宁高宁加入金茂 宁高宁的金茂新征途:转型城市运营商目标 2000 亿

率性又直爽的 " 红色摩根 " 宁高宁从幕后走到了台前。

8 月 17 日,中国金茂(00817.HK,下称 " 金茂 " )上市十周年,中化集团掌门人、中国金茂董事长宁高宁现身为金茂新形象摇旗助威。

金茂以城市运营商的身份画好了一份五年路线图:未来,金茂的版图要从 23 个扩到 40 个,签约额从 500 亿元提升到 2000 亿元,持有面积从 50 万平方米提高到 200 多万平方米。

金茂今年的目标是 580 亿元,它为何敢提这样的目标,可能性有多大?这一切都取决于它是谁,从哪里来,要去哪里?

接过军令状的金茂总裁李从瑞。他要带着团队带着金茂,挤入行业第一梯队。

这是一场与时间赛跑的比赛。对金茂,对宁高宁,对李从瑞,都意义非凡。现年 59 岁的宁高宁,离央企掌门人 63 岁的法定退休年龄并不是很遥远。外界正等着他在华润 18 年,中粮 11 年之后,创造中化版宁氏传奇。

他曾写过一篇题为《分水岭》的文章,里面提到:" 每个选择都像是分水岭把企业分开了。这些分水岭,企业走对了三个就是及格,走对了五个就是成功,走对了七个就是伟大。" 他曾给中粮打过分,不过还没有给出中化所处的分水岭。

宁高宁的征程没有结束,他注定要在当中寻求突围。

" 三年起势,五年成城 "

去年 1 月 5 日,宁高宁走出中粮大厦,并同时空降中化集团,第三次成为央企掌门人。在《财富》杂志 7 月 20 日晚公布的 2017 年 " 世界 500 强 " 榜单,宁高宁交出了去年的成绩单。

中化集团以 595.33 亿美元的营业收入列世界 500 强第 143 位。这已是中化集团第 27 次入围世界 500 强榜。在 115 家上榜的中国企业中,中化集团位列第 34 名,在上榜的 48 家中央企业中,中化集团位列第 19。这份榜单以企业上年营业收入为依据进行排名。

中化集团官网数据显示,在宁高宁新领导班子带领下,中化集团 2016 年达到 3955 亿元营收,利润总额达到 80.7 亿元,经营活动现金流实现近三年最好水平。第 12 次获得国资委对央企负责人经营业绩的 A 级评分。

在李从瑞看来,金茂过去几年的高速发展,正是因为承袭了中化集团 " 国际化、市场化 " 的基因," 宁高宁董事长的到来,给我们打了一剂市场化改革的强心针 "。

" 通过市场化改革,以目标为导向,把事情做成了就行," 这种开明的企业作风,也让李从瑞相信,效率问题将不会成为金茂未来发展的障碍。

过去,中化集团共有 18 个职能部门,经过宁高宁的一番 " 手术 " 改革后仅设 9 个部门,并得到充分授权。宁高宁期望中化集团真正地改制、放权,成为专业性公司。

从住宅开发、商业地产到创新业务,宁高宁都在注入自己对房地产行业的理解。中国金茂正在打上宁高宁的印记。

" 在整体大的发展区域布局上,人文的结合上,包括最终建立的技术上,都应该是一个创新的模式,否则过去那种买了地盖房子,卖了楼赚钱的模式,根本不行。" 宁高宁在多个场合表达了对房地产行业未来的看法,他认为,在新型城镇化推动下,中国城市化潜力巨大,置业需求仍会不断释放,房地产仍处于发展机遇期。

这种判断的潜台词是,中国的房地产行业已经发生变化,但房地产开发仍有增长空间。他指明了中国金茂的战略转型方向—做城市运营商,在城市核心地段打造综合体,在远郊区打造产业新城,开发业务中引入大文化、大健康、大科技产业。

2017 年 8 月 17 日,中国金茂上市十周年。这天,他们推出了新的企业 LOGO ,去掉了地标建筑金茂大厦,取而代之的是金茂的中英文缩写,其中 "A" 寓意富有生命力、不断向上发展,象征着匠人精神与人本视角。金茂对此解读是,为人构城。

白银时代,万科、华夏幸福等都提出了战略转型,不再单纯地做房地产开发,而转向城市运营服务商方向,那么,宁高宁版产业新城又会有什么不同之处?

李从瑞从时间、空间和内涵三个角度进行金茂版 " 城市运营商 " 的诠释。从时间来看,一定是经过规划、拆迁、建设、持有、销售、运营全部过程;从空间来看,大致在 1000 亩以上的,建筑体量超过 500 万平方米;从内涵来看,是要去建多业态、多配套、产城融合的城市。最终形成中国金茂在城市运营方面的三类主品:新城的建设、城市旧改项目和特色小镇。

" 运营商也还是商人,它得有一个投入产出的平衡," 宁高宁的回答很直白,大项目不是随意能拿的,基于金茂这种规模的公司,可以做一些长线,例如长沙梅溪湖的项目,虽然投入 600 亿元,但是也卖了很多房子出来,可以周转,要有基本商业投资的理念在里面。

去年就任中化集团后,宁高宁跟着金茂团队去了长沙。" 下飞机第一件事,就是去学校捐了 70 万元,为的就是引入好学校,招到学生,我们(梅溪湖新城)好卖房子。如今,我们已经建了 11 所学校," 宁高宁口中的梅溪湖新城,正是中国金茂做好 " 城市运营商 " 的一个缩影。

" 中国金茂从它第一天开始,就以城市运营作为它的职责," 李从瑞说,上海是起点,有了上海对城市运营的理解和体验之后,金茂开始向外扩展。

如果以东方明珠作为圆点画一个两公里的圆,这里面有 150 栋甲级写字楼,其中 45 栋是中国金茂打造的。中国金茂同港务集团在上海打造了两公里北外滩新城。

金茂大厦之后,中国金茂至今先后打造了 " 城市核心综合体 " 项目—上海星外滩," 城市新城 " 项目—长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城、南京青龙山国际新城," 特色小镇 " 项目—丽江金茂谷镇等 7 个各具特色的城市运营级项目。

" 当土地在中国金茂从零开始规划的时候,我们是有信心在很短的时间之内实现五年成城," 李从瑞以梅溪湖新城举例,他们把它叫做 " 三年起势,五年成城 "。

十年营收翻 22 倍

金茂大厦,大国崛起的精神图腾。

1992 年小平同志南巡讲话,进一步坚定了全国深化改革的信心和决心。时任中国外经贸部李岚清部长有了一个设想,要在上海建一座摩天大楼,成为中国经济、金融、贸易面向世界的窗口。

这就是后来的金茂大厦,上海黄浦江畔的中国第一座摩天大楼。" 金茂 " 与 " 经贸 " 谐音,且两个字都是八笔,暗含金茂大厦建造的 88 层。这个融合传统宝塔和西方高楼的海派建筑,矗立在一个时代的潮头。

金茂大厦立项之初,响应浦东大建设的号召,34 岁的宁高宁代表华润集团来视察这块地。他的身份是华润创业有限公司董事兼董事总经理,学成归国后的短短三年,宁高宁就已在华润体系脱颖而出。

已走过全球的华润集团,与这块地擦肩而过。

" 我第一次陪宁高宁董事长去上海出差的时候,宁总说起视察(金茂大厦)的事。这个地当时是一个肠衣厂(灌香肠的),到处都是脏水。华润的眼界比较高,全球都走过了,说这个地方太脏了,没有来。" 李从瑞回忆说,最后,中化集团、中粮集团、中国五矿、中纺集团等各大进出口商一起投资了金茂大厦。中化集团是新中国后成立的第一家国营对外贸易公司,持有金茂大厦 54.87% 控股权。

24 年后,宁高宁与金茂大厦结下最深缘分。去年 1 月 5 日,宁高宁走出中粮大厦,前往中化集团就任,第三次成为央企掌门人。此刻,金茂大厦已经股权收购完全归属于中化集团旗下地产平台。

在华润 18 年,宁高宁借助资本市场带领华润这家 " 买空卖空 " 的外贸公司转向了实业,在地产、啤酒、零售、纺织、电厂、制药、建材多个领域跑马圈地,如同一个多世纪前横扫美国金融与实业界的摩根,他因此被媒体誉为 " 中国红色摩根 "。

2004 年 12 月 28 日,宁高宁从华润集团 " 空降 " 中粮集团,随即开展大刀阔斧的中粮系基因改造。中粮 11 年,宁高宁主导了超过 50 起以上的并购,并将中粮全产业链伸向海外,资产从 598 亿元人民币飙升至 719 亿美元。

在宁高宁操刀中粮地产和大悦城等多家中粮系房企盘根错节的整合时,中化集团的地产旗帜方兴地产(中国金茂前身)正以黑马姿态奔向市场。

在广渠路地王一炮走红时的 2009 年,方兴地产还是行业里的生面孔。不过这家成立于 2004 年的小公司,却已迅速凭借央企便捷低成本融资和获取项目的能力,登上了香港资本列车。方兴地产敲钟的 2007 年 8 月 17 日,是中国房企迄今最集中的一波海外上市时间,并赶在了当年 11 月资本市场关闭之前。当年,追求在 A 股上市的房企,几乎无一例外地受到了 IPO 政策不确定性的影响,

十年间,方兴地产从不起眼的 12.4 亿元营收小房企摇身追赶到 2016 年的 273 亿元,增长了近 22 倍并跻身中国房企 30 强俱乐部,总资产增长至 1473 亿港元。最近 5 年,方兴地产的销售额由 110 亿元增长至 485 亿元,年均复合增长率达到 34.5%,毛利率维持在 35% 左右高位水平,平均融资成本在 2016 年仅 4.56%。

从金茂大厦,到 " 府、悦、墅系 " 三大产品系,交到宁高宁手里时,方兴地产已在 22 座城市出品了 60 多个项目,贴上的是辨识度高的绿色科技标签。除此,从开发商切换到城市运营商身份后,方兴地产已更名为中国金茂。

2000 亿元军令状

李从瑞画好了一幅未来金茂发展蓝图。

未来五年,中国金茂的版图将从今天 23 个城市扩张到 40 个城市,签约额将从 500 亿元提升到 2000 亿元,持有面积将从现在的 50 多万平方米提高到 200 多万平米。

他们希望从开发销售、持有经营等多维度,实现综合实力进入行业第一梯队的企业目标。" 我们对行业第一梯队的定义是不一样的,不会仅仅把规模的增长视为唯一的要素," 李从瑞这样描述,金茂的物业持有为未来的利润周期在创造条件。

持有面积 200 万平方米以上,持有租金达到 50 亿元,中国金茂就能排到行业至少前 5 名。" 这样的公司,就是行业第一梯队的公司,是一个综合型的,既拥有未来又拥有今天的公司。" 李从瑞称。

最新的土地升级策略,恰恰就是金茂对未来 2000 亿元战役的动员与筹码。

8 月 17 日当天,中国金茂代表分别与青岛、济南、泉州、温州、武汉、长沙等城市政府及平台公司签署 6 个城市运营项目的开发战略合作协议。这将为中国金茂增加超过 5000 万平方米的潜在土地储备。

新的游戏规则已然写好。对于金茂而言,这系列土地供应渠道是稳定的、持续的与相对低价的;深耕一城一地之后,金茂拥有对产品的定价权与稀缺资源的分配权。

" 金茂未来数年的土地策略,将升级为依靠大盘产城开发,然后自己的各类 IP 产品按照模块化地配置在这些城市级别的大盘中," 一位业内人士认为,可以合理预计,未来中国金茂明星的产品将从金茂府变为各种特色定位的金茂产城。

这也正是金茂未来最为增值的部分。8 月 8 日金茂 2017 半年业绩会上,李从瑞坦言,在今年 580 亿元的销售目标中,会有 70 亿元来自一级开发的销售金额," 一级开发项目的毛利率已超过 50%"。

便宜的地和便宜的钱,金茂用以稀释新城开发中不可避免的建设周期长、资金沉淀大、回收周期长等难点。

过去一年,金茂在原有开发和持有业务上,增加金融和服务业务,金融和服务业务的平台分别是 JM capital ( 以下简称 " 金茂资本 " ) 和北京金茂绿建科技有限公司(以下简称 " 金茂绿建 ")。

作为中国金茂 " 双轮两翼 " 战略中的 " 金融一翼 ",金茂资本早在 2016 年下半年便开始低调筹谋,截至 2017 年 6 月,金茂资本在管人民币基金规模已接近 120 亿元,6 只在管基金、8 个在管项目,覆盖 6 座城市。

其未来五年目标是累计基金管理规模 30 亿美元和 300 亿元人民币。鉴于产业新城模式对长期资金的需求,金茂资本的一个重要使命,就是围绕中国金茂的城市运营提供资本服务。