龙光地产纪凯婷 龙光地产蛇吞象拿地王 幕后金主被指浙商银行

中国经济网编者按:6月8日下午,12家房企争抢位于深圳光明新区一宗“巨无霸”商住用地,最终龙光地产以140.6亿元拿下,成为深圳最新总价地王,此举被业内看成为“蛇吞象”。龙光地产称,经过数十轮举牌,该地块最终落入龙光地产和合作伙伴囊中。业内人士表示,龙光并相关公司股票走势万科A五矿发展中国平安中国嘉陵不是“一个人在战斗”,背后有浙商银行、平安大华等这些金主的支持。

据悉,此次拿下深圳总价地王的是龙光地产子公司“深圳市凯丰实业有限公司”,不久前该公司股权结构发生变化,浙银钜鑫持股10%。浙银钜鑫的大股东为浙银资本,而浙银资本被认为是浙商银行的子公司。此外,“平安大华”这个名字近两年来一直出现在龙光地产的项目中。

近三年来,龙光地产融资频频。2014年5月、12月,2015年8月,2016年5月,龙光地产先后发行3亿美元海外债、2.5亿美元优先债、50亿元人民币公司债、5亿人民币公司债。当下,龙光地产正在试图走一条成本更为低廉的资本道路,务求在A股有所据点。

针对上述情况,中国经济网致电龙光地产,电话无人接听。

6月8日,深圳市光明新区A646-0059号地块出让现场,诸多“国”字头及品牌房企云集。经过近两个小时的举牌,槌子一落,140.6亿元,2016年全国总价地王由此诞生。

龙光地产2015年才凭借年销售额205亿元开始进入“200亿元合约销售额梯队”,当前;龙光总市值仅150亿元,而其2016年的销售目标为240亿元。虽然地面价相较于周边地块仍属便宜,但27623元/平方米的楼面价、140.6亿元的总价,仍被业内看做是“蛇吞象”之举。

如何撬动这幅新竞得的百亿“大饼”?时代周报报道称,龙光地产表示,经过数十轮举牌,光明新区新城综合体项目地块,最终升至140.6亿元落入龙光地产和合作伙伴囊中。合作伙伴究竟是谁?龙光地产并未正面回应。

界面新闻报道指出,此次拿下深圳总价地王的是龙光地产子公司“深圳市凯丰实业有限公司”,该公司成立于今年4月15日,早前的股东自然人高华彬持股90%,纪锦坤持股10%;在拿地前不久,这家公司的股权结构发生变化——高华彬股份被稀释至60%,新加入的股东深圳市龙光房地产有限公司持股20%,浙银钜鑫(杭州)资本管理有限公司(下称浙银钜鑫)持股10%。

龙光地产核心利润不到20亿元,之所以能撬动数百亿元土地,背后不仅有龙光集团董事长、潮汕商人纪海鹏的运作,更隐藏着一系列复杂的合作与融资安排。

21世纪经济报道指出,浙银钜鑫的大股东为浙江浙银资本管理有限公司(下称浙银资本)持股51%,其他机构股东还有深圳市前海江楚源投资管理中心(有限合伙)持股17%、深圳市南海嘉吉金融控股有限公司持股8%。浙银资本在去年的“万宝之争”中扮演了关键角色,浙银资本的资金经由深圳浙商宝能产业投资基金投向资金平台深圳钜盛华,再由深圳钜盛华设立多个资管计划定向投往万科A的流通股。

浙银资本的股东表面上是五矿国际信托有限公司和浙大九智(杭州)投资管理有限公司,但据财新报道,浙商银行以理财资金认购五矿信托相关信托计划的信托受益权,再以此信托计划持有浙银资本股权。

据悉,中国平安旗下的平安大华基金成立的基金子公司——深圳平安大华汇通财富管理有限公司,也是浙商银行股东之一,持有浙商银行H股的7.58%。这意味着,浙商银行和平安大华都是龙光地产此次拿地王的合作伙伴。

此外,据时代周报报道称, 实际上,“平安大华”这个名字近两年来一直出现在龙光地产的项目中。房地产与金融资深评论人士黄立冲表示,在项目层面,不少房企都会引入基金、险资参与,以减轻资金压力。

龙光地产在深圳偏爱拿地王 重仓深圳之忧

21世纪经济报道称,龙光在深圳偏爱拿地王。2014年,龙光斥资46.8亿拿下龙华地王,楼面地价逾25000元/平方米,超过当时龙华新房均价。再算上去年龙光自己创下的112.5亿深圳总价地王龙华红山地块,龙光近三年在深圳的地王项目上砸下了330亿。

2015年,龙光地产销售总额为205亿;2016年的销售目标为240亿。参考龙光过去的“地王模式”,龙光敢于多次拿下“地王”,都离不开“金主”的支持。2014年12月17日,龙光地产宣布平安大华对龙华地王玖龙玺项目公司注资20亿元,项目最终由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%权益;2015年,龙光再次向平安大华借款,用于开发红山地块。

截至目前,龙光整间公司的货源大幅集中于深圳。龙光地产相关负责人表示,获取光明地块后,龙光深圳区域可售资源占比已近70%。此次拿地,将进一步扩大龙光在深圳市场的影响力,为公司未来3-5年业绩增长奠定基础。

然而,大规模的地王项目开发,也同时隐藏风险。深圳一家大型地产商高管人士表示,最近的这些地王,该公司都没有碰,因为地价太高无法盈利;要盈利意味着未来三年内房价还要翻一番。

网易房产报道认为,在每拍地必出地王的土地市场重压下,一旦资金跟不上,模式单一的龙光将遭遇业绩持续增长的难题。

另据界面报道称,这家起源于广东汕头的房企,在2013年底以几乎“贱卖”的方式搭上了港股末班车。当时公司最大的卖点就是“低股价 低土地成本价”,其大量位于中国三线城市的土地平均成本约1001元/平方米,而最终的募资额度不足19亿港元(约合15.65亿元人民币)。

上市不足半年,公司就声名鹊起。不是因为公司业绩如何出色,而是公司创始人、最大股东纪海鹏之女,时年24岁的纪凯婷成了福布斯全球最年轻的富豪。出生于1990年的纪凯婷在2013年11月调任为龙光地产的非执行董事。在这之前,纪海鹏已经将资产转移到她名下。据称纪凯婷通过多家公司和家族信托持有了龙光地产85%的股份,这些资产在2014年福布斯的评估中价值约80亿元。

龙光地产或借壳回A股

据悉,龙光地产的前身是龙光建安,一个成立于1996年的汕头房企。2003年,龙光地产以2.86亿元拍下深圳市宝安中心地王,首进深圳,掀开了异地扩张的序幕。2008年,龙光地产从有限公司改制为股份有限公司,开始筹备上市事宜。

但由于股市不佳、路演情况不理想等原因,龙光地产最终上市时间为2013年12月,招股价介于2.1-2.5港元。至今,龙光地产上市三年,股价长期低迷。其最高股价出现在2015年5月29日为3.7港元,最低价为2.1港元,出现在今年2月29日。

近三年来,龙光地产融资频频。2014年5月、12月,2015年8月,2016年5月,龙光地产先后发行3亿美元海外债,2.5亿美元优先债、50亿元人民币公司债、5亿人民币公司债。但从偏居一隅转向全国铺点,龙光需要资本市场更多帮助,务求在A股有所据点。

当下,龙光地产正在试图走一条成本更为低廉的资本道路。中国经营报报道,6月1日,龙光地产发布公告称,旗下龙光基业以18.2亿元收购南方工业集团所持有的中国嘉陵股份,并计划将高速公路和商业地产等核心业务注入其中。注入完成后,中国嘉陵将通过向特定对象非公开发行股份募集配套资金以收购龙光地产的控股权。

据了解,龙光基业旗下的住宅类资产几乎都在香港上市公司龙光地产之中。因此,此次中国嘉陵的重大资产重组或将涉及到龙光地产分拆资产回A股上市的问题。

不过,龙光地产公司品牌部门回复称一切以公告为准,具体的回A情况并不知晓。

对于内房股回A股,资本市场早已司空见惯,A股的高市盈率和目前低成本的境内融资渠道成为驱使中概股回A股的两大动力。但成功回归A股的房企寥寥可数,相比于恒大、万达等影响力和规模都比较大的企业,仍在200亿元规模的龙光踏上回A这条路会遇到哪些拦路虎?中金公司分析师张宇认为,鉴于目前A股市场地产开发商的股价相对其估值更加合理,回A有望成为龙光地产股价的潜在催化剂。

但张宇无法预知,此次回A会否触发无限制性条款要约将带来隐含风险。“此次收购龙光地产存在较大的不确定性,因为收购涉及控制权的转换,可能会触发无限制性条款要约。”如果出现该种情况,此次收购的成功率可能面临较大挑战。“我们认为龙光地产目前并未计划私有化,而将会继续维持其上市地位;如果该情况没有出现,此次交易有望以合理的溢价完成,因为目前大股东持有龙光地产约70%股份。”张宇称。

房地产与金融资深评论人黄立冲也认为,目前的房企回A之路并非坦途。回A股需要偿还海外债务、资产重组面临高额的房地产税费、回购股票需要不低的溢价。除了高成本之外,监管层政策的变化和不断变动的A股市场才是回A企业们更需要关注的。

对于现阶段规模有限的龙光而言,动辄百亿地价的新投资,每一个都是必须成功的项目,一有不慎就可能是灭顶之灾。而资本市场的腾挪辗转空间,则是该企业规模化跃进的必备条件,一旦资金跟不上,则新投资变成巨债务。两场战役,龙光都不能有一丝闪失。