青神张德明 保利地产青岛公司营销策划经理 张德明
保利地产青岛公司营销策划部经理 张德明
主持人:首先我们要祝贺保利·百合花园能取得这么好销售的成绩,虽然开盘的时间不长,但据我们了解网上签约已经达到400套了。
张德明:已经突破400了,创造了整个青岛市区月成交记录。
主持人:能够如此热销主要是因为楼盘的哪一些特质最吸引消费者呢?
张德明:说到保利·百合花园的热销,其实就是保利·百合花园这六个 字已经折射出特色,保利是央企五朵金花之一,另外就是百合花园,百合这个项目品牌是保利地产从广州、沈阳、包头、北京到青岛几个城市都同时出现的一个成熟品牌,最早是从广州开始的。
百合花园这个品牌是精致、清新、淡雅的品质,一直是城市的居住的代表,青岛保利·百合花园是位于四方区一带,本身的山地地形是以水景、山景为主体呈现出的一个花园的居住概念,实际上是从我们这个百合系列得成功,然后到我们对花园园林的诠释,注定了它是一个热销的项目。
主持人:据我们了解,除了您刚刚介绍的这些之外,保利百合花园项目中小户型选择多、实惠的价格战略也刺激购房者的消费,是吧?很多年轻网友都表示,百合花园户型很适合年轻人的居住,总价也比较低一些,他们可以承担得起。
张德明:因为百合这个品牌它一直是强调是对都市中心区域的青年置业者的一个产品品牌,我们在项目前期的调研来说,注意到青岛的刚性需求,就是中青年置业的需求,是非常庞大的,所以说我们这个产品本身一个是严格遵守了政府的“9070政策”,凸显出我们是一个80平米的两居、90平米的三居的一个产品。
另一方面,我们的面积不大,但是我们的产品细节追求得非常得到位,书房和客房可能会小一些,但是卧房是非常的宽敞的,都有飘窗和阳台,虽然户型的面积不是很大,但是里面居住的舒适度比较高,我们是在这个产品设计的前期过程中,比较强调和客户的沟通,然后从客户的反映中去调整我们产品的设计,使我们呈现出来的产品是零缺陷的,是直接能够让客户感觉这就是我要的产品。
主持人:当时保利百合花园所采取的价格战略是不是也是精心设计的,为了迎合目前的市场情况。
张德明:应该说是把推广费用成本降低之后,体现到我们销售价格的降低,让更多中青年的置业者能够选择我们的产品。
第二个,保利作为国有企业的大型上市开发商,本身有很好的成本控制的能力,包括我们的门窗、材料都是集团采购的,作为一个专业性的集团开发商可以降低采购的成本,另外我们在产品的设计和整体的运作方面,应该说是整体的运作能力比较强。一方面我们降低成本,另外一方面我们在牺牲部分的利润方面,导致我们的整体的价格不高。
另外我们认为整个四方区实际上是一个价值洼地,就是保利地产选择四方,也是看重是四方这个地方的升值潜力,综合方面的考虑我们的价格不高,也是因为我们看到它后期这个地方的升值潜力,我们希望后期消费者对这个项目的接受度越来越高。
主持人:我们青岛本土的市民都非常关注青岛“环湾保护、拥湾发展”政策的实施情况,从规划图上看起来四方是环湾发展受益最多的区域,但也是难度最大的区域,现在万科和保利都已经落户四方、产品也开始销售了,您认为这个区域未来的前景将会,会像人们说的那样前景是光明的过程是坎坷的吗?
张德明:在房地产里面一直是以李嘉诚的那一句话就是“地段、地段、地段”,地段是一个不断变化的概念,我们今天所处的崂山地区,应该说在十年以前,以当时的角度来看都无法想象经济会繁华到这样的地步,为什么保利地产会选择进入四方,我们是看到这个城市发展规律性的东西,青岛之所以会强调“环湾保护、拥湾发展发展”的政策,从世界的沿海经济发展来看,海岸线是一个城市经济发展的最好的资源所在,青岛当时四方区选择是工业发展的地区,到今天而言,人们都认为是四个区为主,四方作为一个工业的原始老工业基地,他的优势是本身有一个好的交通的资源,正在城市经济发展的角度来看,原有的公路交通它可以进行很好的改造,另外工厂的拆迁既是一个拆迁又是一个保护,我们从四方区政府来了解到,葡萄酒厂它可能会做成一个葡萄酒的博物馆,我认为政府是从工业原有的价值来考虑的,工业也是我们这个地块不可忘却的历史属性,我认为工业实际上对青岛、对四方来说已经承担了很大的历史使命,到今天这些地块有一部分可以做成像北京的798一样,成为城市经济、旅游之外,另外地块政府可以很好的规划,引进一些大型的开发商,去实现我们更好的环湾保护,我想这些大的开发商入住以后,大家的视线就会关注这个地方了,我想我们是经过了长期的市场调研,包括我们对政府的“环湾保护、拥湾发展”的理解,我们才会选择进入这样一个区域。
主持人:据了解到保利·百合花园在建设中也引进了不少新的技术,我们发现从2009年,无论是规划中的新项目还是刚刚入市的新楼盘,都会增加了项目的技术含量,像昨天我们采访的一个四方新盘联城·海岸锦城,他们也采取用水源热泵技术,老城区的新项目正在向科技住宅方面进行着转变,您有没有这样的感受?
张德明:一方面我们清楚整个四方区西海岸是胶州湾很重要的一部分,也是“环湾保护、拥湾发展”的一个重要的战略组成部分,还有往东走,是一个很重要的产业发展基地,四方区域会依托一部分的工业产业的调整,可能会有更多的中低价位的产品面临中低收入的人群,所以我认为四方区域本身的地域所限,它的产品可能会走向两个极端,一个是偏高,一个是偏低。
主持人:但是从现在来看,新项目的起点已经很高了。
张德明:对,像我们这些大型的开发商对产品细节的发展包括产品发展的趋势这方面,有专门自己的研发中心,保利·百合花园为什么选择低端的发展,一个是节能,因为房地产市场竞争激烈的条件下,做好自己的产品,做好自己的细节,更多的从客户的需求角度来考虑,这样才是决定你这个产品最终接受度的指标,而不是以广告、宣传为噱头,更多的消费者选择你的项目是选择你的产品、品牌和服务,所以我想保利地产选择这个地方之后,其他的企业可能也会在产品、品牌和服务方面有一些改造,可能会使四方这个区域的发展越来越好。
主持人:我们可以理解为市场上的购买者越来越实在了,所以我们的开发商从开发到营销也越来越实在了。
张德明:对,很多的大型开发商我们发现他们没有做一些花样的展台,都是把自己的产品比较简单明了的展现出来,而不是通过一些噱头来吸引客户,你通过那种手段来吸引来的客户只是一时的,实际上好的开发商好的产品才是客户最终关注的。
主持人:您这个概括应该说是这次展会最大的一个特点了。我们有一个问题一直很关注,就是像保利这样的全国大型地产企业,目前都在压缩自己在一线城市的投放量,青岛应该算是全国二线城市中自然环境和经济环境最好的城市之一了,百合花园一炮打响销售火爆,保利地产未来在青岛还会有什么规划吗,会继续布局青岛吗?
另外我们知道2009年初的时候,保利曾经公布过自己的年报,我们看到在保利的版图上,青岛是唯一一个正在推进的城市,这是不是意味着青岛对于保利来地产来讲是战略地位非常重要的一个城市。
张德明:青岛是全国人居城市全国排名第七的,青岛作为整个胶州半岛区域是整个的经济中心,保利地产是上市公司成长价值榜首的企业,因为我们有很好的融资渠道和现金流,我们一直强调好的区域好的城市的长期的战略发展,就青岛本身而言,保利·百合花园是我们进入青岛的第一个项目,从前期来看我们很注重这个项目的良好发展,通过我们这样一个品牌项目,以我们项目的良好销售,再带动保利品牌的良性发展,我想通过这个保利·百合花园的热销之后,青岛市民会对保利集团的了解更加加深了。
第二步我们会以青岛保利·百合花园为中心,我们会对青岛其他好的区域地块扩展。精心选择一些好的地块资源,争取更多更好的服务提供给青岛的市民。
