吕翔房地产 吕翔:对购房者再征土地使用费于法无据
日前,广东省国土资源厅厅长林浩坤透露,广东将对拥有多套房的人开征土地使用费。也就是说,一旦新政实施,拥有多套住房的业主就得多交一笔土地使用费。有业内人士分析,该政策除较复杂外,实施起来也有一定难度。据统计,广州目前有相当比例居民拥有两套或以上住房,如何对这部分人征税,细则制定相当困难。
此外,地产资深人士也表示,如何判断多套住房的标准也是个问题,一个人买房,可以用他亲戚朋友的名义,很难判断谁到底拥有几套房。
但是,笔者觉得所谓业内人士的分析扯得太远了,偏离了最核心的问题,即对购房人征收土地使用费的合法性问题,倘若合法性都不存在,对购房者开征土地使用税就不具有可行性。
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定:“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(简称土地使用税)的纳税义务人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”根据税法规定,个人也可以是土地使用税的纳税人。
但同时,国家税务局印发的《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知第六条规定:“房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。”显然,在对房地产领域征税的执行过程中,税务部门主要针对的对象是房地产开发商,然后,再由房产商将税计入房价,由消费者缴纳。
也就是说,在我国,居民在购买商品房的时候就已经缴清了土地使用税,只不过由于征收时是针对开发商的,许多购房者忽略了这一问题。其实,房价中不仅包含着土地使用税,还包含着房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等;房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税等等,这些税收全部都计入了房价中,由购房人一次性缴清了。
在购房者已经缴清了所应承担的全部税收,履行了法律规定的义务的情况下,再对他们征收所谓的土地使用税,无疑是在重复征税,这种做法于法无据,非常荒谬。假如广东省有关部门所指的土地使用税并非法律所规定的土地使用税,而是另外一种税,更不能开征。
其一,税的开征或税种的设置必须由明确的法律规定,每开征一种税都应当制定相应的税种法,如果没有法律依据公权力部门就不能征税,民众也没有纳税的义务和责任。其二,设立新税种不能用已有税种的名称,造成概念上的重叠和混淆。
因此,在缺少法律支持的情况下,不能轻易使用税收手段防止或遏制炒房。事实上,我国房地产领域的税收已经非常繁多,加上各种费,税费在房价中的构成比重高达35%-40%左右,我国的房价高与税费太高有着直接关系,在这种情况下,更应该减税而不是开征新的税收增税,增税只会进一步抬高商品房成本。
已往的经验已经证明,用税收手段调控房价本身就是充满风险的,因为在房价坚挺的情况下,相关成本很容易转嫁出去,并不能遏制投机。应该认识到,我国房市之所以投机色彩浓厚,根源在于房价持续上涨,炒房可以获取暴利。
要遏制投机因素,必须认真遵守国家宏观调控政策,加大中小套房的供应量,压低房价,只要房价下跌或稳定下来,暴利被压缩而风险被加大,投机者自然就不敢轻易再炒房。否则的话,一方面不严格执行调控政策抑制房价,导致房价持续大幅上涨,一方面又想抑制投机,这种理想化状态只能是一厢情愿而已,根本不具有可行性。
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