易宪容江西 易宪容对话江西房产界 宏观微观齐献计(图)
[摘要] 2011即将走过,又是一年盛会时!2011年12月7日,在美丽的前湖迎宾馆,由中国指数研究院和房天下联合主办的2011-2012中国房地产形势报告会(南昌站)盛大启动,200余名国内知名房地产业专家学者、地产大腕、二手中介代表、家居企业代表和投资机构齐聚一堂,共话当下房地产市场及未来发展趋势。
陶满德:湖北教授提了一个大家都很关心的问题,但是我想现在大家最想听到的是易宪容专家的真知灼见,乘现在今天这么一个难得的机会,我想问一问易宪容教授一个问题,就是中国的房地产业,特别是中国房地产开发业,可能面临一个转型,今年以来,很多专家针对转型的问题提出了自己的看法,但我始终都没明白这个转型究竟应该怎么转?转向哪里?政府、开发企业怎么做?我想借这个问题听一听易教授的真知灼见。
易宪容:关于这个问题,我很早就写过报告,其实转型在2007年从各种文件开始,转型的关键问题就是把住房市场的住房投资和住房消费如何清楚的建设好,哪些产品可以做投资,哪些产品可以做住房,根据这些界定,出台相应的政策。
我的看法就是房产市场的调整,就是要在建立政策的基础上,如何把住房比和投资比做一个界定,比如说高端地产,比如说消费市场,比如说商业地产,这个大家可以放手去做,而怎样去界定呢?我认为可以按住房交易税收而界定!
主持人:好的!再次感谢易教授的精彩发言!我们都知道,房地产发展与城市规划有直接的关系,最近,江西省发改委发布消息,江西省确立了一个新的发展规划,我想问一下麻教授,这样一种规划对江西省房产、南昌市房产走向会产生怎样的因素。
麻智辉:我很感谢这个论坛,给我这么一个机会,能和易教授对话。南昌市房地产在全国来说,虽然发展遇到了一定的困难,但是整体走势还是很好的。从我们南昌城市化建设态势来看,南昌市房地产发展还具有一个很好的刺激因素,刚刚发改委颁发了一个城市化建设的要求,上层对江西城市化发展提出了问题:为什么江西这么多年城市化发展没有起色,其实分析起来有两个原因,一是我们工业的主导地位摇摆不定,没有抓紧支柱产业,另一个就是因为我们城市化不理想,城市化速度非常慢,没有规划、布局。
在此前提下,我们发改委就制定了一个策略,这个要加速了我们的城市化进程,我们计划用十年时间,赶上全国平均水平,而这意味着我们城市人口就得翻番,届时每年进城的人口将达70、80万,这对房地产市场是一个很利好的因素;另一个就是人口的积聚和GDP的增长,南昌在这方面具有很大的发展空间,在未来将要达到500万,人口指数比现在翻一倍。
针对这样的情况,说现在的房子太多,我觉得为时过早。第三个就是我们的省政府正对加速城市化进程、加速人口聚集、加速做大南昌,准备出台一系列的政策,这对我们房地产的发展是一个很大的利好因素。
主持人:麻教授透露了一些情况,让我们业内人士松了一口气,今天在场的几位都是业内龙头企业老总,我也想让在座的几位谈一谈南昌市房地产市场的看法和经验、启迪。第二是针对易教授所提出的行政换届的政策走向,你们有什么应对策略。
张建:谢谢各位专家的精彩发言,各位专家站在国家层面讲了很多宏观因素,作为南昌房地产开发商,我谈一下我的个人体会吧。房地产从前年的掌声一片到现在的嘘声一片,经历了起起伏伏高高低低,经济危机出现以前形势一片大好,而现在大跌。
对于南昌房地产市场的未来,我认为,将来南昌房价肯定要涨,这主要归结于我们这辈子面临的伟大的城市化进程,我想,30年以后不可能有这么大规模的人口迁徙政策,国家政策允许人口自由迁徙给房地产带来机遇。
但是时不可待,这是历史给予我们仅有的一个机遇。第二,我想谈一谈房地产的属性问题,房地产住宅有两面属性,居住和投资,现在,国家政策限制了投资属性,满足居住要求,但是,现在中国老百姓投资实在是太狭窄了,没有投资实体经济的政策和氛围,所以很多人把投资房地产做为一个重要的手段,这种需求可以抑制但是绝不可能消除,所以房价不可能大跌。
第三,我谈下对"房价大涨"方面的体会,我认为不是房子涨价了,而是货币不值钱。
今年的一块钱和去年的一块钱不能化等号,其购买力也完全不相同。那么对于限价,该部该限购、限价?我认为也应该,国家的社会稳定需要降价,而且,政策压制房地产,其根本原因还是想促进房地产健康、有序的发展。
至于对房价未来的走向,我认为,在南昌这个城市,城市发展跟不上全国进程,现在的房价只是价值的回归,希望明年的寒冬,作为消费者,各位不要期望太高,房价不可能大跌。最后,祝愿南昌房地产市场健康、有序的发展。
主持人:好的!再请郑总谈一下自己的看法。
郑锲:今天易教授的观点非常精辟,我听了以后受益匪浅。我个人想说的是,立足南昌本土,谈谈本土市场的看法。南昌住房的需求量大,但是房地产的发展不能仅仅看需求是否量大,市场的稳定发展还是要回归到消费群体所能接受的价格以及功能方面。
需求有,但是价格不合理、功能不合理,这是完全不行得。至于投资方面,从南昌本土情况来看,商业地产业是发展的另一个方向,这其中主要有三个因素,一是南昌商业经济不是很发达,二是南昌城市人口比较少,三是依据国家经济进一步的计划,南昌商业地产是另一个方向。
至于投资方面,人为的抬高价钱,我认为不是很适宜,经济是起起伏伏、变化莫测的。从金融方面来讲,一是融资一是商用,房地产贷款金额大,房地产中间业务收入比较高,开发商比较接受,金融的持续发展使得银行比较支持,但是国家调整以后,这块便限制住了。这就是我个人的观点。
主持人:刚刚两位谈了下本土情况,现在请常总谈一谈全国企业的感受和真知灼见。
常坤:在此,我只想说几句话,一是政策方面,国家的政策有效并将长期执行;二是对于南昌本土趋势,政策对南昌的影响相对较小,整体趋势是平稳上升;三,对于房价,价格微调是销售策略的问题,将来不会有太大的波动,不会过度下跌,只会上扬。南昌房价五年之内,现在9000元每平的价格,五年之后一定会到18000,这就是我的观点!
主持人:好,感谢各位的精彩发言,感谢各位为南昌房地产市场的健康、有序发展提供了专业性的意见,谢谢大家!现在我宣布,今天的沙龙到此结束,再次谢谢大家!
