虎头蛇尾解什么生肖 为什么本轮房地产调控又将虎头蛇尾?
2016年9月30日,房地产政策风向发生根本性逆转,热点城市楼市开始调控。2017年3月17号,北京楼市政策再次加码,热点城市随即跟进,限售、限公正的政策新招轮番粉墨登场。就在热点城市调控最风风火火的时候,我断言本轮调控周期不会坚持太久,有兴趣大家可以翻看美房网上海站2017年8月14号《看空中国房地产,将再次错失财富性机会》这篇文章,当时文中已经鲜明的指出“今天一系列不符合市场的行政调控未来一定会发生全面逆转”。
就在最近,兰州作为非热点城市羞羞答答调整政策方向,这意味着我国楼市政策开始了第一阶段的松动。之所以是第一阶段是因为现在热点城市还不会有大动作,还不能立即全面放松,目前还不知道非热点城市放开后的后果,还需要时间来观察舆论和市场动向,因此也就轮不到热点城市登台表演。
但不管是第几阶段的放松,房地产政策已经开始松动是不争的事实,本次楼市调控从2016年9月30号到2018年1月8号坚持不到500天,小于任何一轮紧缩周期,那么房地产本轮严格的调控政策为什么这么迫不及待开始转向?
原因其实非常简单,就是因为这一轮的调控政策实在太严格了,严格到已经严重扰乱市场的正常秩序。比如,本轮以限购、限售、限价、限贷、限离以及限公正为特征的调控政策,其目的非常明显,就是让市场在短期之内降温。这就等于在大火上的铁锅不能用关小火的办法让铁锅短期降温,而应在铁锅里马上注入冰水让锅内温度降低。
于是各地政府为了让楼市降温,不得不在楼市中注入冰水,甚至采取了限价等彻底违背市场规律的手段让楼市降温,但如果注入冰水时间过久,一定会全面扭转市场预期,造成楼市价格的持续性下降甚至上演北三县的崩盘惨剧,而这一切无论是政府还是相关机构都不愿意看到的,这是一个多输的结果,一旦出现这种多输的结果,政府就不得不启动救市来启动我国的经济支柱。
我们知道,2016年的整个市场一直到2017年3月份明显是过热的,一些非热点城市可能一直到2017年年中都处于非理性亢奋状态,而且是非常亢奋,所以本次政策手段想见效快就必须非常严厉,甚至连官员的说话语气都要更加顿挫有力。
因此本轮政策之所以放松的快,恰恰因为注入冰水的速度太快,不得不放缓注入冰水的速度,让温度保持适中,保持房地产市场平稳健康发展,不发生大起大落。如果等到温度彻底降低再去刺激,就一定导致2016年的行情重现,所以本轮政策会比以往来的更快而不是等到2019年年底再放松。
当然也不要指望政策马上能全面放松,至少在今年是不可能全面放松的,后半年热点城市还会遮遮掩掩的放松。此外也由于政策不能放松太快,放松太快就会导致冰水注入速度急速减缓,导致温度重新太高不得不再重新启动调控措施,上演2017年3月份热点城市的情况。所以本次调控放松是渐进的,是非常谨慎的,让市场保持一个相对有温度但温度不会太高但决不能进入冰冻期的状态。
此外,笔者认为本次政策的放松与地方财政收入并不是直接关系而是间接关系,现在还没有到不放松政策地方政府就没办法生存、没办法城建的地步,而且无论从哪个角度看,经过大涨后现在土地的单位面积都不可能比2016年之前低。所以本次放松的根本原因还是政府担心楼市投资预期的彻底扭转,而且一旦预期彻底扭转,带来的将不仅仅是地方土地财政的问题。
文章的最后我们给出一点投资启示,目前政策的边际效应已经越来越小,未来房地产市场要想平稳健康发展,不仅仅要跳出短周期调控的陷阱,更要有一套适合市场规律、能充分解决不平衡、不充分矛盾的顶层设计体系。在当下还不平衡、不充分的矛盾面前,历史性的投资机会在不同时间用相同的姿势再次踏进同一条河流。
