许小年捅破房价 许小年:捅破房地产的那层窗户纸!

许小年,中国著名经济学家,曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。

许先生为人直率,敢为敢言。

他曾表示,“经济学家(Economist)就是一职业,谋生的手段,和医生、科学家、艺术家一样,不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事,经济学家也别把自己当回事。”

编者语: 有一个事实是:凡是有购房意向、并且相信每一次的调控会有效果的朋友,都会感到沮丧。--因为他们错过了买房时机,错过了体验房屋增值的快感、错过了体验了没有刚上列车的懊恼感。 今天,且听专家许小年教授对于房地产行业运行规则的解读。

捅破房地产的那层窗户纸

许小年

房价问题,是一个综合的经济问题,需要全盘考虑。

第一,政府为什么拼命印钞票?归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印的比美国更厉害。

第二,多印的人民币怎么办?美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意,因此,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。

第三,中国严重的通货膨胀后果是什么?参考1949年的金圆券,还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。政府虽然贪婪,但是并不傻。因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。

第四,如何处理严重的通货膨胀?政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。这就是周小川一直在做的事情。房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。

第五,房价恶性上涨的后果是什么?房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳,因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,免得他们起来闹事。

第六,如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么?后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。

第七,大家都知道,卖地财政给政府带来了滚滚财源。但这吃的是断子绝孙饭,土地一旦卖光,就不会有后继收入了。大家不要觉得遥不可及,看看苏州就知道了。因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自贪官们的压力。但等他们认清形势,出完货之后,这把刀子就会放到老百姓的脖子上。

第八,政府会放弃房地产业作为支柱行业吗?不会。看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。

第九,政府调控的目的是什么?上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。

第十,为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税?因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。

打个比方,市场上本来有100套房子,每套一万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了,后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在老百姓手里,变成纸上财富,不能轻易套现。

第十一,房价取决于什么?房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。

所以,房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。