一句,一个项目,施工方会说我们接了一个20万平的建设工程,但是开发商的销售会说我们开发了一个15w平的住宅小区,这中间的5w平差异就是这些不可售的部分)。

还有绿化、道路、居委会用房、物业管理用房等等一系列配套工程,这些成本都需要折算到住宅成本中去。

所以只从造价师的角度来看开发,会在在成本上会犯一个大错。 讲完概念,下面言归正传。 虽说扣除土地成本,不过成本还是要从土地开始说起,就像你想知道面包的成本就得从买面粉开始算起。 以我们公司在上海的一个项目为例,有些特殊性(主要是地价比较便宜),但是你可以看出成本的组成 土地拍完后,可以折算出楼面地价,很早以前的地,1300略微不到。

土地款不是全部,交完拍卖的钱后就要交契税,5%,这样土地成本大约1350左右。

接下来是配套费,我们当时配套费是320,按住宅面积算,现在已经涨到430了。然后是水、供电、电视、电话、燃气、网络各项小配套费,按建筑面积来算,这几项加起来大概400块钱,但是由于是按照建筑面积来算的,所以折算到可销售的住宅面积,大概要乘于1.

3,相当于每平销售面积大约520块钱。 上面这些都逃不掉的费用,小计一下,共2190元。 接下来是建安成本,楼上说了很多了,我不展开,只把项目大概情况说一下并估算个数值。

项目有18万地上面积,6万地下面积,地上按照1500一平,地下按照2000元一平,这是保守估算成本,实际只高不低,折算到可售面积约为2150。这还不包括很多分包的项目:桩基、铝合金、外保温、外墙涂料、栏杆、室外景观、电梯、室外道路及管线。

其中我能收集到的部分数据,如果按照可售面积分摊的话,铝合金大约200,外保温60、涂料50、室外景观200、电梯摊下来大约80元一平,道路、栏杆数据不祥,按50每平来估算吧,这样加起来,总的建安费大约是2840。

这里还没有算上每户一个的电表、水表、燃气表,还有电视机顶盒等费用,因为有可能转嫁业主,所以没算在里面。 (关于建安成本,我想在这里补充一条,很多人说建安成本在1500左右是有道理的,在总承包的眼里,建安成本确实是1500左右,但是在开发商的眼里,建安成本要比这个高的多,像我上面说的就要2840。

这不是虚报成本,而是帐怎么算的问题。

这就是前面强调的从造价师的角度来看开发成本是不正确的,这也是很多回答这个问题的知友一个认识上的误区。无论一个小区再怎么简陋,只要不是农民家自己给自己盖的房子,总有公共设施存在,这些公共设施不可销售,确同样需要资金投入,所以开发商算账的时候,需要把这部分投入折算到可销售的部分里。

作为小业主,当你买房后,你同时也享受了小区的道路、景观、车库、活动场所等,这些理所应当需要把造价也算在了你的房价里。

也许有人不能接受这种成本的计算方法,认为自己没有这部分的产权,不应承担这部分成本,其实你可以想想,当你买花生的时候,不管这个花生带不带壳,卖给你的人都已经把花生壳的钱算在里面了,不可能因为你买的花生没壳就会便宜点) 这里还没有计算各种多如牛毛的费用,我把我还记得的几个列举下吧:建筑设计费,按建筑面积60元一平;景观设计费,按室外面积30元一平;垃圾清运7元一平、审图费,2元一平;监理费,12元一平;造价咨询费,大约10块钱一平。

其他不按面积来的,总价在几十万到一两百万之间的小项目不知道有多少个,比如说交通组织评审费花了30万,整个小区交通标识、楼宇标识、开设路口时绿地补偿费、前期物业管理费等等,折算到住宅面积里,大约120元。

到这里小计一次的话,成本已经5150元。 除了这些项目上的成本,还有公司经营的成本。这也是很多人所忽略的。 首先是招待费,按100元每平吧,不算多,大家都懂的东西,不多说了。

营销费用,用于销售公司的提成和广告费用,我们公司的比例一般控制在售价的3%,按照最后11000的均价,大约330每平。 税金,营业税5.5%,这就565了,增值税,最后估算下来1000元还要出头。

财务成本,必须的,没有开发商不贷款的,而且贷款是利率上浮50%的都有,我们当时上浮了20%(公司内酒桌上的数据,不是百分之百准确,但是不会差到哪里去),这个我给不出准确的数据,但是500元一平是肯定有的,因为开发周期共四年,据说实际可能有1000,就按照500块一平来算吧。

我们的工资,在这里都体现不出来,不列也无所谓了。 小计下经营成本,共2500 基本上到这里,大的成本都出来了。

建设加经营,总成本在7500左右,这是个保守的数字,和我在公司里了解的基本情况也差不多,实际成本应该比这个还上浮一点。 土地是2009年初最低谷的时候拿的,如果不是当时地价特别便宜,这个项目基本上只能保本微利。

也许你觉得上面有些成本不是你买房的小业主该承担的,但事实是开发商开发一个项目,这些费用是逃不了的,如果最后没办法转嫁到小业主身上,那开发商还不如直接去做慈善。 最后回答下楼主,扣掉土地款,我经历的这个项目一平方米毛胚的成本,6200元。

这还是因为房价不高,走低成本路线,所以这个数字看起来不太高,现在你可以看到和施工单位的观点之间的差距了吧,这个数字远远不止1500,而且成本的数量级和高不高层、含钢量什么的技术细节完全没关系。

(以上数据有些是日常闲聊的时候收集的,不一定百分百准确,半夜三更,也有可能个别地方估算错误,但总得数据7500肯定还是保守的) 如果从更加广义的角度,把开发商的风险计提计入成本,那还远远不止这个数 ====================================================================== 忘了算两个比较大的配套成本了,项目在上海,按照当地规定,需要建造总建筑面积0.

2%的物业管理用房,总共大约500多平方,另外配置了2000平的社区用房。这些占了整个项目建筑面积大约1%,按照可售面积来算,大约占了1.

3%。即便不摊任何其他费用,地价加上建安费用,这些建造成本也接近5000了(土地成本、建造成本,各种费用),他们的成本需要用其他房屋的利润来弥补,按照土地出让时静态房价来分析,大约需要2%~4%左右的可售面积的利润来弥补这块,也就是可售部分的成本上升2%~4%。

还有土地出让合同里规定,建造不小于可售面积5%的经济适用房,按照小区同类物业价格60%,由政府回购。虽然最终回购的时候是保本的(刚好保本),但是按照拍卖土地时的行情,这个价格绝对是亏损的,5%的经适房亏损部分,需要额外用10%~15%的其他部分的利润来补充。

综合以上两点,有大约12%到19%左右的隐形成本在内(最终应为房价上涨,这个数字大约在7%至10%左右)。把这部分上涨的算进去,成本应该要超过8000了。

网友Du Yosef对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 算建筑成本完全没有意义,没法算!! 建安成本绝对是房地产成本里面的小头,这个没啥好说的的,最大的成本是税收,然后是土地 公建和住宅完全不一样,说说住宅吧 较为权威的机构RLB上公布的价格是北京高端住宅2012年建安成本约7,000到8,000元/平米,有兴趣可以自己查。

。。我觉得偏高,实际约70到80%吧, RLB ? Rider Levett Bucknall is an independent property and construction practice with over 3,500 people in more than 120 global offices 为啥说没法算呢? 首先是财务成本没法算,你说你管银行贷款的10%的利率多少分摊到建安成本上呢?如果不能银行贷款,民间贷款利率快20%了,这个又怎么分摊呢? 再者是税收成本,有一个税收叫土地增值税,算法是分区间的,计算方式是售价减去建安成本再减去土地成本,有时候提高建安成本,反而会因为降一个区间而提升利润,不拿单个项目,建安成本只能瞎猜 设计费吧,这个是整个小区的,一般建筑密度在40到50%,其他包括路面,绿化等等其他成本,这部分要不要分摊在住宅的建安成本里面? 建安成本,现在住宅按住建筑面积收费,但是不计算容积率的部分呢,小区内的道路,绿化,各种市政管线呢?这些如何计算? 人力成本,这个和公司项目都有关系,一般一个住宅项目甲方项目团队,5到8个人吧,北京的话,工资差不多1万,算上社保和其他成本,平均一个人大约3万吧 不可预计费,这个,你懂得,是吧。

北京这方面的费用更高,指不定哪天就开啥会,弄啥事,然后就要停工。。。停工了,银行利息是要付的,工人工资是要付的,有时候为了能赶上某些时段(北方冬天有些冷,有些施工没法做)还要支付额外的加班费,这些一般能占建安成本的5%到10%吧 再说说公建,写字楼,商业啥的 举个例子吧,北京某项目,建筑面积40万左右,有2个40的写字楼,1个4层购物中心,建安成本平均下来9,000的样子,这个平均就把所有花在建筑上面的成本,均摊到可租赁或可出售的面积中去了,没有计算财务成本 开发商之前还是利润比较大的,现在利润一般,比一般制造业好,但也好不到那里去。

。。行业平均利润差不多8%到12%吧,至于钱去哪里了,我才疏学浅,不知道,各位自己想吧。。。 换句话说,把开发商的利润降到一般制造业3%到5%的利润,北京4万的房子,也就降个2,000到3,000吧

网友蒙面大侠对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 泻药。 说实话,如果单纯只写一个价格,会激起一定的社会矛盾,会把之前不了解的大众眼中的开发商推向万劫不复。 可以交付的毛坯房的成本,不同项目的价格差异可以是十倍级的。

先声明,我这个十倍是理论上有可能,我短短的职业生涯没遇到过。(那我还说个P啊,但其实这个里面学问最大) 其中可以拿出来概括的、大家差不多的部分,有个专有名词叫“建安成本”,以下摘自百度百科: 定义 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。

详细介绍 建安成本是房价中相对稳定的部分,按照国外一般情况,建安成本一般占房地产总开发成本的70%,其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。

而在国内,这个数字是颠倒的。以北京为例,根据有关报道,建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.

66%-28.77%,建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%,而土地使用权出让金一项,就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48%,也就是说,老百姓购房款的30%多,系政府土地使用权出让金,这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。

2008年,随着物价水平的整体上涨,建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据, 2005年,普通高层住宅的建安成本每平方米1407.

5元,2006年小幅上涨至1429.5元,2007年上涨至每平方米升至1524.1元。2008年春节过后,在钢材、水泥等建材的带动下,建安成本升至1734.1元,三年多来,上涨幅度达35%。住宅基本是剪力墙结构或者框架剪力墙结构,在这个结构体系下,我自己在工地上问来的数字在2012年是2000块人民币以内,这个和项目在五线城市还是二线城市的关系不大,因为人工和材料成本差不多。

一线城市会略微高一点,但也差不多。

特别偏远的,地势异常的(高海拔、不通公路)不在讨论范围内。 那么差十倍的造价是差在哪里?外墙的材料(包括里面的保温材料或者保温饰面一体化材料)。常见的最外面的一道工艺, 1.刷涂料的 2.

喷涂料的(这种涂料往往有花纹有质感) 3.贴面砖的 4.挂陶土板/石材/铝板的 5.挂幕墙的 6.挂特殊装饰材料的(比如:U玻、异形装饰) 等等 再说点相关的、我知道的部分: 一个工地一线建筑工人的工资大致在150-300一天,每天工作大约是12个小时。

有的学徒小工可能会有100块一天左右;有手艺的工钱就会比较高(比如贴面砖,因为这个不好算工作量,都是按多少平方多少工钱这样来算,大致在300甚至还要往上的价格)。

设备的租赁费用总数也蛮多的,举个我知道的,脚手架租赁费用曾经问过一个工地,在某二线末流城市,1块钱1吨1天。 最后客观的补充一句,以上这些只是房地产开发诸多成本中占比不高的一部分,还有很多不是可以通过管理水平的提升或施工工艺的改进而缩减的开支。 END

网友王明未对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 南京刨除地价之内的,一般南京江宁这块 建安成本1500-2000.

网友江湖客对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 基本上赞同@吴吉人的,他说的真的很细了。应该是真正的有发言权的,我就画蛇添足归类一下。如果只是刨除土地成本,粗略的算一平米毛坯成本的话,包括四大类: 一:前期费用,其中包括建筑工程设计费、建筑工程规划设计费、配套费、审图费、红蓝线、天然气设计,入户、勘察费等等一系列费用; 二:基础设施,包括管网、绿化道路、自来水管线、电力设计、集中供暖等; 三:建安成本,这个上面很多人说了,就不详细了。

四:期间费用,这个主要包括管理费用、销售费用、财务费用。 当然各地要求不一样,前期费用可能变化比较大需要缴纳的种类也不一定完全和上面列的一致,同时前期费用缴也与企业与政府的关系有关,也会有免除情况。

然后呢,至于题主想要的具体数字,就我了解情况而言,抛开土地成本,排除其他莫名其妙的费用,在三千多吧。当然这只是很简化的算的结果,其实只有点点参考价值,因为真正的成本还有很多意外情况和支出。

详细看吴吉人的回答。 以上均未计算税费,既然题主不计地价,那税费也应该排除,应该是希望单纯看看造价吧。再者税费计算也比较简单。 再啰嗦一句,其实这种东西如果真有兴趣知道何必在知乎问呢,在百度搜索个成本核算表,清清楚楚,还可以根据自己在城市的收费标准,比较有参考性。

网友采玉人对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 我说个具体数据,如果不是特别高级的,一般不超过2000块一平方米,多在1500-1800左右

网友李鑫一对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 做过高层豪宅 带简单装修 2300

网友嘎兵对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 1200-1800,小高层

网友北雪松对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 我现在在东北我们这里高层住宅,售价是5000左右,按照你的计算,开发商要赔钱了?

网友勿我对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 是毛胚房?还是。。。

网友西页对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 分地区 分时间 大城市贵些 距离材料产地进的地方便宜些 还受钢材 混凝土 各种主材的价格浮动影响

网友c domini对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 一般工程都是外包的,按照最近的外包成本初步核算,大部分中低端楼盘的单平售价都可以控制在2000以内。

网友蒙面大侠对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 农民自己建房6 7层的1000块一个平方就可以包工包料了在广州 商品房那些2000来块肯定搞掂30层来说

网友1111111对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 我买的一套小高层售价每平6000 建安成本(包括水暖电)是每平970,三年前的招标书上是这样写的 没有包括门窗,电梯,消防,外立面

网友曾同学对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 鄙人在佛山,算是准一线城市吧?就算不考虑地价,设计费、施工费的差异也是很大的。最好的跟最差的设计院差距是很大的,施工单位更甚。

选了好的设计单位施工单位成本自然上去,质量也会更好。不过国内的人普遍不重视施工质量,更注意看价格。 还有小区的定位不同的,配套设施都不一样(门禁类型、电梯、装饰、绿化)都要分摊的均价上。 之前就跟老板讨论过,普通楼盘基本上4000块(含地价)成本就差不多了,在佛山卖9字头起。

网友匿名用户对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 施工单位从业人员,我们在山东临沂接的活,22万多平方,毛坯房,总价三个亿左右,如果一线城市,文明施工费高,就这样吧! 甲方的话,还有设计费,勘探费,监理费,要高点,这边房价,4300吧! 对了,还有甲方自己管理产生的费用,员工工资等等!

网友bear Ian对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 不算买地,缴税,设计什么费用,只算建筑材料和人工,毛坯房大约1200至1800每平。

网友程庆之对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 不知道楼主想说的建筑成本是什么东西。总承包建安成本1600-2000不等,加点园林绿化配套什么的2500就差不多了。但是一般的项目,都有规划限制着你的住宅商业地下室的面积。住宅占约比60%,地下室是车位。开发商如果能住宅保本,净赚地下室和商铺已经很不错了。除了地价很高的地方,一般开发商的住宅不赚钱。

网友甘泉林对[建筑成本]不算买地,一平方米楼房(毛坯)建筑成本多少钱?给出的答复: 作为一个银行酱油男,说下自己平时去采访客户得到的数据吧。不含地价底层成本如果是农民自建房可以控制在600~800,高层的成本房开做的话会在1000~1300每平方。

我们这个五线城市土地出让价格大约在200万每亩,房价均价是2700每平方,房开扣除各种开发成本(含灰色成本)后利润率高于25%。话说前段时间请的装修师傅告诉我他一个月约8000的收入,基本不负债住在300平的自建房,我心里好失落