陶冬楼市 陶冬:房地产市场有泡沫 但楼市最坏时期已经过去
中国房地产最坏的时候已经过去,短期将现"小阳春"。随着现金流的复苏,今后几个季度,开发商会大量买地,新一轮房地产建设会陆续展开。政策不会再有严厉的打压措施出台,因为,今天房地产市场是惟一一个还在上升的引擎。
日前,在"第三届期货投资者年会"上,瑞士信贷公司董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬表示,中国经济在未来几年中将处于一个弱周期,这可能维持3—5年,最可能出现类似1997-2003年长期在底部的"L型"筑底过程,这样的变化将使得全球大宗商品的"黄金时代"彻底结束。
目前中国经济已经见底,明年固定资产投资有望回升,但幅度不会太大。投资方面由于非政府投资出现了明显下滑,这决定了中国在今后几年经济增长会处于一个弱周期,这可能维持3-5年,最可能出现类似1997-2003年长期在底部的"L型"筑底过程。
过去10年,全球商品市场出现过去150年中前所未有的牛市。在这背后起重要作用的是中国需求,但现在中国需求已然放缓,因此我认为,大宗商品的超级牛市已经结束。
之所以这么说,主要有四方面原因:第一,中国基础设施投资的黄金时代已经过去,尽管今后还会建铁路、建公路,但是过去10年那种大规模的、不计成本的基础设施投资已经结束。第二,中国房地产黄金时代已经结束,的确,房价有起、有跌,房地产市场有周期,类似过去5年那样井喷式的房价与房地产销售增长也已成为历史;第三,中国出口的黄金时代已经结束,尽管出口也会有周期,也会有起有落,但是中国作为世界加工厂的黄金时代已经过去;最后,从宏观政策角度看,中国经济刺激政策的黄金时代也已过去,尽管政府每年还会推出一些利好政策,但是像2009年这样大规模的、不计成本的政策刺激相信不会再发生。
以钢材为例,2011年的钢材需求量出现了极端增长。中国为拉动1%的GDP增长,消耗了7100万吨钢,而日本在其黄金时代拉动1%的GDP消耗了2500万吨钢,韩国消耗了1500万吨钢。
随着经济逐步向消费转型,预计未来需求将逐步回落,到2020年,钢材需求量在3000万-3500万吨,比2011年少了一半还多。
中国现在陷入了流动性陷阱。经济最大的问题,是成本高涨、产能过剩,导致民间资本不愿意投资。中国需要民间资本重回投资领域,靠民间资本来创造就业、创造利润、创造增长。要激发民间资本活跃,首先需要打破银行的垄断;其次是减税,要让利给企业,让企业用钱去赚钱。
尽管国内城镇化还有相当一段路可以走,但估计今后10年中国年均经济增长大概在7%至7.5%之间,相比此前10年收缩了30%。更为重要的是,7%的增长不是靠房地产或基建拉动,而是靠消费拉动。中国大宗商品需求年均增长百分之几十的情况将不再出现,今后两三年收缩的可能性甚至大过扩张。
中国房地产最坏的时候已经过去,短期将现"小阳春"。随着现金流的复苏,今后几个季度,开发商会大量买地,新一轮房地产建设会陆续展开。政策不会再有严厉的打压措施出台,因为,今天房地产市场是惟一一个还在上升的引擎。
当然,房地产市场有泡沫,但是有泡沫不代表今天就会破灭,我相信中国的房地产泡沫破灭需要三大要素同时存在:第一,中国的过度流动性收紧。第二,中国的贸易顺差必须要大幅度减少,甚至某一天变成逆差,这已经开始出现了,但是需要几年的时间。
第三,美国的量化宽松政策需要退出,因为中国人民币还是和美元挂钩的。我认为这三点大约在5年左右出现,也就是说,在2015—2017年,中国房地产市场会面临比现在大得多的一次调整。
再把眼光转向国际,当前全球经济形势依旧不容乐观,尤其是欧债问题。欧洲国家国债发行利率下滑并非由于其经济基本面出现了重大改善,而是因为欧洲央行拼命注入流动性。
我认为明年法国很可能出现问题。法国的失业率在飙升,预计明年年终法国的失业率会超过13.5%,甚至接近14%。法国的消费与失业率联系密切,以目前的情况发展,市场明年对于法国国债违约的可能以及法国银行的稳定性会出现质疑。
而一旦法国被卷入火海之中,欧债危机就会进入一个新的、更加严峻的局面。市场对于欧债危机的恐慌是以脉冲的形式出现,现在不过是在两个脉冲下面的谷底,欧债危机并没有真正结束,甚至还有进一步蔓延的趋势。
相反,目前市场担心的美国"财政悬崖"问题,却比实际要表现得更好一些。事实上,美国不存在"财政悬崖",只有"财政斜坡"。
相信在今年年终或新年的前几天,美国会走出"三步曲":首先把布什减税计划中留给富人的一大部分消除,其它的部分会延期一年;其次把估计在明年年初会见底的"财政赤字顶部天花板"向上提一提;最后是在113届国会开会之后的前6个月,做出一系列全面削减赤字的计划。
明年如不出现"财政悬崖"的话,美国经济的增长可以达到2%左右,美国经济的不确定性比日本、欧洲和中国都小,美元资产成为避险天堂是必然的。我认为,美元已经进入了一个中期的上升期。
做出这样的判断主要依据两个因素:首先,美国自身的贸易逆差和美元的基本面已在改善,并且在这一轮危机过后,美国制造业的竞争能力明显上涨,"空中巴士"的下一个飞机场建在美国而不是欧洲,所以,制造业重回美国阿拉巴马大局已定。
这是美国重振制造业的重要努力;其次,美国房地产已经度过了最危险的阶段,现在美国房地产处于这一代人一辈子只能遇到一次的大底局面,美国人只能干着急,因为由于银行不借按揭他们没钱去买房子,相信在今后两三年,会有大量的海外资金移向美国,购买美国的房地产。
