黄如论风波与他的世纪金源困境
近日,北京市公安局官方微博就保利、蓝黛俱乐部等三家涉黄俱乐部情况发布通报,由于除了北京,福州、贵阳的蓝黛 KTV 也都在世纪金源大饭店内,这家来自福建的房企成为关注焦点。与此同时,有消息称世纪金源集团董事局主席黄如论被相关部门带走调查。
中国房地产报记者致电世纪金源集团总经理黄涛,其否认了黄如论因涉黄被带走协助调查的传言。" 黄董事长现在很好,年前去了菲律宾,我们也不知道流言是怎么出来的。"
从兰黛俱乐部与世纪金源的关系来看,两家公司的交集集中在租赁关系上,在背后的股权控制层面上并未发生更多交叉,这也决定了黄如论很难因为这种原因被高层调查。
然而相比涉黄传言,更为棘手的问题在于因为与云南原省委书记白恩培过从甚密,去年 6 月 16 日,云南原省委书记白恩培受贿、巨额财产来源不明一案开庭,其接受贿赂名单内,世纪金源投资集团有限公司赫然在列,黄如论陷入的是更大的漩涡。
商人之外,黄如论有过众多头衔,包括中国致公党福建省委副主委、福建省政协常委、云南省人民政府顾问、中国侨联常委、中国商业联合会副会长、重庆华商会会长等。2016 年,黄如论以 237.9 亿元资产位列福布斯中国富豪榜第 49 名。
" 每次都像是在赌 "
56 年前,黄如论出生在福建省连江县马鼻镇辰山村。这个沿海村庄的农民谋生的方式不外乎 3 种:出海淘金、种田打渔或者到福州打工,黄如论属于第一种,当了几年乡村教师又做了几笔小买卖后黄做出了改变自己一生的决定。
根据作家王朝柱在其撰写的《我心目中的黄如论》所言,黄在菲律宾打拼几年慢慢融入当地上层社会。转折点是经由菲律宾一位 " 高干子弟 " 牵线,黄如论参股并游说一位华侨巨富,一同参与了濒临苏比克海湾的美国原海军基地地块的竞拍,这幅将被用于旅游建设的地块被黄等人拿下后,又进行了土地运营,黄因此在菲律宾淘得了第一桶金。
回国后黄如论创立的世纪金源投资集团有限公司,由其本人持股 80%、其子黄涛持股 10%、另一位家族成员黄世荧持股 10%,庞大的世纪金源也由初时的房地产业起家,进而覆盖了房地产、星级酒店、大型购物中心、物业管理、金融资本运营等多个方面。
知情人士透露,世纪金源集团是以房地产起家,以 " 产融结合、虚实互动 " 为战略发展思路,入股了多家金融机构,包括北京银行及两家省级银行,入股一家证券公司、一家人寿保险公司。
据世纪金源官网数据显示,目前,世纪金源集团在内地已投资 2219 亿元人民币,开发各类商品房 7000 万平方米。集团属下拥有 9 个区域集团,3 个行业集团,其中包括福建、北京、上海近百家子公司,集团现有员工两万余名。
不过相对于世纪金源的扩张速度,更令人感兴趣的是每个新项目的运作都是令人咋舌的大手笔。有人说他 " 每次都像是在赌,但每次他都赢 "。黄如论对此说法不置可否,他说:" 我还是愿意跟着感觉走,眼见为实。"
" 来北京时,我开着车在北京转了好几圈,根据《易经》看东、西、南、北,城外、城内的很多地方。到了世纪城那片地时,我的心情非常舒畅,觉得这是块好地,就决定要了那块地。"
事实证明,这个项目让黄如论从一个区域地产老板一举成名。世纪金源也因此在 " 皇城 " 脚下立了根基。2000 年世纪城项目销售 20 亿元,从名不见经传到家喻户晓只用了不到 3 年时间。2001 年,世纪城又以 23 亿元销售收入名列京城销售冠军。
不仅在拿地上颇有玄幻味道,黄如论对于企业战略的预判也有着自己的一套 " 命理 "。2004 年前后,世纪金源曾有过一段多元化市场动作时期:写字楼、商场、商住两用、高档公寓、普通住宅等,黄如论相信到了 2008 年,房地产业开始慢慢趋于饱和,接下来世纪金源开始了新的扩张,不过,主角已经不是房地产,而是转向以酒店和商业为主的商业地产开发。
世纪金源的扩张由以住宅为主的房地产转向以酒店和商业为主的商业地产开发,黄如论信誓旦旦:" 只有商业地产才是真正属于自己的。住宅最终卖给了客户,商业物业可以看着它在自己手里增值 "。黄如论开始不声不响地斥资 38 亿元盖了一个建筑面积 68 万平方米的金源时代购物中心。
仅从 2008 年国内房地产市场来看,黄如论似乎又赌对了。
被冠上 " 红顶商人 "
在外人看来,黄如论 " 赌徒 " 般的经营风格能成长到现在控制着千亿级别资产 " 运气实在是太好了 ",黄如论自诩运气只是表面,更重要的是自己已经参透了 " 天机 "。
虽然成为命运的 " 宠儿 ",黄如论运气背后的另一层光环却不容忽视。世纪金源董事局主席之外,黄的头衔还包括中国致公党福建省委副主委、福建省政协常委、云南省人民政府顾问、中国侨联常委、中国商业联合会副会长、重庆华商会会长等。
海外淘金归国发展,发家之后给自己的商人角色镀上政治的外壳似乎成为闽系地产老板独特的爱好,包括此前被带走协助调查的明发集团执行董事、董事长黄焕明。
谁也无法否认政治光环对生意的重要作用,房地产行业尤为如此。
2016 年 3 月 22 日,福州市国土局发布土地出让公告,系城区内一幅棚户区、旧城改造地块出让,面积为 2800.55 亩,位于连江路以东,福马铁路支线以南,铁路东站以南、化工路以北的区域,被分为了多个地块。
公告中对竞买人的范围提出了十分苛刻的要求:竞买人必须具有一级房地产开发资质;集团(含下属子公司)开发过两个单个项目建筑面积达 400 万平方米以上的各类房地产综合项目;在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达 2000 万平方米以上。
即便万科,其目前最大的项目是杭州万科良渚文化村,建筑面积只有 340 万平方米。而另一个以开发大盘著称的碧桂园,也仅有碧桂园凤凰城一个项目达到建筑面积 400 万平方米,当时正在开发中,不符合福州市国土局提出的 " 开发过 " 的要求。而作为福建当地最大的开发商融侨地产 , 其在国内开发的最大项目重庆融侨半岛总建筑面积为 350 万平方米,同样没有资格。
相比之下,世纪金源 " 凑巧 " 符合了所有条件——热衷于建设大盘项目、每个 " 世纪城 " 总建筑面积都在 400 万平方米以上。比如北京世纪城 430 万平方米,昆明世纪城 480 万平方米,长沙湘江世纪城 930 万平方米,贵阳世纪城 600 万平方米等。
而世纪金源集团叩开云南地产市场大门的方式也是通过获得掌权者的青睐。公开资料显示,2004 年,世纪金源集团捐资 1400 万元支持云南省教育事业;2005 年,捐资人民币 1400 万元给予云南省教育事业与云南省人口和计划生育委员会作为教育基金和人口奖励基金。
对于世纪金源集团在云南的慈善项目,彼时白恩培多次高度赞赏或直接作出批示。除了慈善项目,世纪金源集团在昆明的主要房地产项目是当地著名的世纪城。2009 年的腾冲国际旅游度假村项目开盘,之后西双版纳的 " 版纳滨江果园山庄 " 项目落地,都成为世纪金源在云南的招牌项目。
后黄如论时代的世纪金源
世纪金源总经理黄涛,更多人知道他的另一个身份——黄如论的儿子。从父亲手中接过公司部分经营权后,黄如论逐渐将他推向台前,自己更多隐于幕后,开始更多关心慈善事业。
虽然尚无证据证明黄如论与白恩培的落马有直接关联,不过去年 6 月 16 日,云南原省委书记白恩培受贿、巨额财产来源不明一案开庭,其接受贿赂名单内,世纪金源投资集团有限公司赫然在列。
企业管理权更迭是一个再正常不过的过程。闽系地产企业的最高管理者往往会面临多种选择:是子承父业,还是放弃企业家族化?发展模式的选择对企业的长远发展至关重要,而可供选择的发展模式类型较多,但此时特别需要企业在战略上保持一致,从世纪金源目前战略来看,黄涛现在选择追随父亲的步伐,专攻持有型商业。
然而黄如论的预言在 2008 年之后似乎不再灵验。随着整体经济环境的下行以及来自电商的冲击,零售商业尤其是持有型商业生存举步维艰。
世纪金源曾以低负债率引以为豪,不过在这样的市场环境下,持有型商业高资金占用率成为掣肘企业发展的首要问题。
在极少的公开财务资料中,世纪金源 2012 年至 2015 年 6 月公司其他应收款余额分别为 46.58 亿元、125.88 亿元、163.73 亿元及 188.62 亿元,占流动资产比例分别为 10.41%、20.58%、20.85% 和 23.74%,其他应收款余额占流动资产比例较大且增长极快。
雪上加霜的是,公司房地产业务毛利率从 2012 年高点 33.91% 下滑至 2014 年底的 28.45%。公司利息保障倍数分别为 8.25、5.03、3.33、2.65,EBITDA 利息保障倍数分别为 9.13、5.52、3.68、2.91,呈逐年下降趋势。
如何迅速提升持有商业的资金回报速率是首要问题,黄涛的决策是,对原有商业进行升级改造,引入更多快回报业态。
其中昆明世纪金源中心从 2014 年开始进行升级改造,引入众多年轻化时尚品牌;长沙世纪金源购物中心在 2016 年投资 1000 多万元对其二层零售业态进行整体改造升级美食街,并提升儿童板块所占比例;而北京世纪金源中心更是将原有的苏宁电器完全调整为童兜天地,同样主打儿童业态。
而世纪金源另一个重金布局的旅游地产板块同样不尽如人意,至今依然处在亏损状态。早在 2010 年 10 月,世纪金源以占地 4000 亩左右的超大复合型旅游地产项目,高调落地西双版纳,推出西双版纳滨江果园避寒度假山庄项目,这是自昆明世纪城、腾冲世纪城之后,世纪金源集团在云南省内的第三个超大型项目。
2016 年 9 月 23 日世纪金源 2016 第四季度工作会议上,这也是黄如论最后一次公开露面。他强调旅游地产必须探索出一条新路,至少实现盈亏平衡资产保值。对于亏损的公司,集团制定 " 转亏为盈 " 激励政策,谁扭亏转盈就重奖谁。
随后不久,在其公司负责人描述中黄如论一直留在菲律宾,留给其子黄涛一个千亿金源帝国,又或者是一个更大的定时炸弹。
黄如论，男，汉族，1951年9月18日出生福州连江县马鼻镇辰山村，旅菲华侨，高级工程师，闽江学院副董事长。现任世纪金源集团董事局主席，兼任中国商业联合会副会长、中国侨联常委、中国人民大学兼职教授、中国机构编制管理研究会副会长、重庆市华商会会长、云南省人民政府经济社会发展咨询团副主席、云南省人民政府顾问、北京银行董事局董事、中国致公党福建省委副主委、福建省政协常委、福建省慈善总会高级顾问、福建闽江学院副董事长、世界福州十邑同乡会名誉会长、《东南置业》杂志社名誉社长、北京唐风美术馆高级顾问等社会职务。
2012年7月25日，再次当选中国致公党福建省委副主任委员。2015年，黄如论以31亿美元资产位列福布斯华人富豪榜第94。2016年，胡润百富榜，黄如论以230亿财富排名第81位。2016年，胡润房地产富豪榜，黄如论以190亿排名第19。2017年2月7日，被带走协助调查。
2017年2月7日，北京市公安局官方微博就保利、蓝黛俱乐部等三家涉黄俱乐部情况发布通报，由于除了北京，福州、贵阳的蓝黛KTV也都在世纪金源大饭店内，这家来自福建的房企成为关注焦点。与此同时，有消息称世纪金源集团董事局主席黄如论被相关部门带走调查。
