易宪容论房地产

从国内最近公布的数据如GDP、PMI、外贸出口、M2、CPI来看,基本上都好于市场预期,所以市场普遍认为,中国经济下行已经见底,第四季度将出现逐渐回升之态势,今年经济增长达到政府年初所定的目标将不会出现太大的问题。

当然,为了加快经济复苏,央行可能加大力度刺激政策。特别是9月份的CPI与PPI公布之后,这种要求央行货币政策进一步宽松的呼声更高。不过,这些呼声并没有跳出传统的经济思维,更没有把握当前中国经济变化的实质所在。

从根本上来说,去年以来中国经济增长下行,与外部需求减弱有一定的关系,但最大的问题仍然是国内挤出房地产泡沫所暴露出经济衰退的风险。因为,近十年来,中国经济实际上走的是一条以房地产业为主导来拉动整个经济增长之路。

而且这条路的核心是以银行信贷无限扩张来推高房价和GDP。可以说,近十年来,国内房地产市场价格出现绝无仅有的快速飚升,全国平均房价水平近十年大致上涨了2.5倍,东南部沿海城市上涨了5倍以上,而北京等一线城市上涨甚至达到8倍以上。

这种房价上涨与上个世纪90年代日本与香港、最近美国及爱尔兰等房价上涨相比,有过之而无不及。同时,中国这种房价飚升是银行信贷无限扩张的结果。比如,2002年底货币供应总量为18.

5万亿元,到2012年6月底达到92.5万亿元,不到10年增加5倍以上。也就是说,这种房价上涨虽然让中国GDP实现了增长,但是它严重超支了绝大多数居民的住房购买支付能力,严重超支未来多年中国的经济增长,是不可持续的。这就是为何政府从2010年开始采取措施挤出这个巨大的房地产泡沫。

但是,任何房地产泡沫被挤出,肯定会带来整个经济增长下行。美国经济学家福德怀雷(F.E.FOELVARY)研究表明,近200多年来,现代社会的经济大萧条,往往都是与房地产泡沫破灭有关。比如从1818年以来美国将近200年的历史中,每次的经济衰退特别是大萧条都与房地产泡沫挤出有关。

只要房地产泡沫破灭,经济大萧条会发生。而美国房地产泡沫周期性大约在18年左右。2008年美国金融危机爆发及之后经济衰退都是与房地产泡沫破灭有关。而这些经验数据对我们也是一个很好的借鉴。

对于中国来说,由于商品房市场只有十多年历史,到现在为止还没有真正经历过房地产发展的周期(上个世纪的90年代广东与海南除外),因此,也就无法真正认识到中国房地产泡沫破灭对中国经济到底有多大的影响,更无法真正认识到房地产泡沫破灭是如何导致中国经济增长下行。

因此,2010年以来的房地产宏观调控,政府希望大造保障性住房来弥补挤出房地产泡沫可能导致投资的真空,来消耗过大的产能过剩。但实际上困难不小。所以,在挤出房地产泡沫过程中所导致的经济增长下行、严重的产能过剩及PPI连续的负增长,相关部门也就无法看到这是房地产泡沫挤出必然结果,而是以为经济增下行可以重新启用刺激政策来稳增长。

比如,在不少人看来,当前国内经济增长减速,如果这种经济态势不改变,中国经济可能导致巨大的风险。比如,如果经济增长急剧下降至7%以下,对中国宏观经济影响将是颠覆性的。它可能导致大量国有企业破产倒闭、企业裁员、银行不良贷款率上升,甚至于引发严重的金融危机与经济危机。

因此,央行必须重启宽松的货币政策工具,让经济重新回到增长快车道。从短期来看,政府可能通过降低利息、保持维持人民币升值预期、保证抵押物价格平稳及尽快让国有企业私有化等短期政策来刺激经济增长。

不过,这种思维根本就没有跳出几个方面的局限。一是欧美宏观经济调控设定的局限,以为中国同样有一个完善的市场(但实际上欧美国家都出现了市场失败),通过市场价格机制可以来增加企业投资意愿及调整市场的需求;二是中国经济永远只能在早几年的高速轨道上,否则就会出问题。

但实际上,对中国现实的经济生活来说,这两个假定都是不成立的。即中国金融市场价格机制仍然不完善,及中国经济增长不可能永远维持在不可能持续的“房地产化”的经济增长上。同时,也没有看到当前的经济增长下行主要是房地产泡沫挤出的结果。反之,他们仍然要维持这个巨大的房地产泡沫不破灭。

但实际上,就当前中国经济增长下行情况而言,这并不存在多大问题,也无需如欧美国家那样以为经济增长下行就会导致中国经济出现衰退。而这种经济增长下行就是政府宏观调控政策的结果或预期目标,也是对早几年经济过度增长而导致超支未来的纠偏。

可以说,如果中国经济不做如此的调整,不让房地产泡沫挤出,那么当前这种“房地产化”为主导的经济,它是无法为中国经济未来持续健康发展奠定基础的。也就是说,当前经济增长下行不仅在于提高未来经济增长的质量,也在于能够保持这种高质量增长的稳定与持续,还在于挤出当前巨大的房地产泡沫。

因此,对当前巨大的房地产泡沫,不是要不要挤出的问题,以及房地产挤出对经济增长影响有多大的问题,而是如何让挤出房地产泡沫对整个经济影响或受到的伤害降到最低程度的问题。因为,房地产泡沫挤出,一定会影响经济增长,一定要求产业结构重大的调整,一定会触及到各种利益关系等,因此,相关部门不必担心经济增长出现下行,而应该有意识地挤出房地产泡沫,尽管这样做无法跳过房地产泡沫导致经济增长下行的阴影,但也可把房地产泡沫破灭可能对经济造成的伤害降到最小程度。

这就是当前所需要思考并付诸于实践的事情。所以,就中国当前经济态势来看,并非是经济增长是否能够保证达到年初的目标,也不是经济增长下行是否见底,而是如何挤出当前房地产市场之泡沫让整个经济结构进行重大调整,这才是未来中国经济得以持续稳定增长的核心所在。