罗俊首创置业 业绩高速增长的保卫战 首创置业再次叩响A股上市之门
过往的首创集团是靠置业来支撑大的局面,无论从收入、资产还是利润贡献方面来讲,未来五年乃至更长时间置业还会成为首创集团旗下最大的一家公司。。
观点地产网 “最后,我公布一下首创置业在资本市场里的一项重大计划。”3月21日,首创置业2015年业绩会上,总裁唐军在业绩介绍的最后突然间加重了语气,仿佛话音落下一秒后就将引起在场记者的一片哗然。
不过,他要说的事情在三天前首创置业就已通过公告进行过相关披露——首创置业公司董事会已经通过了其申报A股IPO一事,首创置业将发行不超过3.7亿股A股。
观点地产新媒体查询发现,其上一次提出回A计划是在三年前(2013年),经过粗略的计算,这一次已经是首创置业第7次尝试回A。
在业内人士看来,首创置业在近几年都保持着一个不错的增长态势,此次回A能否成功将是影响其未来是否能继续保持增长甚至高速增长的重要因素之一。
业绩持续增长
“2015年,公司的经营业绩再创新高,约为158亿元,较去年增长57.42%;集团及其合营公司、联营公司实现签约面积约278.7万平方米,较去年同期增长11.7%,实现签约金额约325亿元,较去年同期增长30.8%。”在3月21日的业绩会上,首创置业高层介绍了2015年的业绩情况。
据观点地产新媒体查询,2013年,首创置业实现的签约金额为196亿元,同比增长48%;2014年,其实现签约金额则为248.6亿,同比增长26.8%,再加上2015年,首创置业签约金额至少已经保持了三年的连续增长。
这个成绩与同行之间做对比,首创置业似乎也不见逊色。据此前媒体所统计,从包括龙光地产、恒大、中国金茂等在内的13家房企公布的2015年全年未经审计的销售数据来看,13家企业平均涨幅达到31%,首创置业仅低于此平均线0.2个百分点。
显然,销售成绩上看,首创置业表现不差。不过,值得注意的是,其利润率方面的表现则不太尽如人意。
在业绩会上,首创置业财务总监罗俊介绍:“2015年公司的毛利率与净利率分别下降了12%和18%。”他称,利润率下降的主要原因为,核心城市高毛利项目在2015年结算收入阶段性地减少,而位于青岛(楼盘)、烟台(楼盘)、镇江(楼盘)等三四线城市低毛利项目大量结算收入;另外,部分高毛利项目通过股权转让进行整售,转让的收益没有包含在利润表的毛利率当中。
而此前,首创置业方面还曾表示,利润率下降是如今行业的一个现实,“整个房地产行业普遍性的利润率都在下降,最新的万科年报显示,今年的利润已经不到10%”。
不管怎么样,利润率的下降让一些业内人士认为,其业绩虽保持高速增长态势,但这种“高速增长”并不太健康,而未来首创置业应当对其规模增幅和利润增长做一个平衡。
首创置业似乎已经意识到这一点,管理层表示在2016年将以“有质量的增长”为核心理念,在近日的媒体见面会中,其还隆重推出中高端产品系列“天阅”,称希望通过产品结构的优化调整升级,加大高品质、高附加值的产品,以此提升利润空间。
再启回A计划
“利润率的提升将有助于首创置业未来业绩的健康增长”。在业内人士看来,如能通过A股进行股权融资,对于首创置业来讲,在其努力保持业绩高速增长的路途中更是如虎添翼。
三天前,首创置业发布公告称,董事会审议通过了其向中国证监会及其相关监管机构提出向合资格投资者发行不超过3.7股A股的申请,表明其再次计划回A。
回顾首创置业的过往历史,2004年、2007年、2009年、2010年、2012年及2013年其均有过回A的尝试,虽然未能成功,但是如此看来,首创置业显然很明白回A对于其自身发展的重要意义。
首创置业总裁唐军在21日的业绩会上着重回应了回A对于首创置业的意义,“A股IPO将优化公司资本结构,降低负债水平;进一步拓宽净利融资的渠道,可采取A股可转债发行、净利增发、配股等融资方式,融资效率得到提到高;能提升公司市场形象,与境内外投资者扩大合作领域,丰富合作方式”。
无独有偶,早前有分析师指出,“首创置业回A的意义在于股权融资,因为国企背景的企业在香港增发比较难,发债的话就必须考虑负债率的问题,而如果是在A股股权融资,就不用考虑负债率问题”。
尽管回A之路跌宕起伏,首创置业继续坚持,其也将此前多次回归A股的失败归因于“时机不对”等外在因素。此次,首创置业
再启回A计划,虽然已做过多次“模拟考”,但这一次究竟能否成功,也仍然是个未知数。
关于此次回归A股的进展,罗俊在回答观点地产新媒体提问时提到:“从目前公司的进度来看,预计在2016年的上半年完成A股的申报工作,进入到中国证监会的审核过程,具体的事项需要根据中国相关政府机构审批确定。”
以下为首创置业股份有限公司2015年全年业绩发布会现场问答实录:
现场提问:2016年包括未来,有没有什么提高利润率的措施?第二个,公司回归A股处于什么样的阶段,今年有没有可能完成A股上市?上市之后A股和H股的业务安排方面有什么计划?
罗俊:2015年公司的利润率出现了比较明显的下滑,但预计在2016年以及未来,公司的利润率会出现稳步回升的状态,主要的原因有两个:第一,公司在2014年、2015年的核心区高毛利项目将在2016、2017、2018年陆续进入结算期,像北京(楼盘)、上海(楼盘)、天津(楼盘)的一批优质土地资源,目前从市场销售情况来看,预计将给未来的毛利率带来明显上涨。
第二,公司在2014、2015年持续加大退出三四线城市,2015年已结算了一大部分三四线城市的项目,2016年开始,该部分低毛利项目会逐渐减少。因此,预计在2016年开始,公司毛利率将有所提升,而到2017、2018年,毛利率会有较大幅度提升。
关于回归A股的进展,从目前公司的进度来看,预计在2016年的上半年完成A股的申报工作,进入到中国证监会的审核过程,具体的事项需要根据中国相关政府机构审批确定。
第二,首创置业回归A股是同一个法律主体,是A H的概念,所以在未来不存在A股和H股分工的问题。
现场提问:一线城市房价在上涨,而首创置业在北京有很多地,管理层怎么看待一线楼市今后的发展状况,一线城市还会有上涨的空间吗?存在泡沫吗?
唐军:长期来看,房地产市场的发展肯定是看好的,中国经济长期看好,房地产市场也是稳定发展,这是必然的。
第二,政府对房地产的去库存政策,包括央行支持首套房贷款可以减少5%,在政策层面上对刚性需求给予了支持,而贷款利率也在下降,这刺激了首套房的提升。
第二,一线城市房价上涨是必然,但从长期来看市场不可能疯狂地涨,一定会平稳上涨,这是大的趋势。
从另外一个角度来看,首创置业从2013年开始进行战略调整,重点回归五大城市——京津沪、重庆(楼盘)、成都,此外,还加速在三、四线城市去库存,并加大一、二线城市投资的投资力度,对市场的看好也印证了首创置业的战略是正确的。
现场提问:现在一二线城市,或者三四线城市楼市分化较为严重,会不会对一二线城市项目发展有什么影响?对2016年楼市的展望是什么?
唐军:我们非常看好中国楼市长期持续发展,就从首创置业的项目布局来看,2013年就开始重点回归一二线城市,特别是聚焦五大核心城市。另外,公司的业务线也聚焦在了三大业务线,比如刚需产品,首次改善型住宅的需求。
还有奥特莱斯特殊商业模式这个产品线,目前已经开业了四家,新布局了六家,相信奥莱这个产品线仍然会有快速的增长。
第三条业务线则是,城市核心地段、地铁上盖物业相关的城市综合体,这是我们非常关注的一个方面。
结合中国经济发展新常态,结合中国经济增长的长期发展趋势,也随着经济的发展,生活水平的提高,对品牌的需求,对城市综合体的需求,我们选择了这三条业务线,这正好契合了整个经济的发展。
从一个公司来说,除了自身管理水平要提高,产品要做好之外,跟上中国经济发展的新常态,跟上中国地产发展的新常态是至关重要的,大势,方向要找准。这段时间地产的发展,经济的走势更加印证了首创置业的提前布局在战略上有非常积极的意义。所以我们对公司的发展长期看好,而且除了正常的资源之外,首创置业还有核心资源的获取能力。
楼市一定是新常态,政府已经讲得很清楚了,我们非常赞成政府所讲的,中国经济6.5%的增长率已经是非常高的,前两天李嘉诚先生也表态说6.5%的增长率很高。
另外,随着中国城市化进程的不断提升,二胎的放开,人口红利还会持续。再过很多年以后,房地产这个行业也一定还是经济发展的重要组成部分,这个行业不会随着历史的发展而消失,这是不可能的,只要有人存在,房地产行业就永远不会消失。
现场提问:2016年公司对京津沪这三个城市的市场份额占比有没有一个明确的目标,会不会拓宽这些市场的份额?公司要积极拓展海外业务,悉尼大概占了13%,提前布局是不是因为未来有什么想法?有没有考虑扩大到其他的海外城市?
唐军:2016年首创置业仍然把上海、北京作为土地获取的重要组成部分,也希望京津沪的占有率能够得到大幅度提升,但这个还要根据土地资源获取情况来定,没有说今年一定要达到什么比重。
但是从首创置业在这些城市的布局可以看出,我们在土地拍卖市场方面非常进取,也参与了一些棚户区改造和土地开发业务,这些业务都会协同公司在二级市场拿到的一些核心资源进行发展,这是非常具有战略意义的。另外,关于海外,2016年,首创置业有计划寻找机会进入墨尔本,或者悉尼其他地方。
长远来看,我们还会进一步关注欧美核心城市,中国的公司现在规模大了,一线公司都会考虑让一部分业务国际化,首创在这方面也会积极进取。海外业务除了悉尼之外,今年应该会到墨尔本,或者欧洲其他好的城市,现在还在谋划当中。
罗俊:补充一点,在明年的签约目标里,可以看到京津沪所占公司整个大盘的份额是57%。
现场提问:母公司有其他基建类型的业务,管理层也提到对地铁上盖业务会有兴趣,未来首创置业跟母公司会不会进行这方面的合作?
李松平:首创集团是首创置业的母公司,现在持有首创置业55%的股权,是第一大控股股东。首创集团成立20年,首创置业成立13年,首创置业这十几年的发展,品牌积累的价值支撑了集团的品牌价值。到去年年底,集团的总资产达到2300亿,置业公司去年的资产也到了1000亿,置业的资产占到整个集团的40%。在利润贡献方面,去年集团利润是50亿,置业利润是19.7亿,置业的利润贡献也有40%。
这么多年首创集团打造了四个主业板块,首创置业为龙头的地产公司是核心板块,也是最大的一个板块。无论从资产、利润贡献,或是从社会影响力方面,置业都是最大的公司。
另外,基础设施板块方面,首创集团旗下有两条高速公路,现在有四条运营和即将运营的地铁线路,在北京和香港铁路公司以PBE模式合营4号线、14号线、16号线,包括大兴线,下一步在地铁方面还会有更多的线路,支持集团基础设施板块的发展。
未来集团在基础设施板块将进行巩固战略,在北京市要占有三分之一的份额,到2020年,北京地铁要突破1000公里运行线路,意味着首创集团旗下的合营公司约有330公里以上的既有路线。
当然我们通过十几年的培育和发展,还培育了环境板块,水、大气、污泥、工业废弃物、危险品废弃物,这是首创集团的环境板块,我们也有两家上市公司在做这个环境板块,环境板块现在是成长最好的,是一个大的发展窗口期。整个中国环境需要治理的空间、深度、广度都非常大。
而首创集团第四个业务板块是类金融板块,证券公司,如首创证券、第一创业证券,还有担保公司、农业投资公司、创投公司、小额贷款公司,这些都是金融板块。我们金融板块现在做得不错,去年金融板块人不是很多,资产量也不是很大,但其去年为集团做了13亿的利润贡献。
刚才介绍的四个板块都和城市有关系,都是为城市服务。在这几个板块的共同发展过程中,首创有很多协同资源,比如说地铁,现在政府也在鼓励社会资本进入到轨道交通中,现在地铁高速发展,是很大比重的投资。通过新的PBE模式,社会资本会占到70%,比如北京一条地铁线一公里需要10亿,投资比重非常大,投资强度也非常大。
如何使地铁的运营发展有空间,我们在借鉴港铁地铁物业与地铁上盖协同发展的模式。目前,在跟政府积极争取,和合作方也在积极探讨。
围绕轨道交通,我们地铁上盖地产的开发是集团基础设施板块和房地产板块合作的一个协同平台,如果这个运营模式打造出来,政府把这些资源释放出来,我们就能够把这个平台打造好,并将会成为置业后期发展的业务创新。
首创在全国政府沟通、联络、合作,在谈水务项目等项目时,首创会和对方推荐奥莱项目,以此推进置业奥莱项目的落地,推进置业五年20个奥莱的战略。
从集团协同发展方面来看还有很多的题材和空间,集团在这方面会不遗余力的支持首创置业的发展,过往的首创集团是靠置业来支撑大的局面,无论从收入、资产还是利润贡献方面来讲,未来五年,乃至更长时间置业还会成为首创集团旗下最大的一家公司。
