谢国忠任志强 2015年房价是涨还是跌? 谢国忠任志强都说了不算

日前,号称经济界"空军一号"的谢国忠开始加大唱空房地产市场的力度,称"千万别买房,有空房赶快卖掉"。此观点一出,立时引来口水若干。其中,回击最直接也最猛烈的当属华远房地产董事长任志强,直指该观点为"傻瓜"。正所谓"公说公有理、婆说婆有理",面对"谢任之争",到底该信任谁?老百姓反而是越来越糊涂。其实,从最近一轮房价的波动来看,从来不会出现一边倒的情况。

大家疑惑,到底谁说得更可信呢?一网友甚至提出了一个有意思的假设:如果大家都听谢国忠的话把房子卖了,那谁接手买呢?难道是任志强们接手买了谢国忠们的房吗?

任志强看涨房价坚持了十年,提醒大家"笨一点的话还是要买房";谢国忠则早在2004年开始唱空中国楼市,成为内地宣扬"房地产泡沫论"的第一人。回顾以谢国忠为代表的楼市空头和以任志强为代表的楼市多头之间的对决,观点上的交锋在近十年里从未休止,各自坚持的立场也从未改变。

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"目前是房地产政策调控的关键时期,在确保整体调控措施不动摇的同时,还要有针对性抑制二、三线城市房价过快上涨,促进房价合理回归"。温家宝总理在最新的《求是》杂志发表文章,着重强调了房价调控力度不能放松。房价何去何从又一次成为大家关注的焦点。

在9月2日《每日经济新闻》与华泰联合证券举办的"2011年经济年中巡回论坛深圳站"上,新财富房地产最佳分析师华泰联合分析师鱼晋华表示,房价下半年会下跌,幅度预计在10%左右。

楼市供求关系发生改变

"从目前市场成交情况来看,史上最严厉的三项政策,限购、限贷、限价对楼市的影响非常大,尤其是对40多个限购城市的成交量影响尤甚。今年上半年,40多个限购城市成交金额占全国总成交金额的比重,由去年的56%下降到53%。"2009年,这一比例一度高达64%。

除了成交量下降外,鱼晋华认为房地产市场供求关系已经发生变化。"成交下滑,加上新推盘入市。我们发现,核心城市(核心城市以四个一线城市为代表)新盘批售比数据持续大于1。这一数据表明,市场已经变成了供大于求"。

房地产成交量减少,直接导致库存持续上升。在鱼晋华看来,楼市库存将超过2008年的高峰期。"今年二季度以来,核心城市楼房库存开始持续攀升。我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现,目前库存量跟2008年12月的历史高位相比,仅仅相差20%。从推盘规律来看,我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升,甚至可能超过2008年的高位。"

"历史经验表明,库存和房价息息相关凡是库存的高位对应的都是房价的低点。其逻辑在于,高库存将加大开发商的资金压力,所以开发商往往在库存非常高的时候会采取降价的策略。"

房地产库存的高点对应的是房价低点,这一规律是否会重演呢?

房价可能会下跌10%

降价幅度也是外界关注的焦点。

"我们判断,目前仅仅在少数城市出现的开发商促销、抢客户的现象,会蔓延到其他城市。降价由部分开发商主动降价到更多的开发商被迫降价,降价范围也会逐步拓宽。我们认为,今年下半年房价可能会有10%左右的下跌。"

尽管短期看跌,但是从中长期来看,鱼晋华认为目前的调控没有触及根本。

"这并不是我们对行业中长期的判断。恰恰相反,我们认为,由于目前调控没有触及到行业的根本。房价暴涨的根本问题没有彻底解决,一旦未来政策在某种程度上有所放松,房价有可能会报复性上涨。我们认为,目前至少有两个最根本的矛盾没有解决。"

第一大矛盾是新增土地供应瓶颈和投资性需求旺盛的矛盾,这一矛盾不但没有解决,反而还在不断地被激化。所谓的新增土地供应瓶颈,通常理解是18亿亩耕地红线的问题,还有土地容积率偏低的问题。但这两个问题都不是问题的实质,问题的实质在于国有土地的垄断制度。

现有的国有土地垄断制度核心在于土地的增值是归公的,即是归政府所有,忽略和剥夺了现有土地财产所有人权益。这样的土地制度导致政府征地越来越难,而征地难是新增土地供应非常严重的障碍。

第二个矛盾是地方投资冲动和财政困局,即地方GDP竞赛,各地政府花钱没有节制。

从更长周期来看,鱼晋华表示,2015年是人口数量的拐点。"长期看,决定房价的长期因素是人口结构因素。从婴儿潮和人口红利两个因素来看,我们判断中国拐点式房价下跌可能在2015年之后。因为根据人口经济学家的研究,中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期,他们的购买力和需求会下降。

还有中国需求的抚养比会上升,人口结构进入倒金字塔的结构,新增人口的不足导致新增住房需求下降。我们判断,"中长期房价理论上的拐点应该在2015年之后。"

支持谢国忠"卖房论"的理由有三个:一是以房价和收入比计算出的买房成本较高;二是中国目前存量房不止180亿平方米,已经出现"过剩";三是中国社会逐渐进入老龄化阶段,人口下降会击破房价上涨的"美梦"。因此,谢国忠认为"现在没有必要去买房子冒险,不要做发财的梦",甚至认为"现在把房子卖了,一辈子开心"。

力挺任志强观点的人却认为,中国房地产需求似乎不单纯以人口红利来断定。以中国每年城镇化率提高0.8%的预测来计算,从2015年到2027年,每年的城镇购房适龄人口都在2.45亿左右的水平。这就意味着,未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。

房价到底是涨还是跌?这不是谢国忠和任志强能说了算的。大家到底是该买房,还是该卖房?最终还得看老百姓自身的需求和条件。住着自购小两居的李先生,正期待着把自己的房子换得更大些;毕业三年却仍是"无房户"的小孙仍在四处搜寻适合自己的房源;这样的刚性需求就在那里,唯一的区别就是有人承担得起现在的房价,有人却只能望价兴叹。

另外,双方都是一家三代单传的贾鹏夫妻,现有的房子足有5套了,反而在为可能出台的房产税而担忧,担心房子多了反而成为累赘,非但不能创造财富,反而成为沉重的负担。