惊弓之鸟的启示 易宪容:当前房地产市场企业并非是惊弓之鸟

作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容

近日,广东省房协向各副会长单位下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称《通知》)流出,它指向商品房预售制度存在的种种短板漏洞,并提出改革商品房预售制,甚至逐步取消预售制的可能。该《通知》流出,本来是一份征求意见稿,市场流传则是会取消住房预售制度,今后商品房市场只能是现房交易。

对于市场的反应是,9月24日,港股开市(A股因中秋假期休市),国内房地产股应声下跌,香港房地产指数更是大跌4.26%。其中碧桂园下跌5.57%,中国恒大下跌3.55%,融创中国下跌4.02%,华润置地下跌4.83%,中海下跌3.25%,龙湖下跌3.49%,世茂下跌5.22%,雅居乐下跌3.88%。光是这些房地产股票,市值就已蒸发超过600亿港元。

9月25日,A股开市,上海综合指数、深圳成分指数也双双下跌,房地产为首的蓝筹股全线大跌。9月25日收盘,万科A(行情000002,诊股)下跌4.5%、华侨城A(行情000069,诊股)下跌4.75%、金地下跌4.1%、华夏幸福(行情600340,诊股)下跌3.83%、阳光城(行情000671,诊股)下跌4.91%、蓝光下跌4.42%、中南建设(行情000961,诊股)下跌6.14%。

对房地产上市公司股票的波动,中国房地产市场基本上是一个政策市,任何房地产政策的变化都会对国内房地产上市公司股票价格产生冲击与影响,这是一种必然。这些房地产上市公司股票价格上下波动也是十分正常的。更何况,国内的住房预期制度本来就是一种存在严重缺陷的单边风险承担制度。

对于这种制度修订、调整,甚至于终止在什么时候都是有可能的。更何况目前中国存量住房达到365亿平方米,城市居民的住房持有率达到89%以上。所以,这项存在严重缺陷的住房预售制度完善没有什么大不了的事情。所以,市场的投资者对这个《通知》流出反应这样强烈,只能说明这项制度存在的问题比我们想象的要大。

但是,住房预售制度的变化,国内房地产市场就进入的冬天了吗?或仅凭几个人的言论就意味国内房地产市场开始出现重大转折了吗?不少媒体根据少数人的言论来判断当前房地产市场大势,可能有点过分夸张。有媒体报道,万科郁亮表示:“万科在2012年就判断行业进入白银时代,进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天,我们可以说转折实实在在到来了。

”郁亮要求万科作战略检讨,所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行,保证万科能活下去。

“这么做有可能会失去机会、错判形势,但这是我们的选择。”可以说,无论这个房地产企业如何大、占有市场份额有多高,其管理者的言论也只能是自己的一种判断,但是市场如何走,个人是无法决定的。

比如,2018年上半年,TOP100房企总体销售规模近4.6万亿元,同比增长36.5%。特别是二季度以来,受益于部分一二线城市预售政策的松动及热点二三四线城市的持续火热,房企销售业绩迎来高峰。TOP100房企二季度实现销售业绩2.

6万亿元,较一季度增长35%。龙头房企中,截止6月末碧桂园业绩规模已超4000亿元,6月单月业绩保持了上月近800亿元的高位。恒大、万科也相继突破3000亿元,较去年同期分别增长24.

5%和9.3%。截止2018年上半年,500亿以上房企的数量已经达到了25家,33家超过400亿,预计全年千亿房企数量将达到30家以上。国内房地产企业上半年的住房销售如此快速增长,都是创历史最高记录,哪里来的房地产市场寒冬到了呢?

更何况,从国家统计局公布的数据来看,全国的住房销售增长还在继续,只不过比早两年的增长幅度下降了些。试想早两年全国的住房销售一起在创历史记录,2017年住房销售面积和销售金额分别达到16.9亿平方米和13.4万亿元了,如此大的体量,2018年两者还在增长(特别是商品房销售金额增长1-8月份达到14%),国内房地产市场寒冬从何而来?

最为重要的是,反应对未来房地产市场前瞻性数据是房地产企业土地购买的情况。当前中国的土地市场,同样是一个巨大量,出现有800副土地出现流拍是很正常。尽管今年国内土地市场没有2017年那样火爆,但其国内土地市场仍然是繁荣的,土地交易额还在创记录。不少城市的土地出让金都在成几倍的增长。

当然,对一个以投资为主导的房地产市场来说,房价走势是判断当前房地产市场形势的最重要的指标。就今年1-8月份的房价走势来看,全国70个大中城市,除了个别城市房价环比涨势趋缓外,绝大多数城市的房价还是在上涨,有些城市的房价已经连续上涨了30个月以上。如果全国的房价还是在上涨,房地产市场价格上涨预期没有逆转,国内房地产市场是不可能进入寒冬的。

可以说,近两年多来,尽管地方政府轰炸式出台了不少房地产市场调控政策,但是这些政策并没有多少改变当前国内房地产市场的趋势,国内房地产市场仍然处于极度的繁荣中,因为房地产市场的基本性质并没有多少改变。如果国内房地产市场的基本性质没有改变,房价上涨预期没有逆转,那么国内房地产市场的繁荣还是会继续,只不过,由于政府出台了一系列的房地产调控政策,由于国内房地产市场正酝酿着一场重大的战略转折,估计房地产暴利的时代会逐渐结束,估计这才是房地产企业最为关心的事情。

所以,房地产政策变化,房地产开发企业并非是惊弓之鸟,房地产市场的寒冬也没有到来。