许荣茂香港籍 中远申江分食北外滩 许荣茂百亿计划可能落空
“许荣茂的自我炒作太厉害了,他的北外滩CBD开发计划有可能会黄。之前,他要是低调一点就好了。”一位熟悉许荣茂的福建籍上海地产商陈先生本月初告诉记者。
随后的1月9日,沉默大半年的上海北外滩开发项目正式启动。这个上海市区最大的土地开发项目,总算是找到了它适合的买主。
据最新消息,北外滩所在的虹口区政府分别与上海申江两岸开发建设投资集团有限公司和上海中远三林置业集团签署合作协议,成立上海申江北外滩开发建设有限公司和上海中远三林北外滩开发建设有限公司。这两家新公司将成为北外滩的一级土地开发商。国务院发展研究中心副主任陈清泰和上海市常务副市长韩正亲自为两家新成立的公司揭牌。
但许荣茂不在其中。2002年3月底,许氏旗下的世茂集团和虹口区政府签订了一份关于北外滩中央商务区开发的意向书,成为当时惟一一家中标北外滩开发的企业。时隔10个月,世茂集团突然在如此重要的一个揭牌仪式上消失了。
更为重要的是,在同日由国务院发展研究中心和上海市政府各主要相关部门主办的“上海北外滩发展论坛”上,许荣茂缺席。而这次论坛几乎网罗了所有参与浦江两岸开发的相关政府部门及各大地产商代表。
论坛主办单位闭口不谈世茂集团。本地主要媒体也非常配合,“许荣茂”三个字,从1月份起在各种北外滩开发的相关报道中消失了。
世茂集团还是北外滩开发的一级地产商吗?没有人回答这个问题。扑朔迷离的北外滩规划
北外滩西起黄浦江与苏州河交汇处,东至大连路,面积约3.66平方公里,沿黄浦江及苏州河岸线长达3.53公里。整块地块都属于上海市虹口区,比近一星期上海市政府大力推广的属于黄浦区的外滩源大上10倍多。
而且,北外滩作为外滩的延伸,具有独特的区位优势——西南面二桥相连,是外滩源和外滩万国建筑群;隔江相望是中国最富活力的浦东陆家嘴金融贸易区;到2010年世博会之前,北外滩、外滩和陆家嘴将会形成上海金融贸易商务区的黄金三角。
相比外滩源,北外滩的开发限制也要小很多。既没有密集的二、三十年代的租界建筑,又没有过高的容积率限制,开发余地更大,利润率也更高。在没有北外滩开发的概念前,这一地区的商品房房价在4000-7000元/平米左右。而北外滩开发一宣布,去年年底开盘的一临江豪宅,售价达到16000元/平米,而且销售势头强劲。这更是让众多房地产商垂涎三尺。
但北外滩的具体规划一变再变,到现在也没有完全出台。虹口区北外滩开发指挥处办公室的一位负责人说:“规划到现在也没有完全定下来,这块地实在太大了。”
早在去年3月,由虹口区政府所确定的规划方案除包括批给许荣茂的中央商务区外,还有航运商贸区、历史风貌和现代商业街区。许荣茂抢下的是位于整个地块西南角的、地理位置最好的黄浦江与苏州河的交汇处。
但到9月,规划又有了变化,由于整个北外滩是上海黄浦江两岸综合开发的四个重点区域之一。当时新出台的《黄浦江两岸综合开发实施机制研究报告》中指出:由于经济实力的限制以及快速改变城市面貌的压力,(上海)城市建设的形态规划相对滞后,政府的规划管理职能相对弱化,处于“真空”和“失控”状态,致使局部地区项目突破规划,甚至规划迁就项目,被开发商牵着鼻子走的状况比较严重。
由此,所有的规划都要由市府规划部门统一重新批复。许荣茂的北外滩CBD计划因规划的改变变得不确定起来。
直到今年1月6日,北外滩开发办副主任宋宝儒在新闻通气会上介绍了由国务院发展研究中心产业经济研究所推出的《北外滩发展战略研究总报告》。北外滩又有了一个更新的规划:重点是上海国际客运中心、世贸新城、台商国际贸易园区、东长治路拓宽工程、滨江绿化建设工程、“上海之星”文化旅游街区等六个项目。
规划在不断地进行微调,虹口区北外滩开发办的一位相关人士坦言:“现在北外滩的规划已经上升到国务院定了。而且,估计还要微改。关于许荣茂的问题,我无法回答你。”许荣茂的如意算盘
许荣茂是上海房产“临江”、“看江”概念的制造者。黄浦江两岸房地产几乎翻倍暴涨,是从他包装炒作世茂滨江花园开始的。因此,许荣茂对浦江两岸的地块开发可谓情有独钟。
据悉,北外滩开发刚一立项,世茂集团就全程跟进,参与虹口区政府组织的规划设计。而虹口区政府也正需要实力强大的香港地产商——许荣茂来投资炒作,借以带动北外滩其它地块的推广与发展。
双方一拍即合,很快于2002年3月在香港签订了初步协议。
世茂集团表示将为这块土地的开发投资100亿元。许荣茂拨划着他的如意算盘:100亿元投资的两至三成将用作搬迁费用——估计每平方米的搬迁成本费用为10000元,住宅楼的封顶成本价为每平方米10000元,商业楼为每平方米20000元,如果年内动工,2至3年内就会有回报。
协议签署后,许荣茂就抱着这个“金娃娃”到香港融资。同时,许氏旗下的两家上市公司世茂股份(600823)及世茂国际(0649HK)也在接下来的几个月内背离大盘,常有大涨。
但是,如另一位福建籍的上海房地产商陈先生所言,许荣茂的宣传攻势也引起了很多香港大牌房地产商的羡慕。当时,就有港商向上海市府反映,“许荣茂在香港并不是最一流的房地产商,为什么最好的地块总是在他的手上?”这样的建议引起了政府的重视,吸引更多的香港房地产商投资上海一直是政府的引资目标。“大家都有份儿才显得公平”,陈先生觉得政府在招商上肯定要这样做,“不可能最好的全部都归世茂集团”。许氏CBD归于何处?
由于众多地产商加入竞争,使得北外滩的一级开发商迟迟不能确定。
在1月9日签约的两家一级土地开发商之中,中远三林置业集团是国企与外商的合资企业,国内资本方为中远集团,另一半掌握在印尼首富林绍良手中。据悉,许荣茂的炒作热度使林绍良也很希望染指北外滩。从去年年中开始,林就马不停蹄地进行谈判周旋,最后确定成为北外滩三分之一面积的一级土地开发商。
另一个开发商——申江更是政策性投资公司。申江的注册资本金为3亿元人民币,上海国资经营公司、上实集团和城投公司各占三分之一。而且,申江原班人马组成的另一个单位就是上海黄浦江两岸开发工作领导小组办公室。
中远、申江取得一级开发权后,大部分香港房地产商将通过他们的转让或批租来获得北外滩的二级开发权。
但是,中远和申江怎样来划分北外滩的一级开发权呢?
据中远三林置业集团一位部门总经理透露,“按照现在的情况,应该是中远、申江和世茂集团平分这块土地,也就是大家各占1平方公里多土地面积。因为现在还不清楚各自的范围内具体的规划怎样,而且,也没有确定我们只是进行一级开发,还是会自己做一些项目。因此,投资多少也没有具体确定。但肯定都是百亿以上,因为北外滩居住密集,而且小商铺众多,拆迁费用非常高。”
“地块的具体范围,世茂应该是在西南面,上海大厦附近,以商务酒店为主。而申江在中部,包括有占地面积达3.7万平方米的台商国际贸易园区和航运服务产业区。我们中远在偏东部,主要是文化休闲旅游区。但其实三个区域内都会有大型的商务概念的建筑。我们这个区域内还会有一些高档楼盘,但现在还没有完全定下来。”
的确,从最新的规划来看,北外滩的中央商务区概念被淡化了,惟一显现出和许荣茂有关的是作为5星级酒店和商务办公用途的百米双塔——世茂新城。
“当然,还有一种说法是,”这位总经理补充说,“我们和申江的是定下来了,但世茂是不是有那么大还不清楚,这次也没有再看到继续签约,也许还会有其他的地产商加入。”
当记者向申江求证的时候,申江的一位工作人员说:“我们只不过是替政府卖地,现在香港的10大地产商——包括新世界发展、长实、恒基中国、瑞安、丽丰控股、九龙仓、嘉华、恒隆、新鸿基地产和香港兴业等都和我们有接触。他们都有可能和世茂一起来开发北外滩。他们的竞争将在二级市场。”
而世茂集团对此事并不做表态。世茂集团销售总监、许荣茂的儿子许世坛没有回答记者的任何问题。
世茂集团似乎到现在才开始选择了低调。
