尹志超甘犁 尹志超:任志强对空置率的理解是错误的
自从巨高的住房空置率数据,在时隔四年之后重回大众视野之后,围绕在开发商与专家之间的这场有关空置率计算对错的PK,就甚嚣尘上。此前,华远地产董事长任志强[微博]公开发表质疑有关中国家庭金融调查房地产空置率方面数据的言论,称“绝不可能有5000万套或更多的空置”。对此,中国家庭金融调查与研究中心副主任尹志超教授昨日表示,任志强在微博上发表了对报告的错误理解,他的质疑大多是个人主观感受。
一则“全国城镇家庭住房空置率22.4%”的报告像炸弹一样让房地产界炸开了锅。近日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”的调研报告。报告显示,我国家庭的住房拥有率已达到90.8%,其中城镇家庭住房拥有率为87.0%,农村家庭住房拥有率则为95.8%。与欧美发达国家相比,我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。
甘犁[微博]
中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁反驳称,空置率的计算只有低估没有高估。甘犁称,任志强的新增住房面积仅包括国家统计局的城镇住房竣工面积,总量为106亿平米。然而,国家统计局统计的竣工面积来源于辖区内房地产开发企业申报的竣工面积,不包括家庭自建房。
城镇地区的自建房一部分是该地区被划为城镇地区之前就已建好的住房,另外也存在违规修建的现象。甘犁的数据显示城镇地区1998年以后的自建房占住房存量总量的10.2%,约为2240万套,户均建筑面积为180平米,总面积约40亿平米。
其次,非自建房中也有一部分住房不在城镇住房竣工面积的统计范围之内,比如小产权房和农村集体土地使用权住房共8.3亿平米。另外,在拆迁面积方面任志强也高估了11.4亿平米。最后还有一部分是新建集资房、经适房转化为商品房、以及城镇化进程中的“带房进城”,这部分住房面积约摸20亿平米。
再加上上述甘犁团队统计的1998年以后的自建房占住房40亿平米的住房面积,甘犁与任志强的计算差距高达近80亿平米。甘犁认为,不止是任志强“犯错”了,很多投行,如中金公司,在进行相关统计时也出现了错误。
任志强
报告发布后任志强旋即表示,通过相关的数据计算可以发现,绝不可能有近5千万套或更多的空置房。按照任志强的计算方式,从1989年房改计算,从1989年到2012年共竣工95亿平方米,加上2013年的11亿,则约106亿平方米,大约1.
1亿平方米,约1.1亿套住宅。这其中房地产开发为6700万套。按1989年年旧房拆除量2.4亿平方米推算,16年间约拆除30亿平方米。则净增加约70亿平方米住房面积。按照任志强的计算,城镇住房供给和需求基本是持平的。
尹志超
中国家庭金融调查与研究中心副主任尹志超也加入了”战局“,他昨日表示,任志强在微博上发表了对报告的错误理解,他的质疑“大多是个人主观感受”。
尹志超首先解释了空置率的定义,空置率的统计在各个国家存在细微的差异,但实质均是反映住房市场中多少资源未被利用。因此,无论是“小产权”房,还是人房分离的一套房家庭,只要住房是空着的,也是社会资源的浪费,也可以计入空置率。
尹志超接下去分析称,小产权房的空置率为23.9%,但其占住房存量的比例仅为6.5%,占整体空置住房的比例也不高,因此与空置房中82.3%的拥有贷款并不矛盾。根据中国家庭金融调查数据,空置住房个人住房贷款余额占全部个人住房贷款余额43%的比例,结合央行[微博]2013年底公布的个人住房贷款余额9.8万亿,推算出4.2万亿的个人住房贷款余额沉淀于空置房。
尹志超表示,关于住房市场供求,我们根据家庭住房的拥有情况以及家庭住房购买力给出了存量供求以及动态增量供求分析。3250万套住房需求以及4898万空置住房供给均为时点上的供给需求状态,我们并没有假设他们会在短时间内同时释放。北京地区的二手房交易数据并不能代表全国其他地区,也同样不能代表市场可以提供的住房存量。
尹志超最后表示,“任志强先生的质疑大多是个人主观感受,但是,中国的现实很复杂,加之房地产市场的微观数据极为缺乏,单凭个人直觉很难做出准确判断。当然,我们的数据、计算方法也欢迎各位学者、专家参与讨论。但是,我们反对任何形式的人身攻击。”
