国瑞地产张章笋 国瑞兴业地产董事长张章笋:新农村建设要尝试金融创新
北京市政协委员、北京市崇文区政协常委、崇文区工商联副会长、汕头市人大代表、汕头市工商联总商会副会长、汕头市星河奖基金会荣誉会长、汕头市社会治安基金会副会长等职。
走进北京国瑞兴业地产有限公司的办公楼,首先看到的是国瑞城巨大的沙盘,步入董事长张章笋的办公室,我们被其简约而又不失庄重的室内装饰所折服。一番交谈后,其质朴儒雅、坚韧向上的品格正是他办公室摆放兰花的精神写照。
张章笋很内敛,但一谈起农村、谈起房地产,才思敏捷、高屋建瓴。因为他来自农村,对农村有着深厚的感情,尽管他已经成为中国房地产界的一名大颚,国瑞地产也已经成为中国知名的房地产企业,但他认为“自己不过是一名农民出身的小企业家,国瑞地产也只是中国房地产业一个很小的单位,我就是想踏踏实实、朴朴素素做点事情。”
他认为,新农村建设是个系统工程,要产业化、集约化、市场化运作。他建言:“建设新农村不能照搬城市建设的模式,要因地制宜,可以尝试金融创新,让金融资本进入农村,让农民的土地‘流转’起来。”
观点篇
“中国的房地产市场现在处在调整期,没有产生泡沫,也没有供过于求,更不会进入衰退期。随着人口城市化、人口郊区化,之后房地产业还会进入农村。8亿农民是一个数量庞大的‘待富’群体,农村是一个待开发的巨大的市场。房地产业还将是国民经济的支柱产业。”
农村土地流转势在必行 张章笋从城市化的角度阐释了自己对于中国房地产的看法。他说,目前中国的城市化处在加速阶段,中国经济处在持续快速上升阶段,经济实力不断增强,13亿中国人的消费需求才刚刚开始,还没有激发出来。随着人口城市化、人口郊区化,之后房地产业还会进入农村。
“我始终看好房地产业住宅郊区化,这是解决将来近6亿城市人口和8亿农民的居住问题的发展方向。这个模式成熟之后,农村的房地产市场才会逐渐发展起来。应该说,目前农村的房地产市场还没有开始,房地产的春天还没有到来,8亿农民和广大的农村将是一个待开发的巨大的市场。所以,中国的房地产市场没有产生泡沫,也没有供过于求,更不会进入衰退期,房地产业还应该是国民经济的支柱产业。”
张章笋直言,要打开农村房地产市场,首先要让农民手中的土地能够流转起来,他认为农村土地可流转势在必行。“如果农民手中的土地不改革、不让流转、不进入市场,就无法完成原始资本积累,农民就没有购买力,无法承担进城买房的价格,也解决不了农民进城的一系列问题。同时金融资本无法进入农村,也是国务院和发改委出台了许多关于新农村建设的相关政策,搞了很多试点,新农村建设始终做不起来的根本原因。
他强调,“新农村建设不仅仅是房地产业,还包括市政、交通、教育、医疗、绿化等基础设施建设,以及相关的产业配套等。要按照城市的建设模式去建设新农村,让它具备城市的各项功能,逐步缩小农村的村镇规模,外围要有产业规模,种植业、养殖业、加工业等产业配套,但不能完全照搬。新农村建设是个系统工程。按照目前的情况,在农村做房地产还相当困难,需要试点,当地政府要有战略发展规划,进行政策引导。”他预测,至少需要10年左右的时间,情况才能有所改变。
少开项目是调整期积极的作为
就房地产市场观望情绪普遍较高、市场低迷的现状,张章笋分析,这主要是由于从2004年、2005年房地产价格开始上升,到2006年、2007年房地产价格上涨过快,中央政府认为价格上升太快对经济带来了破坏性和政策的不稳定性,出台了8·31、国八条、国六条等一系列的宏观调控政策,这些政策开始发生的累加效应,让房地产市场进入结构性的价格调整期,回到合理的状态。在他看来,价格回落是个好事,因为市场已经不支持这个价格。
他认为北京的房地产市场“非常健康”:北京是一个国际化的大都市,2008年人均GDP达到8000美元,城市人口达到1700万,而2006年以来北京土地放量很少,远远不能满足市场的需求,一旦市场观望的心态解除,宏观面、政策面、市场支持面解除,北京的房地产市场没有多少供应量。奥运之后,北京还将吸引更多的国内外人士来京定居。基于以上原因,他判断北京的房价不会跌很多,但不能排除一些项目现在处于促销期,其次,有的项目低开,目的是为了回笼资金。
他预测,房地产业资金紧张会在今年下半年凸显,因为中央采取的货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策,造成一些企业资金链绷紧,所以逼得一些项目降价卖房。明年这种情况会有所好转。在价格回落,市场观望态势之下,他建议房地产企业应该量力而行,应该尽量地少拿地,少做一些项目,少开工建筑面积,将自身的资金链调整的松一些,这样就可以平安度过调整的期限,这是对企业负责的态度。同时少拿地、少上项目、少开工面积,本身就是对市场的一种调节,可以缩短市场的调整期,对整个房地产行业也是一种促进的作用。
房企将走向专业化、单一化
就未来房地产企业的发展,张章笋表示,经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
“起初,各个房地产企业是有什么项目就做什么项目,可以说,很多企业处于很原始的开发模式。随着房地产市场的不断规范化,房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争,对产品研发、项目管理、营销策划、资本运营等方面的能力都提出了更高的要求。”他认为万科正是因为专注住宅开发,在市场定位、产品定位专业化程度比较高,形成了包括高档公寓以及别墅项目在内的丰富的住宅产品系列,所以规模化程度也走在行业前列。
记者了解到,早在几年前,张章笋就开始带领企业向着规模化、专业化的方向发展。秉承“以人为本,诚实守信”的经营理念,以打造精品社区,树立品牌形象为宗旨,集合品位、个性、多元化开发理念,以精良的品质、精美的环境、精益的服务,贴近实际与人相融的价位,给消费者奉献了一个个精品楼盘,取得了不俗的市场表现。目前,国瑞地产已成为一家专业从事房地产开发和销售的有限责任公司,对地产项目的策划、开发、施工、销售有着丰富经验和能力,是北京崇文区30强企业之一。
张章笋表示,在整个房地产处于调整期的现状下,国瑞地产也在调整自己,北京的地产开发将从住宅向持有型物业转型,未来在产品开发上将逐步单一化。“其实,产品的专业化、单一化可以丰富自己的产品线,让市场更加开阔,让企业更加专注,对于企业的成长性也会起到促进作用。”
地产篇
“办企业关键在于能否踏踏实实地把企业办成功,发展到一定的规模,或者说做出一定的经济效益和社会效益,关键是做出效益和社会的认可。我的人生和想法比较简单,有所作为,干点事情,这也是我创业的初衷。”
大盘建设助推城区升级
1988年,张章笋从部队转业到机关,1991年下海做贸易,后来他认识到做贸易不是长久之计,难以形成规模性的产业,因此在完成了原始的资本积累之后,开始转向实业。经过考察,张章笋认为酒店、房地产业可以形成规模,能够积累资金成就更大的事业。1997年,一座漂亮、现代的花园宾馆在汕头落成了,花园集团的主人就是张章笋。
1999年,一次北京崇文区的招商活动,让张章笋来到了期待已久的北京市场。根据汕头的建楼模式和开发思路,结合北京的实际,张章笋开发出了在京的第一个楼盘——富贵园住宅小区。富贵园总建筑面积60万平米,小区户型南北通透,户户朝阳,整体建筑组群错落有致的空间布局,亚热带风情园林设计,使富贵园成为市中心内难觅的都市园林。在物业管理上,张章笋将酒店式的管理模式延伸到富贵园生活的每个细节。小区的主出入口是星级酒店的大堂,这一京城首创的设计让当时北京的豪宅重开眼界,配套宽带网络入户、智能小区系统、24小时热水供应、纯净水入户、星级会所等等,完善的物业管理与现代化的安防系统为都市人构筑了一个高品位的生活空间。2003年,富贵园甫一推出市场,便以9.7亿元的销售总额成为北京十大热销楼盘,引起了业内外的广泛关注。
之后,百万平米国瑞城的建设更被称为“长安街畔的建筑航母”,占据着崇文商圈的心脏位置。项目总建筑面积达110万平米,是一个集13万平米购物中心、10万平米的板楼豪宅、4万平米国瑞商务公寓、3.5万平米酒店式公寓、8万平米花市商业街、13栋四合院、2栋甲级5A写字楼为一体的综合建筑集群,可同时满足人们的商务、办公、居住、购物、休闲等需要,是目前北京城区二环内最大体量的建筑综合体。 “国瑞城建成能为5000多个家庭,15000人提供良好的居住生活环境,能为几百个商务单位提供良好的经营场所,能为地方财政提供许多新的税源,提供许多新的就业机会,这就是大盘建设助推城区升级的积极意义和贡献。”而张章笋也从当初小心试水地产到畅游国内大盘,成功地从酒店老板转型为一名地产大鳄。
紧抓城市脉搏,进军商业地产
2005年,在住宅地产开发日趋火热并接近饱和的时候,张章笋做了一个果断的决定:进军商业地产。他敏锐地意识到,中国城市化进程的加快,城市规模的不断拓展,直接刺激了商业房地产的发展;各个城市不断鼓励推进城市商业的规模化发展,拉动了商业房地产的发展;城镇居民人均可支配收入以较快速度增长,带动了商业的发展。中国正在成为全球最大的商业房地产市场。
2006年,国瑞推向市场的几乎全是商业产品,如写字楼国瑞大厦、国瑞花市商业街、国瑞城2万平米超市的招租与富贵园三期投资型小户型、富贵园3万平米的大型商场整租等。
2007年更被定为国瑞地产的商业地产年,这一年公司推出京城二环内最大的时尚观光型大型购物中心——GLORYMALL国瑞购物中心,推出占地千亩规划建筑面积150万平米大型物流商品交易中心——沈阳国瑞东方商城,并成功推出一期大型专业市场——沈阳国瑞汽车汽配博览中心。项目虽然同属商业地产范畴,但操盘模式与经营思路以及产业高度均各有互补又大不相同。为了2008年两大商业项目的正式开业推出,国瑞地产无论从人力、物力和财力上均投入不菲,下大力气攻克重重难关,迎难而上。
其中,13万平米的国瑞购物中心颇为引人注目。它是国瑞城的商业部分,规划有超市、百货、300多家品牌店、几十家特色餐饮店、几十家娱乐、健身、休闲、酒吧、电影院等多种业态,填补了区域商业的不足。在国瑞购物中心于6月份在北京召开的招商酒会上,百老汇电影院、百丽鞋业、澳西努、希杰多乐之日、大食代、COLD STONE等品牌现场签约,意向进驻国瑞购物中心。
张章笋告诉记者,目前购物中心的招商工作已经完成了80%,2008年年底开始营业,预计开店率将达到90%。由于崇外是个成熟的商圈,交通、人流、购买力以及国瑞购物中心本身的商业模式和一路之隔的新世界商场不同,购物中心一开店就会非常火爆。
有业内人士指出,该项目将极大地提升崇外商圈的商业档次和商业规模,原有北京商业“金三角”:西单—前门—王府井由于历史发展和未来城市功能规划等原因,将被新“金三角”,即西单—崇文门—王府井所替代。
建设全国统一地产品牌——国瑞城
国瑞地产自1999年进军北京房地产市场以来,迅速将产业遍布全国,在北京、沈阳、汕头、重庆、石家庄等地均有住宅及商业项目面市,建设全国统一地产品牌国瑞城。正在筹建的汕头国瑞建材家居博览中心,将是粤东地区规模最大的建材中心。而汕头国瑞园及服装城则已经建成,成为市中心的财富旺角。
目前,国瑞地产更将触角深入广州、海南等地。“相比一线城市,我们更看中这几个二三线城市房地产发展的态势,和价格上升的趋势。二三线城市房地产发展相对较晚,拿地较为容易,尤其是经过这次调整期后,市场不存在暴利,能够取得一个比较合理的成本掌控,产品定位、市场定位等各方面也会比较健康。”
他特别提到了海南的开发建设,认为海南是中国非常独特的海岛,明媚的阳光、风景如画的海滨和气候宜人的暖冬……这些得天独厚的生态景观,为旅游房产的发展提供了沃土。依附资源优势,海南岛成了旅游房产的领航者。
尽管海南曾经经历过中国房地产的重创,张章笋认为,海南省政府经过1993年房地产泡沫之后,对于房地产市场的管理从土地规划、土地供应量的源头抓起,理性发展市场,尤其是开发区的建设控制得比较好,让海南的房地产市场已经回到健康发展的轨道。在他看来,三亚的房价两三年间从每平米几千元上涨到每平米15000元左右,现在沿海的房价还在上涨,就是最好的例证。
他还从旅游消费的角度分析,目前我国人均GDP超过2000美金,意味着居民消费结构正从温饱型转向小康型,消费从生存型消费向享受型和发展型方向发展,目前中国的旅游地产才刚刚开始,旅游消费还停留在以观光旅游为主,向休闲度假过渡阶段。根据“十一五”规划目标,人均GDP要翻一番,即按照目前的人口增长率,到2020年,我国基本可实现人均GDP3000美元,开始进入中等收入国家行列。届时我国将全面进入度假时代,一旦这个市场被激发出来,整个海南的房地产市场根本不能满足市场需求。“我相信,海南的旅游地产前景广阔!”
责任篇
“中国的民营企业将会成为中国房地产业的一股蓬勃发展的力量。这是市场经济发展的必然趋势。而企业做大之后,就是在承担社会责任,解决就业、公益事业,都是在回报社会。”张章笋表示,办企业的最高境界是把促进社会的和谐进步与企业的发展有机地结合起来。
做中国优秀的民营企业
在中国经济的成长潜力已经毋庸置疑的今天,中国的民营企业正在成长为中国乃至世界经济舞台上与日俱增的力量。他们不仅随着中国经济的发展而腾飞,也必将承载和助推中国经济未来的发展。
国瑞地产曾先后获北京市纳税信誉A级企业、汕头市先进民营企业、建设系统先进企业等荣誉称号。在2007年第十届成长中国高峰年会暨2007中国成长百强揭晓盛典上,国瑞地产以强大的综合实力和成长潜力当选2007中国企业成长百强,总排名第27名。该排名始于2002年,每年都会推出年度成长最快的100家非上市民营企业。
2004年至2006年国瑞地产三年的营业额平均增长率为104.38%,在同行业内领先。目前,公司年开发能力达150万平米,年营业额可达50亿元,年纳税额近2亿元,被评为“中国成长百强”可谓实至名归。2007年是国瑞地产的管理年,秉承“变革、规范、发展”的口号,这一年集团在行政管理制度上、部门职能架构上、以及客户投诉建议管理上都进行了全面的变革和完善,找到并慢慢建立起更适合企业自身的发展战略。
作为一位成功的民营企业家,张章笋认为,今后,随着民营企业的发展速度、管理能力、开发能力的提高,民营企业将会成为中国房地产业的一股蓬勃发展的力量,成为中国房地产业发展的主力军。尽管国营房地产企业中,稳健发展的企业、或者已经上市的企业,是一股不容忽视的中坚力量,但真正支撑起房地产业作为国民经济的支柱产业的,将会是中国的民营企业。这是市场经济发展的必然趋势。
为了企业健康发展和明年上市,张章笋现在每天时间都安排得很满,要研究IPO、资本证券化的规则,研究下一步市场发展趋势、房地产开发模式、公司管理模式。
和谐地产推动区域改造
在房地产开发项目中,张章笋提出“创建和谐社区”的理念,不因一己私利而伤害百姓,充分尊重并尽量满足原住居民的要求,把本来极难处理的拆迁工作做得皆大欢喜,赢得了群众的赞誉。
为响应党中央“构建和谐社会”的号召,推进北京市城区危旧房改造工程,张章笋携国瑞地产承担起了东花市南里危改项目、东花市三期危改项目、祈年大街路西危改项目等大型危改工程的改造工作,并且在工程前期针对项目内的文物建筑、有价值建筑与改造后的社区巧妙的融合为一体,把崇文区的古城保护及危房改造工作做得有声有色。
据了解,目前崇文门著名的哈德门饭店和便宜坊所在的区域也将由国瑞地产接手改造。国瑞地产将在保留哈德门饭店、便宜坊历史文化的基础上,对该饭店进行改建或重建。新商业体五星级的规划标准将使其成为未来的地标建筑。
情牵桑梓,回报社会
在事业有成之后,张章笋把回报社会作为己任,多次慷慨解囊,亲力亲为做公益事业。仅在2006年,就出资1000万设立潮汕星河张章笋科技发明创新奖。就整个广东省来说,私人巨资设立这样的奖项尚属首例。
谈及此举,他向记者道出了初衷:在过去相当长的一段时间里,潮汕青少年在科技领域国家性的发明创新里几乎是空白。设立这一奖项旨在鼓励发明创新,表彰发明创造者。发明创新成果可转换为生产力,能够推动经济的发展,创造财富,造福千家万户,能够推动社会的文明与进步。如果我们潮汕地区能够兴起一股发明创造的民风,能够出一批批发明创新的优秀工作者,出一项项发明创新的成果,那将成为潮汕地区经济崛起的一股不可忽视的力量,成为潮汕地区兴旺与繁荣的一股源泉。
“我希望通过大力倡导科技创新,积极宣扬发明创造,让创新的成果得到推广应用,让发明者得到社会的肯定、得到荣誉、得到经济效益和回报,让发明创新形成一种社会风气,形成一种行业时尚!”
潮汕星河基金会创会会长林兴胜表示,星河赞助者都具有三个特点:有钱、有心、有情。张章笋就是这样一个人,和星河有共识,十分支持潮汕的人才培养,有回报桑梓之情。
谈到为“星河”所做出的贡献,张章笋平淡自然的回答代表了海外潮人情牵桑梓的炽热情怀:“星河奖基金会是公益事业,为潮汕青少年成长、成材做出有益贡献。作为一个潮汕人,我理应出一分力。”
此外,张章笋还向广东省潮剧文化发展基金会捐赠200万元,捐赠300多万赞助潮汕星河馆的建设。多次获得广东省、市及有关部门的奖励并先后获得潮汕星河基金会荣誉会长、汕头市工商联副会长、汕头市社会治安基金会副会长等荣誉称号。在星河大厦中设立的“星河流芳榜”上,汕头花园(集团)有限公司董事长张章笋的名字排在前列。
几年来,他不断向社会捐款,2003年为北京抗击“非典”拨出专款120万元购买医药用品;向精瑞住宅科学技术奖奖励基金捐赠20万元;汶川地震后,国瑞地产立即展开“凝聚国瑞力量 心系灾区同胞”的捐赠行动,累计向灾区同胞捐款793万元。
