刘肖本科 万科刘肖:众筹建房 降低一线城市居住成本

12月1日,万科一举拿下海淀区西北旺两块100%自持地。

若用惯常的眼光来打量,它的条件“令人生畏”:100%自持、持有年限70年、高品质住宅、带装修等。但37岁的万科副总裁刘肖是很开心的,因为这是对万科利好的消息。

接下来怎么玩?与其让大家胡乱猜测,不如来一次主动“交代”。这是万科惯有的风格。

三天后,刘肖从首都机场赶回万科中心。下午四时,他要参加一次小范围的媒体群访会,目的是回应那两块地的做法。

“众筹,摊薄开发成本,提供配套、高品质服务来获取收益。”在刘肖眼里,自持地是对北京房地产市场供给侧改革的一次有益探索。

自1998年房改以来,地产商的开发模式主要是靠出售房屋产权盈利。换句话说,绝大部分开发商是在给买房人建房,而很少为租房人建房子。

为普通人盖好房子,这早融入了万科的价值观。当自持地块出现,万科将它看成是一个控制居住成本的试验田。

响应国家政策,万科向来是一个急先锋。前不久,微信公众号“叔的刀法”里写过一篇文章,题目是《王石的胜算是政治》,称王石很懂政府的语境。

当自持地块出来后,万科敏锐地觉察到这是一个行业变革的机会,将颠覆房地产市场的传统认识和既有模式。

在当下的房地产市场里,有很多痛点急需解决。比如,租不到高品质的房子和社区,租房不能解决入学、养老、就医,房东随意涨价且租期不稳定等实际难题,这迫使大家只有买房一条路,增加了市场供需压力,一定程度上推高了房价。

“居者有其屋”并不等于“居者有产权”, 持有型租赁项目创造了一个在买房之外实现居住梦想的可能性。刘肖认为,购租并举的住房制度,将是解决住房问题的抓手,将最终创造政府、开发企业、客户、城市发展的共赢模式。

作为全球最大的房企,万科很愿意去顺应这种潮流。

按照11月16日竞拍的游戏规则,达到土地上限价格、开发商100%自持面积,便开始竟高标准住宅建设方案。每宗地都有多家房企入围,万科的方案胜在哪里?

答案是,绿色和工业化。万科投标的方案,这两项分数较高。除了万科绿色三星住宅占据全国40%的优势外,万科方案还承诺了做10%的超低能耗住宅;工业化上,万科这次的搭档住总拥有北京市唯一的工业化厂房,而且方案呈报的工业化率是65%,略微高于最低标准。

当万科公布获得2宗地块以来,外界对它无法实现盈利的质疑声此起彼伏。刘肖认为,这只是一个商业运营模式问题。

他善于创新。自刘肖掌舵不到两年以来,北京万科时常出现一些新名词,比如关注存量房改造的“曼哈顿计划”,关注社区配套服务的“v—link”等。

这一次,刘肖要做众筹建房。是万科三个众筹小故事给了他灵感,一个是社区内的众筹咖啡屋,一个是社区服务里的众筹景观、教育资源,一个是通过装修众筹解决公共空间问题。

凭借精心设计的方案,拿下1宗地块在万科预料之中。“2宗,则略微超出万科的期望。”刘肖用“意外的惊喜”来形容这个结果。

从传统的“开发销售模式”,北京万科如何向“经营服务模式”转变?

刘肖提出了三步战略:第一步,寻找愿意参与众筹开发的小伙伴们,为其员工解决居住问题;第二步,为两地块建立相应的众筹平台,把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额,但严格禁止分割为以户为单位份额;第三步,万科开发建设房屋并引进配套。

这种众筹的想法解决了各方痛点。一方面,因为提前有众筹伙伴的进入,实现了真正的客户定制化住宅,也减少了市场调研和销售环节,解决北京供应短缺问题。另一方面,众筹方式让合作伙伴分担了整个项目资金,万科收成本费用 比较低管理费,能够直接平摊拿地和建安成本。万科也从资源的控制者变身成为企业客户的服务者,运营模式由“重”变“轻”。

“万科有信心形成以服务驱动的商业模式。” 刘肖说,这里面能实现多方共赢,包括万科、政府与企业。

对于参与众筹的企业来说,他们需要投入相应比例的开发建设费用,其次,再向万科交少量的众筹项目运营费;当项目建设完毕,小伙伴们可将房源租给员工,租金会由众筹平台返回相应企业。

这直接解决了企业员工个人租房的痛点。高房价已经开始阻碍人才的流动,降低企业的竞争力,也降低了北京这样城市的竞争力和吸引力。

万科从中投入的是开发建设费用,得到的是开发管理费及后期配套服务增值费。万科会为这个众筹计划重新成立一家房屋运营管理公司,一方面将自持部分向社会开放租赁,收取租金;另一方面,为整个社区人群提供全方位的社区服务与商业配套,创造更多的收入来源。

在这两块自持地的众筹伙伴选择上,万科也制定了很贴政府的3点标准:符合海淀区产业规划发展的高精尖产业;符合京津冀协同发展规划纲要中对北京功能定位布置;认同绿色和工业化理念。

在公布这个方案时,刘肖早已打了一圈电话,70%的企业愿意参与众筹,其中包括神州数码科技。当然,愿意跟并不是只看重租金,企业希望得到的是彻底的利益共享。“万科倾向于比较彻底的让渡。”刘肖说。

万科众筹建房有利于解决北京市场的土地困局。这些年来,地王被指责成为高房价背后推手,企业自持商品住房不失为一个良策。