许华芳的哥哥 业绩会直击 许华芳:土地市场不理性 宝龙要做多元化的尝试
8月11日上午,香港和记大厦五楼,随着总裁许华芳、副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟以及资本部总监陶骁杰陆续就坐,宝龙地产控股有限公司2016年中期业绩发布会正式开始。
在介绍完上半年收入及核心盈利都有较大幅度增长的业绩之后,作为“掌门”的许华芳最先介绍的是宝龙地产的两个新尝试:商业轻资产项目落地和投资设立金融平台。
今年5月份义乌佛堂宝龙广场的开业预示着宝龙地产的首个轻资产项目正式落地,许华芳表示,紧接着第二个轻资产项目就会在重庆落地。若运营效果理想,未来将考虑在市场上尤其重点战略区域大范围尝试。
据许华芳介绍,一个轻资产的商场将可以一年为宝龙地产贡献1000-1500万元的利润。
不过,对于金融平台的设立,许华芳却并没有过多透露:“这个的投入资金其实比较少,只是希望做一些多元化的尝试而已。”
“我们希望在相关领域的各个点都做一些尝试。”业绩会上,许华芳几次强调,目前会尽量去多做一些尝试,寻找更多的发展机会。
因此,认为目前国内融资环境“史无前例”地好的许华芳也希望能尝试多渠道的融资方式,不管是熊猫债、公司债、贷款、ABS等,“有好的时机,好的钱我们就借”。
而融资的用途,其打算,有好的地块项目等就融资拿钱买地发展业务,没有好的就还之前成本较高的债。
至于怎样的才算是合适的土地,按许华芳的表示则是,一二线、低地价。不过从宝龙地产的寻地经验来看,别说一二线的地,如今低地价的项目都不容易找得到。
“现在开发商最头疼的不是融资,不是销售,而是拿不到好的土地资源。”许华芳苦笑道,上半年宝龙地产其实参加了50多场的土地竞拍,最终却都是“看表演的”。
曾经在天津有一个地块的竞拍上,宝龙地产已经定了一倍半的溢价,却连牌都还没举起来,另一家房企一下就举到了两倍。对于在土地定价方面一直很保守的宝龙地产而言,这样激烈的竞争未免有点夸张,认为“现在土地市场不理性。”
所以,不希望冒太大风险的许华芳决定错位竞争。“我们的心态很清晰,积极寻求土地投资机会,但只拿低价地”,而且无需抱着进取的心态拿地,一年3-5宗地即可,“这样也轻松点”。今年上半年,宝龙地产就只底价拿了3宗地,总价仅约10亿元。
虽然在“我们有钱,别人更有钱”的情况下要拿地并没有很大的信心,但对于今年150亿的销售目标,许华芳则信心满满地表示100%能实现,而且上海的销售成绩会在60亿以上。
同时,宝龙下半年还将有4个商场和3个酒店开业,尤其上海和杭州的两个重点项目入市后,租金潜力将会有“一个顶其他三个”的效果。许华芳表示,到时会进一步让大家认识到,“宝龙地产做商业还能做到这个样子”。
以下为宝龙地产控股有限公司2016年中期业绩发布会现场问答实录:
现场提问:你们上半年拿的地都非常好,对行业和公司的毛利率有什么展望和看法?下半年有没有商业地产方面的项目开业,2017年宝龙广场的开业计划大概是什么?今年公司对销售目标有信心,对明年销售有没有初步的想法?今年分红比例有没有调高的可能性?
许华芳:我们统计过,今年上半年新销售的毛利是33%左右,相信公司内部管控的毛利都是在30%以上,其实毛利再高都是税,对净利影响不了太大。所以我们整体长期的毛利率控制在30%以上。
第二个,宝龙今年开5个项目,对未来五年公司的内部规划都是每年开5个项目。明年大概有6个项目左右,会根据年底的情况再进行调整。现在的项目足够未来三年的开业数量,每年五六个,现在我们定的五年规划是每年开5个商业项目。
在销售方面,对每年15%到20%的增长还是有信心。
宝龙的分红长期会控制在20%到25%左右的利率水平,利润提高了,分红也会提高。我想高也不会高到40%,20%到30%作为我们中长期分红的指标。
现场提问:管理层对现在的股价看法是什么?
许华芳:我们刚开始很难接受,公司经过这么多年做到这个程度,但是来到香港基本上没得到人的喜爱,还是有一点落差的。投资者站在钱的角度只看风险,非常理性,对公司的了解不太清楚,所以落差确实很大。
后来我们调整心态,从公司的股票价值来讲,说实在的,我希望形象更好而已,股票再涨三倍还是这个公司,我还是在努力干活,也没什么变化。但是从公司的角度来讲,我也希望得到更多投资人的关心。
当两三年后,宝龙商业租金收入都二十多亿了,我想会有一个比较大的让投资者重新认识公司的机会点。当租金二十亿、三十亿了,就不一样了,你的商业都是大商业,商业租金也上去了,那个时候就不同了。
现场提问:集团在8月初发了两笔中期债,利息也非常低,现在集团债务发行工具由信托向公司债转移,融资成本也降低了,公司从哪个角度考虑是发公司债,发信托,还是发有息债?请管理层介绍一下2016上半年现金流的情况,还有2016现金流的预算。
廖明舜:国内现在的融资渠道非常多,我们也想降低融资成本。在借的时候考虑借钱和还款的结构和时间差,基本上是这个逻辑,没有很刻意的考虑哪种方式,国内融资监管也不算特别难,总体来说窗口好,市场好。不久前我们也发了一个熊猫债,三年期的,五点多的利率,我觉得也不错,但是熊猫债暂时暂停了。我想大概是这样的思路,有好的时机,好的钱我们就借了,然后把旧的钱还掉,一直调,每年都把成本降低。
上半年现金流入方面,销售回款是125亿,其它收入是7.6亿,还有我们借了20亿。流出方面,工程款是39亿,拿地是12亿,利息大概18亿,税收17亿,我们IP和酒店都一样,都是3亿。我们现在现金流大概16.6亿。
现场提问:现在房地产市场,包括金融市场,大家都觉得风险很大,方向大家都看不清楚,无论是宏观经济学家还是老百姓(603883)。我们未来几年不确定性非常高,公司是怎么看的?
许华芳:对中国的研究,很多国外经济学家来看,他们都看不懂,认为很多账算不清楚。但是他们有一个概念,九十年代大概1元可以产生1元的净利率,后来是用2元产生1元净利率,今年是6元才能得1元的净利,所以资金效率非常低下。现在资金大部分都去到政府、基建、地产,基本上是这三个路径。
所以从长远来看确实有很大不确定性,从我们公司的策略来讲,稳中求进。公司的策略是这样--积极、保守,很积极地寻找机会,也很保守地做我们的业务。所以我们积极参与的土地有五六十块,但是我们只拿了五块地,都是底价。
宝龙的逻辑是,因为中国印钱的速度还是停不下来,所以房地产应对通货膨胀和资产价值升值还是有一定的机会。只要不是拿到贵的东西,只要不是去赌博,或者去冒风险,我想在这个行业中只能这样做。但是我们会更慎重对待这个市场,会有选择性。
因为未来的分化很厉害,城市分化,楼市分化,现在中国的十大商业地产开发商有人在退了,前十大都有人做不下去了。各行各业都会进行资源的积累,我们的选择是继续在这个行业里面努力,稳中求发展,但是会在我们细分的领域里面做得更好。
现场提问:他们对下半年房地产市场有什么样的看法?现在越来越多的内地发展商去香港买地,你们有没有打算未来在香港买地?
许华芳:香港的投资我们企业暂时没有这个想法,对中国房地产市场,我们同行,或者市场上整体的分析主要原因是钱太多了,国家印太多的钱,没地方去,房地产肯定是最重要的渠道。
我们觉得目前整体地价是高位了,没有再大幅上涨的空间和机会了。但是房价现在还是稳定的,而且觉得某些城市下半年销售也不会太差,因为整个银根趋势没有下降,土地市场远远比房价涨得更多,所以我们有理由相信下半年房地产市场情况会不错的。
现场提问:近期有一个机构高价拿到了香港的一块土地,现在也越来越多的房企到香港投资拿地,宝龙地产有没有到香港拿地的打算?另外融资渠道方面,会不会到香港发一些点心债之类的?
许华芳:国内开发商来香港买地的情况肯定会大幅提高,因为国内的土地价格已经非常高了。第二个,现在国内企业实力非常雄厚了,在香港参与房地产市场的投资绝对是有可能的。
至于说我们会不会在香港做一些点心债,现在人民币在境外市场的现金不多了,如果从点心债的角度来讲,我觉得现在香港的融资环境还是没有国内好,还是没有国内低,而且境外的钱抵不了税。香港的债券市场融资大幅下降得很厉害,没几个人发债的原因,就是在国内发债的很多了。
现场提问:宝龙地产的土地储备中其实三四线的占比也挺大的,会不会有去化问题?
许华芳:首先分析一下现在三四线城市综合市场,今年不是只有一二线城市好,三四线城市也好很多,只是一二线城市非常好,三四线城市正常。今年全国三四线城市整体的消化量和房价都在上涨。从宝龙来讲,公司没有很刻意说一定要拼命把三四线城市的货消化完,还是正常地去化,正常地按计划和城市发展节奏去销售。多年来公司的风格不会太极端,该卖的就按照市场经济规律进行。
现场提问:宝龙地产下半年会更多在一二线拿地?毛利率的目标考虑是怎样的?净利率好像有点跌,是什么原因?
许华芳:以后三四线城市的项目会很少,新的项目肯定会在一二线城市,我们去年只在上海拿地,趋势肯定是这样的。在毛利率方面,今年的毛利率比较高,今年上半年销售的毛利是33%,所以未来的目标是长期保持在30%到35%。
公司的毛利率和净利率差还是比较大,按道理毛利率应该比净利率还高一点。一个原因是外汇损失了一点,一个原因是我们赎回了债券,第三,管理成本也有所提高,是这三个因素导致的。我想未来这个额度会控制得更好一些,如果以后净利率还是37%,也表示情况很好。
现场提问:下半年准备了多少钱买地?对于接下来土地价格的预期是怎样的?还有未来会不会独立分拆酒店和商业部分上市?
许华芳:土地方面我们的心态很清晰,从企业角度来讲,宝龙还是稳步增长的概念。用两个名词来解释,一个是积极,一个是保守。我们很积极的去寻找投资机会,但是很保守地投资土地。所以公司下半年的逻辑是不断地去看地,但是低地价才会拿,我们现在还有两三个项目基本谈得差不多了。
公司的特点是愿意花时间去寻找土地,这个是我们的特色。现在因为中国的钱太多了,从资金的角度来讲,极端一点,我们要去大陆投资非常容易,所以公司的融资结构和拿地结构会平衡好,如果有好的便宜土地我们就会去拿,如果没必要就还钱,基本的思路是这样。
对于未来商业的发展,我们未来五年会每年5个,基本上是5到7个的节奏,基本上控制在这个范畴内。
关于商场和酒店是否分拆的问题,这些问题我们永远都在想,但是太复杂了,因为宝龙的项目公司是一体的,要分拆税收会非常高,所以要真正做起来难度非常大,短期之内我们没有考虑要独立分拆上市的打算。
