恒大集团总裁夏海钧 恒大手握超3000亿现金 总裁夏海钧:今年计划偿还三分之二永续债

3月28日,中国恒大公布了2016年年报,销售额同比增长约86%达3733.7亿元。总资产上涨近八成超1.35万亿。核心业务利润208.1亿同比增九成,现金余额达3043亿,同比增长85%,均创上市以来最高纪录。

在外界看来,这些年恒大仿佛是一架从不刹车的列车,始终高速行驶但却保持平稳,奥妙在于其“现金为王”策略:在大量获取土地储备推动高增长的同时,通过充裕的现金流抵御高负债所带来的经营风险,让恒大实现了快与稳的平衡。

高土储推动高增长

虽然恒大一直都是高增长房企的典型,但近年的加速态势依旧超出市场预期。2014年恒大销售额才刚刚突破1300亿,同比增长31%;一年后恒大的销售规模已上升到2013亿,增长率高达53%,当时有评论认为恒大将遭遇瓶颈;未曾想2016年末,其销售额一举突破3733亿元,加速度达到惊人的86%。这种“大象快跑”的态势确实罕见。

业内认为,恒大的高增长源于其高周转模式,但采用这一模式需要充足的土地储备。对比各大型房企年报,截止2016年末,万科在建项目以及规划项目合共7278万平方米,中海4881万平方米,龙湖4147万平方米,而恒大土地储备达2.29亿平方米,显然高出不止一星半点。可见,恒大高增长的秘密在于高土地储备。

花旗银行研究指出,以恒大去年年中1.86亿土储计算,其总销售货值就高达1.5万亿。而以目前土储量来看,所对应的货值更高,正因为庞大的土地储备,花旗银行预计恒大2017年的销售额仍能保持全国第一。 

融资成本远低于土地增值

硬币的另一面是,高速发展以及庞大土储让恒大的负债率高于行业平均线,截止2016年年末,恒大净负债率为119.8%。但奇怪的是,高负债率并没有妨碍境外投资者对恒大的追捧。据媒体报道,恒大此前发行的10亿美元7年期优先票据仅一个小时就获得两倍超额认购。

一位资深分析人士向记者表示,相对于账面数据,境外专业投资者更注重数据背后的价值分析。将土地储备升值因素计算在内,是该类投资者惯用的分析方法。

2016年末,恒大项目的土地原值约为3600.7亿,世邦魏理仕的研究报告认为,土地估值已上升至7005亿,增值超过3400亿,如果将土地增值额扣除土地增值税和企业所得税后,净负债率将下降至66.7%,这足以证明恒大的真实负债率并不高。

“恒大的负债基本都沉淀于土地”,某国际投行的分析师表示,这要求经营者对市场有准确的判断,如果地价涨幅高于融资成本,则许家印借鸡生蛋;如果地价涨幅低于融资成本,则恒大风险放大。但在中国明显属于前者。

从数据来看,恒大显然踏准了节奏。中指院数据显示,2015年到2016年,一线城市楼面地价分别同比上涨19%、10%;二线城市涨幅则分别为18%、74%。2016年全国土地成交均价为4111元/平方米,同比增长23%。

“恒大2016年的平均融资成本为7.78%,远低于同期地价涨幅,这表明恒大通过融资扩充土地储备不仅风险低,还非常划算,体现了超前的经营策略”,上述分析师表示。

恒大集团董事局副主席夏海钧在年报业绩发布会上还表示,目前公司现金超过3000亿,在研究财务报表后,公司今年计划偿还2/3的永续债,实现债务结构进一步优化。 

现金为王持盈保泰

未来几年,中国房地产仍有如此高额的增长吗?

2016年是丰收之年,“中国房地产开发企业500强测评报告”显示,全国500强房企销售金额创历史新高,达到6.3万亿,同比增长逾40%。2017年前两月延续了这种势头。

但3月开始,史上最严调控接踵而至。先是高层的密集表态,从国务院副总理到央行行长,均表示有必要加强调控。同一时间各地纷纷出台最严限购政策。

如何平衡风险、防范危机,是如今房企最现实的课题。因为一旦国内房地产市场走坏导致销售不济回款乏力,大部分房企将面临资金链方面的压力。

融创孙宏斌早前就表示,这将对企业现金流有明显影响,“如果现在有钱的话,放在账上别着急花,多借点钱,最好借的时间长一点,可以穿越周期”。

2008年金融危机之时,李嘉诚就采用了“持盈保泰”的策略,其持有的1190亿现金,让李嘉诚顺利的度过危机,进而扩容海外版图。

恒大似乎也展现了同样的思路,2016年年末,恒大握有的现金余额高达3043亿元,远高于同规模房企,同期万科手中的现金仅为870.3亿。

上市以来,恒大始终坚持“现金为王”,现金余额年均复合增长率54.7%。尤其是近三年,恒大现金始终保持充裕,2014年现金余额同比增10.8%,2015年同比增175.7%,2016年同比增85.5%。2017年1月,恒大又成功引入了300亿的战略投资,使得公司资金实力更加充裕。

“拥有充足的现金流,可以规避负债所带来的运营风险和企业发展风险”,上述分析师表示,恒大的超高现金流,意味着即便房地产市场出现大幅调整,公司也不会出现资金压力,确保了稳健经营。

但持有巨额现金,仅仅是为了防范风险吗?广发证券的研究报告显示,虽然行业处于下行的小周期,但在其它公司融资以及资源获取环境越发紧张的背景下,行业的集中度将会加速提升,这将有利于龙头企业。

在上述分析师看来,持有充足货币现金,退一步可以持盈保泰;当市场出现并购整合机会时,进一步又可以灵活进击,这也许才是许家印现正谋划的布局。