易宪容简历 易宪容:买房永远是一个高风险的行业
14日召开的国务院常务会议似乎又让网民又看到了购房的希望。这次会议上,国务院明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,并提出四项调控措施。 很多网友为此倍感振奋,认为政府要对房地产动“真格”了。
那么现在是否真的到了普通百姓的购房良机?易宪容做客《中国观察》时分析,北京的购房风险比迪拜还要大。“迪拜的房价泡沫已经破灭了,但是迪拜的房价比北京还要低,而且迪拜的世界性还要高,在迪拜买房都面临着巨大的风险,北京的风险可能比迪拜还要大。所以,买房永远是一个高风险的行业。
2006年、2007年我们的房产泡沫都很大,但是这个时候世界都在调整,唯独中国没有调,你没有调,泡沫就越来越大。在这种情况下,房地产市场无论你出台或者不出台政策,房地产如果持续泡沫,经济危机一定要来。”
观点:
“少数人利用银行炒高房价”
“房价推高其实和“地王”没关系。房价决定了地价,不是地价决定房价的。最核心的问题还是利用了银行杠杆把房价炒高。如果没有后面这些人,“地王”再高,也没有人买。没有哪个国家希望用银行杠杆把房价炒高,只有少数人为了自己的短期利益、为了短期的GDP,炒高房价,把危险留给后代。”
“信贷是调整高房价的杀手锏”
“我已经说过,从4月份开始,由消费为主导的房产市场早就转化为投资为主导的市场,不把投资挤出来,不把房地产泡沫炒作挤出来,房地产市场价格调整的可能性比较小。 现在根本的问题,就是要通过信贷政策的调整来遏制房地产炒作和房地产泡沫。”
易宪容简介:
曾任中国社会科学院金融研究所金融发展室主任,2007年离职。
2005年之前,易宪容只是社科院一名普通的金融研究员,但2005年7月,易宪容的一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的千余字经济评论吸引了大众的眼球。这篇文章也被认为是引起当年地产业“是否存在泡沫”争论的导火索。此后,这个说话带有浓厚江西口音的金融研究员就被冠以“房地产平民代言人”的称谓。
以下为访谈实录:
房价疯涨的根本原因是银行高杠杆炒房
主持人:前两天国务院开会,温家宝总理对房价开始表态,以前对房地产是“抑制”的提法现在改成了“遏制”,这是否代表政府要对整个房地产进行打击?
易宪容:房地产市场上的关键的问题是现在政府已经看到房产市场价格比较高,有的地方泡沫不小,一定要调整。
迪拜危机已经给中国一个很好的警示,政府政策已经发出了一个清楚的信号,国内房价泡沫的调整是必然。
但是这次政策我觉得有几个问题还要很好地考虑,第一个讲的是部分城市的高房价要遏制。现在房地产疯涨的势头并不是部分城市,以我的计算来看,目前在东部占销售金额的70%,这些地方的房价是高房价,比如上海、北京、杭州、南京、广州、深圳都是高房价,而且这些占了绝对高的比重。
第二,房地产市场采取的这些政策,不论是降价供给,加强保障性住房的调整,如何通过一些现行政策来调整,都会起到一定的作用。但是我们一定要考虑到今年的房地产市场为什么涨的这么快?根本的原因在哪里?根本的原因是通过银行的高杠杆把房价炒高。
我已经说过,从4月份开始,由消费为主导的市场早就转化为投资为主导的市场,不把投资挤出来,不把房地产泡沫炒作挤出来,房地产市场价格带来一定的调整可能性比较小。现在根本的问题来讲,就是要通过信贷政策的调整来遏制房地产炒作和房地产泡沫。
房价调整迟早是时间问题
主持人:您刚才提到,房地产从4月份开始高涨,宽松的金融政策收紧之后会不会把这种涨势打压下去?
易宪容:不是打压就下去的问题,我们中国的房地产市场2006、2007年泡沫都很大了,但是当房地产泡沫很大的时候,世界都在调整,中国没有调,你没有调,泡沫越来越大,危险就更大了。在这种情况下,房地产市场无论你出台或者不出台政策,房地产这种泡沫,房地产政策调整是必然的,如果不调整的话就会出现问题,经济危机一定要来。
所以不是打压不打压,无论是采取政策的方式还是自愿的方式只是时间的长短、时间的关系,调整是必然的。
买房永远是一个高风险的行业
主持人:您刚才提到了现在很多普通老百姓开始出现了以投资为主的买房,这次中央调整方针政策后,对这些以投资为目的的人是不是很危险?
易宪容:也没有什么危险,如果是以投资来讲的话,一定是风险很高的东西。房地产投资风险太高了。比如说香港的房地产市场1997年到2003年跌了70%,日本到90年代中期时,房产投资跌了81%,所以房地产市场是很高风险的。
中国这几年政府的政策一直在推高房价,推动房地产的价格上涨,在这种情况下,使得房地产市场买房者有赚钱效应。在这种情况下,购房的民众一定要警惕购房的风险,买房永远是一个高风险的行业。未来房地产市场调整这也是一个必然。
现在关键的问题并不是民众购房有多高的风险,最关键的问题他们用银行的杠杆,借银行的钱,这种风险以后会转移给银行,转移给我们整个金融体系,政府关心的最主要的是这个。
中国不会出现美国的次贷危机
主持人:我们知道美国次贷危机就是因为老百姓还不起银行的钱造成的,美国这种情况是否会在中国重现?老百姓还不起银行的钱?
易宪容:中国不会出现美国的次贷危机。
中国的政策、法律体系、合同体系跟美国不一样的。美国你放房来讲,老百姓买房,如果我100万买的,现在跌到50万了,这时我把房子还给银行,这个风险完全转给银行了。作为老百姓来讲亏了50万,我就亏到这里为止,不能再亏下去了。但是中国的合同法规定,买房以后,如果买的房子100万,现在跌到50万了,如果你又把房子还给银行去,并不是说你这个损失50万就停止了,没有,剩下的50万你还要还。
其实你作为投资来讲,国内买房风险比美国还要高,关键是目前来讲,房价一直在上涨,大家所面临的问题和风险还比较小,一旦房价出现全面调整时,老百姓买房作为投资的风险比美国还要高。
北京的风险可能比迪拜还要大
主持人:现在有专家说房价已经出现了很大的泡沫,预测是两年之后泡沫会破灭,您预测这个泡沫什么时候破灭?
易宪容:泡沫什么时候破灭我也不知道,比如说迪拜,我早几年说过了,迪拜肯定会出大问题。迪拜泡沫已经破灭了,但是迪拜的房价比北京还要低,你想想看,迪拜的房价比北京还要低,而且迪拜的世界性还要高,贝克汉姆、老虎伍兹都在那里买房,他们在北京买房吗?他们在迪拜买房都面临着巨大的风险,北京来讲风险可能比迪拜还要大。所以政府已经意识到了这个问题。风险什么时候暴露出来现在还不确定。
少数人为了短期利益利用银行炒高房价
主持人:现在高房价有两个原因,一个是普通老百姓的投资推高了房价,二是“地王”把房价推高了,您认为还有其他因素把房价推高了吗?
易宪容:房价推高的因素有很多,其实“地王”没有它的关系,最主要是利用银行的金融杠杆把房价炒高了,这是核心。如果没有后面这些人,“地王”再高,也没有人买。房价决定了地价,不是地价决定房价的,因为有人买地价才一直抬高的。最核心的问题还是利用了银行杠杆把房价炒高。
主持人:国家希望房地产持续发展,同时也不想像经济这样快速发展,这对国家来说是不是两难问题?银行杠杆往上抬高房价,是不是两难呢?
易宪容:我想没有哪个国家希望用银行杠杆把房价炒高,只有少数人为了自己的短期利益、为了短期的GDP希望房价炒高,但是把危险留给后代、留给后面人才会这样。所以真正一个负责任的政府是不会吧房价炒高的。所以房价的炒高,泡沫的扩大,我认为有些人要承担责任。
国务院已经认识到房地产泡沫的危害性
主持人:国务院的出台这些政策会有什么效果显现?
易宪容:国务院的政策核心来讲,他已经认识到和看到了房地产泡沫的危害性,看到了房地产市场面临的问题。但是现在对房地产市场的认识还有待于进一步深化。出台政策还不够,仅仅是一个方面,关键是要通过银行信贷政策进行全面的调整。
主持人:现在到年底了,二手房贷政策已经出来了,优惠利率政策等等还没有很明显的效果,您预计这些政策会延续吗?
易宪容:优惠利率一定会调整,但是各个地方调整的幅度不一样,所以只有通过银行的信贷政策全面调整,才能让房地产全面回归,让老百姓买得起房。
主持人:请您预测一下来年房价的整体走势。
易宪容:这个基本上不知道。政府来讲,他不想把房价冲高有,效的政策调整肯定会下来,但是一条,房价很高、泡沫很大,总有一天会破灭。
