罗斯福广场 买下罗斯福广场 领展百亿内地投资的“换仓术”
尽管内地商业地产市场一直被诟病同质化、泡沫化严重,但在精于商业运营的港资看来,这里依然是一片掘金地。
日前,领展房地产投资信托基金宣布,计划以25.6亿人民币向新加坡ARA旗下公司收购北京京通罗斯福广场。交易预计将于2019年1月23日进行。收购完成后,领展将成为北京京通罗斯福广场的唯一拥有人。
这是领展在北京的第二个,也是其在内地一线城市的第四个收购项目。此前,领展还收购了北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座。至此,中国内地资产占领展总资产的比例上升至9.5%。
而领展在内地的投资还将进一步加大。领展一位相关负责人向时代财经透露,根据最新设定,领展在内地的投资比重为20%,此前是12.5%。
买下罗斯福广场
北京京通罗斯福广场位于北京通州区梨园镇九棵树路翠景北里21号,包括地库1层至6楼的零售楼层及地库2层及地库3层的576个泊车位,零售总楼面面积约为6.75万平方米。该项目原是综合体金成中心的商业部分,归属于北京金隅大成开发有限公司。
2013年6月,金隅大成将项目以2.8亿美元的价格出售给了ARA管理的一只封闭式基金,ARA对项目进行了改造并更名。按照2013年6月的汇率算,ARA当时的收购价约为17.6亿人民币,而今次售出价为25.6亿人民币。也就是说,在ARA接手的这五年间,北京京通罗斯福广场升值了8亿人民币。
对于领展的收购价,有市场分析认为估值过高,但领展行政总裁王国龙11月28日在一场公开活动中回应称,价格高低是见仁见智。王国龙认为,北京京通罗斯福广场的增长性非常好。同日,花期集团也发报告指,作价属项目现时估值水平。
据时代财经了解,北京京通罗斯福广场在2014年已经实现开业,目前已经进入收租期。估值报告显示,于2018年10月31日,该项目零售租用率约为96.2%,已订立268份零售租约。项目每月现时收入(不包括管理费)约为人民币1026万元,其中零售收入约为每月人民币942.1万元,及其他收入为每月人民币83.9万元(包括泊车位费用每月人民币46万元)。
按每月总租金收入(基本租金及不包括管理费)计算,北京京通罗斯福广场三大零售行业为餐饮、潮流服饰及配件,以及生活时尚,分别占约37.5%、23.5%及20.4%。
更重要的是,北京京通罗斯福广场即将进入涨租期。据领展介绍,该项目的零售租约中,将于2018年余下期间、2019年及2020年到期者分别占该物业可租用总面积约1.3%、32.6%及19.3%。
王国龙称,未来1至2年有约50%的租约到期,在租金及租客组合上可以有不同调整。这意味着,该等零售租约届满后,领展可在第二个租赁周期藉升级租户组合上调该物业续租租金及提升表现。
在低位接盘,并通过一定的运营周期提升项目表现后再转手是资本玩转商业地产的惯用手法。ARA副总裁、ARA私募基金总裁黄明忠也向时代财经表示,此时出售符合公司的投资策略,但其强调,ARA依然看好中国房地产市场的前景,未来会继续在中国投资并开拓中国的资本市场。
在ARA接手的这四年间,北京京通罗斯福广场已经培养了一支在该物业租赁、物业管理及停车场营运上有近四年经验的团队。领展称,交易完成后,将保留该团队的核心成员,同时也将委任外部管理人提供支持。
领展内地加速
作为亚洲最大的房地产投资信托基金,领展进入中国内地的时间并不长。2015年是领展进军内地市场的元年,这年4月领展以25亿元收购了北京欧美汇购物中心,之后又陆续收购了上海企业天地1号及2号、广州西城都荟广场,计入最新的这笔收购,领展至今在内地投资总额达到了157.2亿元。
据时代财经了解,2015年为了配合进军内地的战略,领展还一度更名,由原来的“领汇房地产投资信托基金”改为如今的“领展房地产投资信托基金”,因为旧名字在中国内地有22个同样中文名称注册商标。
“香港新商业土地供应有限,难以购买在港商业资产”是领展当年选择投资内地的重要原因。年报数据显示,从2015年至今,领展在香港仅新增两个项目,而在内地已经新增了四个项目。且相较于在港物业,领展内地物业的增长速度明显更快。
2017年,领展收购广州西城都荟广场,受此影响,2017/2018财年总收益及物业收入净额分别达到8.84亿港元及6.84亿港元,同比增幅分别录得54%及49%的增持。
最新的中报数据显示,截至2018年9月30日止六个月,领展香港物业组合总收益增长7%,零售租金增长6.6%及停车场租金增长10.0%。其中,零售物业租用率为95.5%,续租租金调整率为22.5%。
而内地三项物业组合合共录得收益总额4.90亿港元及物业收入净额3.90亿港元,分别按年增长22.8%及25.8%。零售物业租用率达到98.8%,续租租金调整率高企,达43.2%。
受此影响,领展在年报中多次强调,正检视旗下物业组合,并透过积极的物业组合管理,伺机提升物业组合质素并实现长期增长轨迹。
据时代财经观察,从2015年开始,领展在加大内地投资的同时,还在不断出售收益较差的香港物业。年报显示,2015/2016财年领展在香港共持有168项物业,2016/2017财年减至155项,2017/2018财年再减少至137项,三年间累计出售了31项香港物业。直至2018年中期微增至138项。
早前11月2日,王国龙在活动中就曾公开表示,领展销售香港本地物业并在内地投资,内地物业的收入较香港好,会留意更多内地一线城市的物业。
领展一位相关负责人向时代财经透露,根据最新设定,领展在内地的投资比重为20%,之前是12.5%。该负责人强调,未来领展不但在香港,还将继续在北上广深四大一线城市收购物业,主要是交通便利、同区竞争相对较小、有大规模人口集聚且有长期增长潜力的中价大众化零售商场及甲级写字楼两类产品。
